日均人流僅1.2萬「硬塞百貨影城」 專家痛批：把鳳山人當盤子 不如改做「全台最貴國
民運動中心」
賣厝阿明
2025年8月5日 週二 下午1:05
日均人流僅1.2萬「硬塞百貨影城」
專家痛批：把鳳山人當盤子 不如改做「全台最貴國民運動中心」
斥資25億元打造的高雄鳳山車站「空中鳳城」，以其獨特的古城造型與複合式商場規劃，
曾被視為帶動區域發展的重要引擎。
然而，這座原定2023年開幕的指標建設，卻因三度招商流標陷入營運困境，甚至被譏為「
最貴蚊子館」。
台鐵雖已調降權利金至4.5億元，並承擔前15年房屋稅，仍難吸引業者進駐，背後反映的
不僅是招商條件問題，更是整體定位與市場現實的嚴重脫節。
「空中鳳城」以鳳儀書院燕尾屋脊為設計靈感，重現消失的北門城樓意象，硬體規劃確實
吸睛。
然而，台鐵忽略了一個關鍵現實：鳳山車站日均進出僅1.2萬人次，遠低於高雄車站的10
萬人次，且缺乏高鐵或捷運共構的客流加持。
更棘手的是，原先寄望導入人流的捷運青線計畫可能胎死腹中，而鄰近的三井LaLaport預
計2026年開幕，將進一步瓜分消費市場。
商業投資講究「人潮=錢潮」，但台鐵卻誤將「鳳山人口36萬」直接等同「商場成功保證
」。
事實上，鳳山雖是高雄最大行政區，消費主力仍集中於傳統商圈，車站周邊尚未形成足夠
的商業聚落。
高市府雖解決釘子戶問題、改善交通動線，但基礎運量不足的問題仍未解。
誰需要第二個百貨公司？
台鐵最初將「空中鳳城」定位為「百貨+影城+婚宴會館」的綜合商場，卻未考量市場飽和
度。
鳳山既有大東藝術中心、衛武營等藝文據點，消費模式偏向社區型，而非大型百貨所需的
跨區客群。
業界人士直言：「與其複製台北車站模式，不如發展特色市集或青創空間，更能契合在地
需求。」
此外，招商策略也顯僵化。
台鐵堅持「整棟出租」模式，要求業者一次性承接高達1.3萬坪的空間，並負擔龐大裝修
成本。
相較之下，高雄車站商業大樓改採「分區招商」，降低單一業者風險，反而更具彈性。
若要挽救「空中鳳城」，台鐵需徹底翻轉思維：
1. 重新定位：
與其強推百貨影城，不如結合鳳山文史特色，引入「鐵道博物館」、「在地創生基地」等
獨特元素，打造差異化體驗。
2. 分階段營運：
參考日本「站城一體」開發模式，先以快閃店、主題展活化空間，逐步培養客群後，再引
進主力店。
3. 交通整合：
加速推動捷運青線，或至少建立與現有橘線的接駁系統，提升可及性。
公共建設不能只有華麗外殼，「空中鳳城」的困境，暴露出台灣軌道經濟的普遍問題，重
硬體輕營運、重開發輕定位。
台鐵與高市府若持續以「降租金」作為唯一解方，恐難扭轉頹勢。
真正的起死回生之道，在於傾聽市場聲音，將這座華麗地標從「台鐵的商場」轉型為「鳳
山人的客廳」。
畢竟，再美的建築若無人使用，終究只是昂貴的裝飾品。
https://reurl.cc/axVOrD

https://facebook.com/photo.php?fbid=855106748352583上面是這個大樓本來的用途，台鐵最近這幾次都是想要用「其他用途」出租然後失敗

南部人口外移

南部這幾年不是很發達嗎

全國最大k書中心不好嗎

放久一點等到變成古蹟

去問高雄市政府囉

鳳山常住人口30萬左右而已

鳳山車站那個位置真的差了點 人家lalaport就做得起來

不能改成住宅嗎？到站即回家

住宅需要增設大量的衛浴大量的隔間

到底是文創三小 就是為了青創產業 這房子才會蓋成這副德性

鳳山已有國民運動中心，建議把台鐵總公司搬下來加強走動管理，說不定從平日管理層龜縮北市，突然集體開竅

民代:專家是怎樣? 把我們當二等公民?

作商辦啊

跟周邊人口未必有絕對關係，商場定位清楚的話，即使蓋在偏離人口聚落的地方，消費者還是會去，例如桃園的華泰在

這些人是想當中共同路人？不愛台灣？

青埔，青埔含周邊的人口數並不算多，大部分的消費者還是來自桃園中壢市區的人

誰是專家？？

運動中心？我還真的看到有大媽在車站平行的水泥地前後走來走去，真的是運動的好所在。

每個車站都蓋商場確實無聊

運動完尿尿喝水0消費超開心

不知有沒停車場，搭配主題餐廳或宴客餐廳是不錯或不考慮收益，改為圖書館、公家單位辦公室也都可

蓋成這樣又不是台鐵想要的...

車站蓋成旅館其實就很適合 看看萬華車站

變成鳳山區行政中心如何?

文創是有錢賺嘛？原本台鐵就只想蓋旅館而已，是被地方盧成商場的

那就蓋旅館啊... 如果一再流標，總公司就移下來承擔錯誤吧

每次看到標題寫專家都要先掃專家名字內文也完全沒提到運動中心XD

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看起來不是臺鐵總公司要搬下來，應該是陳菊要搬進去住

市政府或區公所搬進去吧

長照中心+運動中心+安養中心+育幼院

高鐵拉過去設站就好（誤

高雄的蚊子建設可多了，中央與地方都有，誰也別笑誰 ，反正預算多，隨便花

原來責任是都發局這審查單位負責，而不是執行預算的？

一開始餐飲放高樓層結果樓地板承重不足放不了設備

Rotterdam Centraal 造型很具識別度，也有站內商業空間，跟周圍機能也結合的很好，跟九典溝通空間營運設計的是高市府嗎？如果為真，要求高市行政機關進駐，還有道理啦。

放不了設備應該是指其他樓層改成餐飲

不要以為演唱會讓高雄變的多發達好嗎 人口一直在逐年下降中

確定旅館就能賺錢???

零元招租不就好了，反正演唱會場地都零元了現在改旅館還來得及吧？不是說內部空間很小又不高嗎

內部高度對於原用途文創辦公室綽綽有餘改旅館需要增設大量的衛浴大量的隔間

創造商機失敗

哪像豐原多有自知之明，只招得到超商夾娃娃機，就不花大錢蓋什麼大樓了（X

這棟真的致命傷不少，可以當未來台鐵要自己蓋車站場站開發的教材

這是設計的問題 不是地點的問題吧

外地遊客來高雄玩會想住在鳳山車站上？

根本不會有人認真看待演唱會就會讓一個城市人口翻轉的說法重點是產經，中南部問題大體一樣，北市單極掠奪整島的未來

車站+住宿很有賣點啊 總比緣木求魚跟三井搶人潮實際多了

遊客比較喜歡捷運站附近的

零元招租吧 反正有人來 有招標成功就可以吹了周邊旅宿 商店有賺到就好

租進來了能不能活下來也是一個問題，商場營業者面對這種硬體能搞的也有限，樓層高度你不能改了，樓層承重不能改，停車場也不夠大，停車場數量是考量到鳳山本身搭乘進出人口來說，沒捷運純台鐵看起來要讓人過來消費必須和隔壁幾個大型賣場一樣有大量停車格比較有吸引力，三個先天硬體限制在那，廠商經營起來應該壓力也是會不小

那個七堵不已經是教訓了嗎?

看起來還是沒台鐵總公司移下來加強走動管理＋承擔錯誤有用且同時釋出台北車站 3 樓以上空間，百貨商轉收租金一舉兩得

現況又不是照台鐵意思蓋的" target="_blank" rel="noreferrer noopener nofollow">

我如果去高雄會想住這裡啊，只要一晚兩千以下，我覺得不差

這就是要快要好又要便宜啊

都發局審量體、交通計劃這些，商業營運與招商有涵蓋在內？還是以後大型建設商轉虧損，都是各縣市政府都發局的鍋？

她就說要作為青年創業空間了，就根本不是用虧不虧損的邏輯來看這個建設

那問題來了，鳳山車站暨開發大樓新建工程的主辦機關鐵道局預期損益兩平等財務分析，還是市場分析如果都不是想要的結果，那預算就不該這樣執行。

做青年創業空間就不要期待損益兩平

是啦 4.3 萬 M^2 樓地板扣除難賺的青年創業空間，說其餘空間還不知怎麼規劃當房東招商，就沒在外歷練的公務高層心態

扣除後赫然發現在地電影相關產業也付不起房租啦就不是用來盈利，送給地方的大樓https://facebook.com/photo.php?fbid=855106748352583

車站做旅館起嗎交通方便啊，租金合理自然有人住也能做長租市場現在蓋成這種造型，增加經費也浪費空間

運動中心的想法確實不錯

如果以後主辦機關公共建設搞不好都可以推給送地方的大禮，而不是咎責，那當然沒有機關有肩膀去統籌各方意見並執行了

究責？是要找公務員負責還是提出的政治人物？都發局有辦法不受政治力影響做出現實預估的計畫嗎？然後最終還是台鐵要負責扛 可憐吶為什麼是要台鐵搬下來不是當地的行政單位進駐呢？蓋的也不是台鐵是鐵道局 要也是鐵道局搬下來

無論中央還地方政府執行公共建設都有各方意見的壓力，地方層級也有代議士與區里首長意見一堆乾脆做不好也推給他們？都發局就審議單位，能不能營運連主辦機關自己都不清楚，賴給都發局也太好笑了吧。沒錯主辦是鐵道局，只要搞砸的中央機關搬過去承擔責任值得鼓勵，不然高官整天龜縮北市，連本職業務都搞不好，有具體咎責說不好很快哪天集體開竅。

以鐵道局的尿性你的鼓勵給太早了蓋的垃圾罄竹難書哪個有承擔責任的？不都是讓台鐵去被罵,現在還多個桃捷一起感受痛苦

都知道高官的尿性，就該建立制度從人性下手防弊。全台亂搞也不止桃高，屏車經典的中柱etc，決策單位崗位遷過去綁定至少20年，再亂搞就換下一處，當高層自己的生活被影響時才會痛定思痛啦。沒咎責機制難怪整體看龜縮北市的中央機關打假球

或是吸引各電視台南部中心進駐