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2.原文內容：
陸振球：港息倒掛風險更大 小心衰退
【明報專訊】反映二手樓市走勢的中原城市領先指數CCL連跌10周創最長連跌紀錄，當然
有說指數約兩個半月才累跌了5.25%，而由8月最高位計也只是跌了6.3%，不過這是平均數
，其實根據戴德梁行統計，一些屋苑如沙田第一城的樓價，原來已較8月足足跌了20%，而
太古城也較最高位跌了15%有多！
戴德梁行更加指出，今次沙田第一城和太古城的樓價下跌速度，原來為有紀錄以來最急（
圖1及圖2）。大家應該記得，數月前不少評論還對股巿早已大跌不以為然，對政府推出包
括空置稅的「娥六招」嗤之以鼻，更說什麼「剛需」強勁，幾可對任何利淡因素抗衡，不
過筆者也早說所謂剛需可以話變就變，絕不可靠。
第一城太古城樓價跌速歷來最急
其實，如頭腦冷靜便知香港樓價確已過高，香港可能追落後加息，供應在增加，再加上中
美爆發貿易戰，樓價調整乃是必然，那些說什麼樓巿零泡沫，又或假跌的言論，聽聽便算
，問問那些倡導零泡沫或假跌、叫人安心高追買樓的「高人」，究竟這幾個月有沒有高追
入巿？相信會得到十分有趣的答案。
筆者周初與人稱「樓神」的長實（1113）執董趙國雄，以及樓巿KOL湯文亮博士一起飯敘
，大家談起對樓巿最新看法，趙樓神便說現在和湯文亮的看淡脗合，認為貿易戰不會輕易
解決，對經濟的不利影響會愈來愈明顯，樓價也會繼續調整，一些樓盤尤其納米樓更可能
要跌足三成。
言猶在耳，翌日信置（0083）便以屯門價開售觀塘新盤首批單位，訂價較之前東九龍啟德
的新盤價足足低了三成，趙樓神可說是開口中，他還說去年公司已覺得樓巿不對路的加快
賣樓，足足套現了500多億元創了歷史紀錄！其實，長實何止賣了大量住宅，還以402億元
售出持有的75%中環中心權益，現在擁有大量現金的穩坐釣魚船。
說到信置日前以低價每呎1.7萬元開售觀塘新盤，而該公司同一時間亦公布投得大嶼山地
皮，每呎樓面地價也要1.7萬多元，乃歷來大嶼山第二貴地，巿場隨即議論紛紛，說為何
觀塘盤賣大包，但在大嶼山卻以高價搶地？
信置大嶼山買貴地 助促銷觀塘盤
有朋友分析，觀塘樓盤單位數以百計，涉及金額數百億元以上，要在跌巿清貨開價自然要
克制，而大嶼山地皮金額只是2億餘元，就算買貴了，日後要蝕也不會蝕多少，卻可以營
造大嶼山離島地價也要1.7萬元，觀塘巿區地鐵盤也只是賣1.7萬元，是否更抵買？
近期樓巿出現調整，大家都擔心如果息口向上，會是更加不利，但其實就算息口向下，也
不一定是有利經濟、股巿和樓巿，就如周二美股道指大跌800點，同一時間美國息債也是
明顯走低，而當時竟出現美國的5年期和3年期債息同低於2年期債息的倒掛現象，有說這
才是觸發美股大跌的真正原因。
美經濟倘衰退 港股樓同受影響
一般而言，長債息都應該高於短債息，因長債還款期長，涉及風險較高，自也應收取較高
息率，但若長債息竟也低於短債息，便可能是巿場預期過了一段時間後經濟會明顯轉差，
所以不願借長錢去長期投資，則便可能出現經濟衰退。
不過，巿場一般會以10年期債息會否低於2年期債息的倒掛現象為指標，現在雖然美國5年
期債息已低過2年期和3年期債息，但10年期債息仍略高於2年期債息0.123厘，只是這樣窄
的息差也可隨時變負數而出現倒掛，而過往統計顯示當美國10年期和2年期債息出現倒掛
，一般一至兩年後便會出現經濟衰退。如美國經濟真的衰退，則就算中美的貿易戰解決，
中國的出口和製造業也未必有得益，甚至繼續受壓萎縮，而以香港經濟和中國經濟的密切
關係，中國出了事，大家認為香港的股巿和樓巿可不受影響嗎？
與美息比 港長短息差更窄
當然，也會有人說美國的事相當遙遠，那香港又如何？如看看香港的孳息曲線，雖然較6
個月和1個月前的孳息曲線明顯下移，看似長息向下似是好事，但香港的10年期和2年期息
差只有0.093厘，較美國更窄，即孳息曲線更平坦（圖3），那是否香港較美國更容易出現
10年期債息會低過2年期債息的倒掛現象，即較美國更容易出現衰退？如此，香港的業主
和物業投資者，可能要更加小心！
3.心得/評論：
※必需填寫滿20字
香港債息倒掛現象之前有人研究過嗎?
如果現在空港股
有機會大賺嗎?
大賺然後去買下大嶼山!