這個前幾天才在房版發過一篇文章.
今天降息,先帶動一批因為降息所以銀行評估貸款額度上升的買家.
例菜鳥如工程師,本來他就背1000萬的房貸滿了.
後來降息,所以他又多了500萬的空間...
因此他在搭上他存的200萬,就跑去買一間700萬的房子來出租.
so...最近的買氣是這種人為主軸產生的.
當然最近的買氣也帶動了蛋黃區的房價上漲.
就像我不段的再提的高雄美術館農16阿,這半年衝了10%.
而如果再過一段時間,這個10%漲幅擴散出去,外加又漲更多例如漲了20%.
這時候真正購屋主力才來了.
主力就是.
他本來身價2億,銀行資產負債比評估6成給他,他貸款1億4已經貸款滿了.
但是今天漲了20%,也就是他的身價多了4000萬...
這樣銀行資產負債評估就可以多借給他2400萬,因此他可以直接買四千多萬的房子.
全額貸款..一毛錢都不出.
(他買四千多萬的房子本身抵押就可以有2400萬的額度,再加上他其他資產的額度.
所以他可以買4xxx萬的房子,可能一間可能很多間,但全部貸款,一毛錢不出)
這....才是真正我們可以在一兩年後看到大漲開始的的"主力"
手上一堆房子的,一堆土地的,或是大型物件例如旅館屋主,超級金店面屋主等.
這些人會在大概房價漲了20%左右後,瘋狂的利用資產負債比的上升而跳入市場掃貨.
它們買量很龐大,所以買下去房價就漲更兇...
漲更兇,這些人資產負債比算起來又可以借更多...所以又去借又去買...
只要政府不踩剎車,房價隨便就是三四倍這樣翻上去.
就像當年的台北,或是北京上海深圳那樣....
直到...完全脫離了基本面,也就是出租投報 < 利息+稅金...
之後就會...真正房價泡沫化...
當然通常政府在之前就會踩剎車....
但,無論怎樣....
今天才剛開始,政府一點都沒想踩剎車.
也因此...
這種萬年經典的不動產大多頭"公式".
我都知道了,我都講給妳們聽了...
你覺得那些建商老闆會不知道嗎..XD
那就更不用說那個銷售王,興富發的鄭老董..
多少人在罵興富發,可是你看興富發的房子,還是賣得比別人快...XD
他是我看過眼光和市場判斷最屌的建商老闆..興富發賣得好跟他蓋得好不好無關.
跟他老董很知道甚麼時候推甚麼東西在哪邊用甚麼型態推會最好賣有關!!!!
也因此,其實有在關心的人都知道,興富發現在抓狂在收購土地和推案.
他光高雄,還沒交屋,正在動工的大樓,我隨便算一下就11棟.
(還沒交屋,所以賣掉的錢還沒入帳...)
中都兩棟,美術館兩棟,民生路兩棟,博愛路兩棟愛河邊一棟六合路一棟果貿一棟
有沒有漏掉我還沒仔細查....但隨便數一下就11棟.
這可比當年大多頭,2012~2014的時候,高雄溫莎堡傳奇的時候.
推案還多!!!!
而她這11棟,已經有好幾棟都"撤代銷"...也就是至少銷售八成.
這...還只是高雄,興富發可是全台六都都在推案..你就知道他現在推案有多誇張.
而,既然他賣的這麼快,自然就會想搶更多土地來推案.
可是這些推案的錢還沒回收怎麼辦??
那就去借阿..XD
因此興富發自然就會拿著他這些預售屋的簽訂單,去找銀行借錢嚕.
而銀行看到他預售屋的簽訂單那麼多,自然也會抓一個風險評估後的金額借給他.
而這麼龐大的推案,簽訂的預售單也一定非常多.
那自然去跟銀行談的貸款金額,也就很大很大拉....
這也沒啥好意外的.
甚至他是不是有把之後要購買土地的貸款都轉在這筆貸款上,就要去看他貸款內容才知道.
(例如先用金主的錢去買土地,然後再把這塊土地一併做入貸款抵押擔保品中之類的)
反正興富發這麼大隻,跟銀行那麼麻吉.
那個都很好談的拉.
so....上面講太多,這邊來懶人包一下.
因為降息和無限QE啟動了之後可能10年期的超級大多頭.
所以興富發要搶這一波撈一大筆.
興富發推了一堆案子,銷售都不錯,所以打算火力全開瘋狂買土地推案加大投資.
但因為他的建案都還沒交屋入帳,所以空有賣出合約,沒有現金入帳.
因此他就拿這這龐大的銷售合約先去跟銀行貸款,借錢出來搶土地搶推案.