有網路媒體來信詢問引用
我再談談關於房價與央行的問題
先談第一個問題也就是當初我的主旨
事實上原文主旨是連彭淮南自己都跳出來說是不對的
關鍵就是央行佔政府歲入比
我國的立委其實對於金融和外匯存底很多都搞不清楚是在幹嘛的
所以把央行作為國家的收入來源是極大的錯誤
在整個歲入的總額不變的狀況下，要讓央行卸下這個任務就要先讓稅收提高
這個應該沒有意義，連彭自己都說要降低央行的歲入任務
而我在文中其實認為央行的貨幣操作是其中一個讓地產高漲的原因
但主要在於台灣當年的防火牆，持有稅有很大的問題
近幾年在資本利得稅的兩稅合一和持有稅開始調高下，房價已經得到控制
現在反而是擔心在升息循環啟動後
會遭遇到泡沫破滅導致通貨緊縮
特別在政府的電業法與一例一休下產生的停滯性通膨
資金轉往地產的與股市的跡象相當明顯
股市的量能放大，資產營建股也重啟多頭走勢
我先談一下央行主要在玩什麼
央行主要是控制失業率與通膨(物價)的機構，並且如彭總裁所說控制金融穩定
而央行的很多報告都在談利息與房地產之間的關係
所以說央行與房地產無關絕對是無稽之談
升降息的決策正確與否可以再討論
但說房地產央行無法控制，我已經在之前的回文有提到
央行可以針對投資性房貸做出成數限制的信用管制
事實上央行在2010年的六月底的會議中針對高危險區
購屋地點坐落台北市全區及新北市板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、
樹林、汐止等區域的房貸客戶；同年，再增加林口、淡水及三峽
但這個動作基本上早就太晚了，涉及的層面也太淺
因為熱錢從2009QE就一路讓房地產出現瘋狂的走勢而在2010年中才做出這個動作
基本上已經為時已晚，且針對性地區的限購無法解決全面上漲的問題，
在這個問題上，政府的資本利得稅與持有稅的錯誤也是關鍵，算是相輔相成
造就的高房價，但稅制的錯誤的嚴重性還是比較嚴重。
從2011年憤怒的民怨導致讓馬政府用四個月的時間就讓奢侈稅上路，轉移棟數的急凍
就說明市場已經有受到奢侈稅影響冷卻，雖最後只有收到152億的稅，但以有達到讓房價
降溫的作用。
2015年的八月8月央行宣布放寬不動產信用管制，刪除新北市八里、鶯歌及桃園市全區，且同時豪宅、
法人購置住宅及第三戶房貸成數，從原有的5成增加至6成。
2016年3月，央行宣布除了豪宅(北市總價8千萬元、新北市6千萬元、其他地區4千萬元)仍
限縮銀貸成數外，全面鬆綁包括特定區域信用管制、自然人第三戶銀貸成數等管制措施
，也讓自2010年起為期5年的信用管制終結。
所以我針對這點一直說央行不作為就是指明知這些管制措施能有效抑制投機。
卻還是針對第三房的投資房貸在去管制而放鬆，也只豪宅做信用管制。
對這麼弱信用管制作為，其實對於地產泡沫實在太樂觀，以台灣目前的狀況只要一升息
就非常可能出現反向的通貨緊縮，這區別在於有房貸跟沒房貸的人的差別。
以一千萬的房貸來說，只要利率上漲1%，全年繳交的房貸利息就會高出十萬
對於普通受薪階級，我們以薪資中位數41000左右來計算，相當於幫銀行做兩個半月白工
但假設不升息，反向就讓物價吃掉了無房貸的上班族，而且隨著蔡政府許多錯誤的施政
導致政策性通膨的狀況預期心理加劇，廠商也就肆無忌憚地加價賣
如最近的統一鮮奶調漲、星巴克大漲等等
也就是從2009年的房貸問題讓有驚人的貨幣全卡在了不合理的房地產上
台灣的一月份的CPI已經來到了2.25%，在一月初彭還對媒體說台灣的物價是Low and
stable，預測的中位數全年只有1.07%，但在一例一休和電業法後我是沒有信心最後
全年走完真的是這個數字，即使是回到CPI的問題，台灣長年因為有便宜的電、
水、油、氣、甚至公路都控制價格，政府控制物價保持偏低的狀況，台灣的電便宜的
程度便宜到Google來台設立資料中心，如果在台電沒賺錢的前提下，這麼做等於是拿
台電的資產再補貼Google，而用電量大的企業如半導體等等均是如此，所以這種CPI
數字實質上也有人為操控在裡面。
而CPI當中沒有計入房價，只記入租金，台灣人對物價的嫌惡感最大就是來自於房價。
因此這份CPI與台灣人心中認定的物價也有所差距，所以從CPI指數來看物價也是個
迷思，因為買房在台灣人的資產權重很高，而且現在的年輕人不是“不想”買房
而是“買不起”房，買房通常衡量的一個指標是收入，把房價/收入。
假設 1000萬的房/100萬年收 ＝ 10 表示不計算貸款的狀況下
10年不吃不喝可以買下一間房。
而以目前實質薪資倒退，房價卻上漲，最大的關鍵就是回到利率
利率如果不漲，那就只能去投資風險資產，如股票、期貨、基金、或買入高於漲幅保險
但若心中的物價是房價
那房價每年的漲幅是多少，你的利息就要是多少
就可知為何民眾心理的物價與實際數字落差極大，因為利息一年只有1%
但房價是一年漲幅都在5%以上，也就是你的資產報酬率要超過5%才能抵抗房地產漲幅
在這份數據中就很明白顯示多個地區實價登錄的房價漲幅
https://goo.gl/ftrdct
2015已開始下跌，但因為這份數據在實價登錄還沒開始前沒有資料
但心中大概也知道，絕對是超過每年5%的幅度，也就是這種負實質利率
不要流於只有CPI的概念，而是把房價列作CPI就能夠體現台灣人真實的感受
甚至應該製作計入房價作為CPI的台灣CPI指標
數字就會非常難看了
銀行的生意就是把存戶1%的利息轉手借給有錢人，以這個實價登入的房價漲幅
假設你跟銀行借錢是3%的利息來去投資那張表裡面漲幅超過5%的地產
加上槓桿，別忘記地產槓桿的威力，自備兩成的狀況
假設你只有200萬買進1000萬的房子
房價上漲5%，變成1050萬，實際原本的資金只有200萬
就等於增值50萬，就變成250萬，250/200= 25%
瞬間買進房子的人他的投報率就高達25%了，這就是驚人的槓桿遊戲
而從數字上來看漲5%並不難，所以當有錢人開始利用銀行借錢買房
他就能夠達到抗通膨且還遠遠超過通膨的能力，這就是炒房的威力
而因為失敗的稅制導致的問題和信用管制還是太寬鬆的狀況下再搭配超額儲蓄
事實上台灣超額儲蓄的這個問題，等於台灣人很多不懂投資
所以你就把錢借給銀行，這些借來的錢就這樣被拿去炒房了
而當民生物價開始上漲，這時候換央行不能升息了，因為散戶滿手的房
一旦升息以後，自住的這些高價買進的自住客，每1%就多出十幾萬的收入
變成銀行的，但也表示一般民眾的會少了10幾萬
等於一個月就少一萬，這就是央行無法反應CPI升息的原因
因為一升下去，在收入沒有增加的狀況下，買房的收縮開支就會造成消費不振
所以就回到我前面所說，這是有房貸跟沒房貸的兩難，而造成這兩難的就是錯誤的稅制
與不夠強烈的信用管制。
這是當年日本的故事，但如今很有可能變成台灣的故事，因為無法抑制高房價
就導致無法升息，在美國持續升息的狀況下(美國如今也面對到物價上漲快速的問題)
如果不升息會導致台灣與美國的利差，而就會讓資金從台灣撤退
如果升息就會導致房價開始下跌有可能造許多民眾財產損失（特別是剛開始自住的人）
所以前幾年我才一直鼓吹千萬別買房，因為你要買房要買在利率的高點
別買在低點，否則就很有可能變成最後一隻老鼠
而經常帳與金融帳的問題又要再另外談了，本篇就只針對房價與升息的兩難
做出一點回顧，央行總裁也是人，他也必須做出決策，為了拼經濟而讓房價作為帶領經濟
的火車頭從一開始台灣就錯了，2003年至今14個年頭，這14個年頭是台灣錯誤稅制造成
最大的主因，彭總裁作為央行總裁，阻升不阻貶替台灣企業增加競爭力卻也反過頭來
侵害到了台幣的購買力，等於變相拿全民的財產在補貼企業做生意，而企業在壯大的同時
卻因為自動化和設備與製成的提升，以及台灣失敗的產業轉型導致薪資節節敗退。
最後淪落到人人都變成屋奴，而有資產的企業和個人成為最大贏家，因為抗通膨成功。
台幣相對於地產已經是完全的沒有價值了，持有新台幣定存的個人成了這場遊戲最大的
輸家，把所有的錯都歸給彭總裁是錯的，以我個人的意見，他幫助了企業和政府債務以及
維穩低物價有其功勞，但CPI當初的設計沒有房價，也沒有考量到企業收入是否回流勞工的
問題，企業收入是否回饋勞工這問題不是政府拿出一例一休或是立法就能解決，
而是怎麼讓勞工提高附加價值，又怎麼讓勞工可以抵抗自動化的問題。
總之稅改之路漫長，要思考周延相當困難，但絕非一相情願的用法律加薪就能解決，
反而可能造成更嚴重的停滯性通膨，而無法解決結構性的災難。
※ 引述《femlro (母豬教謀神異端審問官1.5)》之銘言：
: 就一堆外行記者在那邊亂寫
: 以為央行賺錢是多好的事情
: 連外匯存底也搞不清楚
: 央行貢獻國庫太多是不合理的，
: 正常來說，每一種投資商品(外匯也算是一種)有賺有賠是很正常的。
: 看到外匯存底高，國人通常覺得這是央行總裁的優異表現，
: 外匯存底就是與外國人做生意所產生的預備金，比方說美國的客戶交易時，台灣收美元
: 可是美元在國內無法交易要換成台幣，而台幣要有個源頭，這個頭就是中央銀行
: 中央銀行換給你多少台幣，就代表他有多少台幣負債，
: 而這些他收進去的美元就是外匯存底。
: 從資產負債表的角度來看，央行的資產與負債一開始是0。
: 等於是完全沒有的，但因為有外匯存底的操作，會使得資產增加。
: 今天台灣央行幾千億的外匯存底，主要功能有幾項
: 1.為了維護弱勢台幣
: 弱勢台幣並不是只有出口商得利(弱勢即為台幣實際價值被低估)，
: 台灣擁有最多的台幣負債是中華民國政府和中央銀行，
: 這兩個新台幣負債最嚴重的組織需要用弱勢的台幣維繫債務高漲。
: 台灣政府的赤字靠著全是央行的貨幣操作才能讓國家減緩負債的衝擊。
: 當年蔣碩傑再講五鬼搬運，就是用這種方式掏空整個台灣的購買力
: 回過頭看
: 台灣出口若是真的需要靠弱勢台幣，
: 去對照韓國十年前出口值對照現在，使用緊釘美元的台灣香港，
: 反而是亞洲四小龍出口成長最少的。
: 而央行採用弱勢台幣等於釋放了大量不合理的台幣資金到市場，
: 為了要讓匯率弱勢，必須印台幣來釋放到市場，
: 長期就造成台灣兩股通膨力量非常嚴重。
: 1.房地產
: 2.股市
: 台北股市平均本益比在20以上成因有很多，其中一項就是這個，
: 而房地產的資金進去推升通膨以後，壓縮掉了台灣人的可支配所得，
: 這點是可以想像的，買房子保值幾乎是台灣人根深蒂固的觀念，
: 如果不用租，而改用買的30年以後房子就歸我了。
: 在這種想法下，省吃儉用就是為了那間房，
: 但通膨泡沫崩潰的時候，全球進入通貨緊縮時，銀行開始抽銀根的動作，
: 影響到很多人的生計，當裁員整併開始連工作都沒有，哪裡錢繳房貸?
: 自從QE後全球的金融穩定度越來越差，花錢繳房貸若是無法保證，
: 能夠三十幾年維繫同樣的工作條件，房價維穩，
: 只要房價崩跌就是買到資產大幅貶值
: 最後房屋會被法拍，負債不會貶值，但資產會貶值，持有資產就是持有風險的一種投資方
: 式，只要是投資就有賺有賠，有貸款的房地產跟融資的股票風險的比例絕對不是一般大眾
: 想的那麼單純。
: 央行很難把匯率回復正常了，因為當匯率升值個幾%，去算一下央行淨值會超額，是無法
: 回頭的一種金融操作，所以只能藉由釋放更多新台幣來達到降債的目的。
: 這樣的假象繼續維持，資產價格就會繼續通膨，直到泡沫破掉那一天
: 那才是苦日子真的要來的時候，要加速這樣的現象，最重要的關鍵就是升息循環
: 銀行抽銀根