大家好，我前幾天發過地政類科高普考雙榜上榜心得文
發文之後其實大家都寄信說想知道我念書方式的細節，因為我在那篇心得文無法打得太仔
細，所以在這邊統一做一下整理。提供給各位參考，我還是要再三說明，我只是提供我的
方法而已，並不是只有我這種方式。
說真的當時我在準備我第一張證照不動產經紀人的時候也沒有人教我怎麼唸，我也是自己
在那邊摸索，直到後來才自己摸出自己的一套讀書方法，所以我懂那種不知道怎麼準備的
感覺，才會想要分享給各位，如果有用的話搞不好可以幫各位省下很多時間。
我自己到目前為止的讀書方式都是這樣，我的經紀人、地政士、高普考都是第一年考就考
上，所以應該還算有點幫助。
雖說我是以準備估價師的科目去考高普考，沒有準備土登土策利之類的差異科目。但我覺
得大致來說我們地政類科的考試還是可以分為法科跟理科
我簡單把所有科目分類一下:
法科:土法、土登、土策利、土地利用法規、估價、民法、其他法規
理科:不動產投資分析、土經、估價
接下來就用二分法分成法科理科來分享我的讀書方式
【壹、法科】
一樣是那句老話，千萬不要死背條文，我不是說背誦不重要，只是我們要有方法的背。
先來談談死背跟理解的背的差異:
一、死背:
我們用最簡單的土地法34-1第1項舉例:
【共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役
權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其
應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。】
很多人會拿到條文就開始背誦，覺得法律就是要背起來，然後就在那邊共有土地或建築改
良物，共有土地或建築改良物，共有土地或建築改良物…………一直背下去，然後這樣分
段背最後拼湊起來。一條土法34-1就背了半個小時，然後隔天起來就忘了這條怎麼背，甚
至也不知道什麼意思，而且只會一問一答，無法舉一反三，如果題目不是直接問土地法34
-1的話，就不懂得怎麼引用了。
我以前就是這樣子死背法條的，因為我們學校土法的考試就是給你期中考題目然後我們就
會自己去找答案，有了答案或是題目之後就容易用死背的方式想辦法拿高分。如果時間可
以重來，我也會先以理解的方式去讀法科，這樣念起來真的輕鬆許多。
二、理解:
所謂理解我把它分為下面三個步驟:
先瞭解立法目的後再把白話跟法條串聯，一樣用土地法34-1為例。
步驟一:了解立法目的
他立法目的最重要的就是避免以小吃大，因為少數人的不同意而阻礙土地利用。
步驟二:白話理解
了解立法目的以後，我先白話跟你說土34-1在講什麼，就是當一塊地或是建物是多人共有
的時候，我們為了促進土地利用，我們可以用多數決(人數和持分過半)來決定這塊地要不
要處分變更或設定四項他項權利，當然如果同意的持分特別多，就不用人數過半了，不然
哪有你持分1/100000，我持分2/3我還要聽你意見的道理。
步驟三:跟法條或是法律用語串聯
土34-1第1項:
【共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役
權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其
應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。】
當你白話理解後，你回去看一下法條，是不是讀起來沒那麼艱澀，搞不好你都順便背起來
了。
當然我是用最簡單的例子解釋給各位聽，其他條文也是用這樣子的方式下去念。
其他的條文也是(例如土利法、土登等等科目)，先去理解，多看幾次，多用幾次，不知不
覺背了起來，再去做背誦的動作。
三、實體法或程序法兩者念法有何不同?
其實廣義來說實體法就是比較規定大範圍的法條(例如民法、土地法部分條文)，規定可能
比較抽象比較容易理解。而程序法就是比較細比較繁雜冗長比較白話的條文(例如:地調規
則)。
(一)實體法
我覺得你實體法如果已經理解整條的意思的話，那相信你應該可以背出個7.8成
再以土34-1為例，我現在如果問你說ABC三人分別共有一塊地，A要賣他的應有部分，你一
定會馬上連想到BC有優購權吧。這樣其實你就已經了解意思也算背起來了。
雖然可能不能一字不漏但至少8成。不然就是關鍵字或重點有背出來。
像土法的34-1第4項有關優購權的規定
先用該項的立法目的下去想，土34-1的優購權是在減少共有或保護不同意之共有人，所以
賦予不同意之共有人優購權
那這其中的人包含共有人跟他共有人
雖然說不能背得一字不漏，但這樣至少重點背得出來吧，例如不要忘記共有人跟他共有人
，然後是出賣應有部分，以及同一價格(條件)單獨或優先承購。
其實這些就是關鍵字跟重點，我的理解後背起來是關鍵字抓到就好，然後再去多看幾次，
甚至是重點的條文就多背幾次，我相信這樣用理解的方式去念，一定可以比死背來的快也
比較熟。
當然這是因為是實體法所以可以比較抓得到立法目的然後也比較好理解
條文長度相對的短，背起來也相對的輕鬆。
(二)程序法
如果是程序法的部分，例如地調規則第18條: 「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分
布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土
地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活
動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相
近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段……….等等」這種就比較類似
程序法。
又臭又長就算了，因素還這麼多(交通運輸、自然條件……等)要我來記這種法條頭也很痛
。
幾乎抓不到立法目的，但可以大概了解為何劃分地價區段要考慮這些因素，例如交通運輸
如果好的話地價自然會高，那附近可能就被劃成同一個地價區段這樣，找出稍微關聯性，
然後多背幾個，就算考試到時候忘記，如果你不是死讀書的話，相信你也可以亂掰出幾個
出來，而且我個人認為就算考試不小心漏掉一個老師可能也不會發現。當然像這種比較長
或是比較多的條文也可以用口訣來背誦。當然我還是比較不喜歡用口訣，畢竟這也有點填
鴨式，不過還是看你自己能不能接受。
四、架構、精華或理念的意思?
我常常說要先懂精華或理念，所謂精華或是理念其實很多，在每個不同的篇章裡面其實精
華跟理念也不同，例如徵收篇好了，裡面的精華其實就很多，例如財產權保障就是一大重
點。然後整個學術界或實務界現在對徵收有什麼共同的理念或見解?例如區段徵收存廢、
公益如何形塑等等。先了解這些之後你會發現讀徵收篇的時候會比較輕鬆。
例如土地徵收條例第30條徵收要用市價補償，因為要符合憲法保障財產權的意旨。
然後應該要於公告之日起15日內發給完竣….等等還可以扯一堆條文，這些都是因為要保
障人民的財產權所以訂出來的法條。這樣是不是不知不覺中你因為了解理念後可以多記得
好幾條重點的法條。
遇到批判或是叫你說說你的感想的題目也會比較有東西可以寫。我們就接著上面說的加以
批判。例如徵收補償真的用市價補償就夠了嗎?這是合理補償還是完全補償?
先進國家更重視的被徵收人生活價值的重新建立等等………。又一堆東西可以寫了。
如此一來把精華跟理念學到之後，你在高考法科的題目應該會解得比較得心應手吧，就算
沒看過，也可以用大觀念下去掰，而且你也因為這些理念而讀到很多法條，如果又了解立
法意旨後你可以讀得更輕鬆。
如果問說這些要怎麼學到，其實都在學者的著作或是研究裡面，我當然也不是一個一個去
把它找出來，這些都是首宇的基哥幫同學整理出來的，說真的還幫大家節省了不少時間。
五、答題架構
答題架構我分為下列三種問題分別說明
1.單純法規題型:
這非常簡單就跟字面上的意思一樣，法條寫出來即可，但如果出現在高考位階的法規題型
，我自己是會開頭帶一點立法目的或是學者論述，讓老師知道我不只會背條文而已，但在
分數上面好像也沒有特別明顯，甚至感覺拿到的分數還沒有單純背法條來的高分，所以這
邊就請各位自行斟酌。
2.深度較深、請你分析或解決某項問題、請你解釋是否違憲、說說你的感想、請你評論或
是請你以什麼觀念解釋什麼東西之類的高考位階題目:
這應該每年的高普考或是估價師都會出一題，這種其實就是看你平常的訓練夠不夠，你的
論述能力怎麼樣、有沒有研究學者的著作或PAPER、關心時事或是注意大法官解釋。這種
題目有時候會先問你現行法規，或是也不問你了叫你直接回答，如果題目有請你先背法規
的話，就先背出來，如果沒有講的話，看你要不要花個一行或兩行把現行的法規背出來，
這樣後面你的答題會更有力，因為你知道錯在哪裡然後怎麼改進或解決。
3.實例題:
實例題是現在民法出題的趨勢，在土登或土法也會出現，我跟其他前輩或老師的答法都差
不多，大概都是三段論法。
所謂三段論法簡單介紹如下:
第一段:確認適用之法律(大前提)
第二段:調查證據或個案事實(小前提)
第三段:進而將個案事實涵攝於法律規範，最終產生法律效果（結論）
【貳、理科】
連法科都是要以理解為前提，理科更是如此。接下來我會把理科再分成土地經濟學跟估價
+投資兩個部分。
一、土地經濟學
(一)打好基礎
如果您是沒有經濟學基礎的考生，建議你可以先上經濟學的先修課程，打好經濟的底子再
念土地經濟學，這樣你對圖形怎麼畫的比較不會這麼陌生，也不會用錯圖形(EX長期短期?
產品市場或是生產要素市場?等等)我記得高點或首宇的土經的話都會有基礎的經濟學課程
。每個模型每張圖每一種理論請一定要清楚理解內容
。每一張圖在書上呈現的通常都是最後的成果，至於是怎麼畫出來的通常只有上課的時候
老師才會教，。
(二) 可以理解內容但是分數上不來?
如果說您的分數一直上不來，有可能是你讀的不夠熟悉或是不夠透徹，如果你平常再念的
時候覺得你的答案已經跟解答很相似了但在解題時卻無法拿高分，那我在想可能是你的答
題方向錯了，你可能有點變成在背答案背題目，然後題目一改你可能就不會了。因為如果
你的基礎理論是打的很穩的話，要你去分析一件事情絕對不是難題，除非是他突然給你一
個你沒看過的專有名詞或是某位學者的名字，這時候才是真的尷尬。
例如今年高考土經第一題好了，他是考hotelling的模型，假設今天你完全沒有聽過這個
人，那就真的根本無法下筆，更不用說後面的問題了。許文昌上課有提到這位學者的模型
。所以我大概有印象這位學者所提出的模型是在解釋什麼問題或現象，這就是理解基本的
理論。當你懂了這位學者的模型是在解釋兩個廠商在空間上的競爭，然後消費者會選擇自
己最近的廠商消費之後，你就已經把基本理論摸透了，當然這題一定能畫圖。再來就是去
解決後續問題，他問說從Hotelling的觀點來看，新零售的概念對於業者區位與市場範圍
有何衝擊與影響，他這樣問我相信只要你不是把答案跟圖形背起來而是用理解的，你一定
可以找出解決的辦法，例如因為電子商務崛起，上述模型中廠商的範圍可能變得更大，業
者區位也不用受限，且因為實體店面漸漸被取代，使HOTELLING模型適用性逐漸式微等等
一堆東西可寫。我當初也是用這樣的方向去寫，然後在解釋空間模型的時候也有畫圖，第
一題我拿了24分。
一定要先懂基礎你才有可能去分析後面的問題，所以基礎一定要打好，然後如果你不知道
怎麼分析的話，可能是觀念不清或是你是用背的，或是平常沒有去思考太多問題。
(三) 答題要以文字論述為主嗎，或是畫圖是不是等題目有指定再畫就好?
文字和圖形兩者何者為重?
我可以跟各位說這兩者一定是並重的，如果單純只有文字會讓老師覺得你都只會論述或背
書而已，但如果只有圖形然後沒有解釋的話老師也可能看不懂你在畫什麼。所以圖文並茂
我覺得是最標準的達法，就算題目沒有說要你畫，有圖可以畫當然是畫一下比較好。
(四)題目的問題用文字把相關定義或影響答題完，有遇到適合的圖形才畫，還是只要有沾
到邊的圖就給它畫下去填版面?
我只能跟你說要自己判題來覺得要不要畫圖，有些畫圖可以加分，有些根本沒有圖可以畫
，有些則一定要畫。
例如今年的土經第四題，我個人就認為他應該是沒有圖形可以畫，算是單純論述的題目。
如果有題目只要沾到邊你就會畫圖這樣的想法其實很好，但我覺得要看題目還有你自己答
題的安排。
有些題目你用論述的就可以寫很多了，那我個人也許就會捨棄畫圖，但有些題目是論述可
能一點點，或是你不會寫，這時候如果有圖可以畫，當然可以幫助你得分。圖不是一定要
畫，但畫圖是可以幫你拿分的。
(五)架構安排
我土經在答題架構上的安排分成下面兩點說明，供各位參考
1.單純論述沒有圖形的題目:
這時候我可能回答得的方式就會跟土法土策一樣，就是分段去論述。
2.有圖可以畫的題目:
這時我會先在試題紙上面先用鉛筆先畫圖，然後確定我的圖沒錯後，開始先用文字先把題
目問的東西解決，這時再補說試以下圖說明，就開始解釋你的圖形(這時候什麼縱橫軸是
什麼，ABC什麼點之類的早就在你的試題上了，所以你可以用文字解釋你的圖形了，而非
直接在答案紙上畫圖再去補你的文字解釋，這樣可能會有空間排版上的問題)然後再把圖
形畫在最後面，記得註明是圖幾，EX: 圖一、圖二
二、估價、投資分析
估價跟投資其實我覺得都是論述跟計算並重的科目，有時候也有畫圖的機會，但機會不高
。以下我就把兩者一起說明。
(一)這兩科怎麼讀比較好?
先給個大觀念，我再分成論述跟計算題說明，其實就跟我心得裡面描述的一樣，你就是要
先懂該章節的精華跟一些理念，比如比較法運用很廣泛幾乎每種方法都會用到，土開法適
用在開發或建築前的土地，收益法是最具理論基礎的方法適合用在哪裡………等等等一堆
大觀念，我這邊只是簡單舉例給你聽。
這樣你先懂了理念後你再讀裡面的內容會比較融會貫通，讀技術規則或是其他有關估價的
法規的時候你就大概可以理解。雖然覺得有些東西很抽象，但其實是可以先學某些抽象的
東西再去念具體的東西，會比較容易，例如估價的十二原則。當然有些抽象的東西也是要
等整個章節學完，你才能夠體會(EX:估價三大方法的優缺點)
比如在念比較法的時候，比起我直接去背什麼是情況調整，如果可以先了解比較法的精隨
，以及為何要做這些調整，他的理論基礎是什麼，這樣念起來就可以比較融會貫通，許文
昌跟基哥都是這樣教的，所以我覺得不錯。
被問到什麼土地應該用什麼方法估價，可能就要看他的性質，可能要開發就要用土開跟比
較法，或是收益法的話可能就有很多不同的方法可以用EX:直接資本化法或是DCF
如果你可以回答得出這些問題，那代表你是有在學觀念的，而不是單純在那邊死背東西。
接著我就再來分為以下兩種題目類型分別說明
1.論述或法規型:
這邊就是我上面說的，如果你先學了精華或公式再去念的話會比較輕鬆，例如如果懂土開
公式的話，你連土開法的程序或是應該收集什麼資料你都會記得了，剩下的就是在背誦，
把用字變得精準一點。你會發現先理解再去背的話你會念得很輕鬆。
至於如何理解，其實就是字面上的意思。先了解它白話的意思，真的完全了解後，再去背
條文或是一些論述，例如我至少要懂重置提撥費是什什麼，我才可以把第 39 條背起來吧
，如果只是盲目的背39條，可能背完你還不知道重置提撥費是什麼東西。
估價技術規則很多東西都是用公式來變成法條，例如:
第 30 條
【直接資本化法之計算公式如下：
收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益/資本化率】
這時候你是不是要先了解整個P=a/r 的意義? 這簡簡單單又短短的公式中隱藏了太多太多
含義是在法條上面看不到的。例如他是用在計算永續收益，然後資本化率又有什麼東西可
以念，這個公式怎麼導出來的，這時你就可以知道他跟47條的Inwood法的差異了(如果你
會推導公式那這邊你可以輕而易舉地看出他們的差異，這就是為何我非常喜歡推導每一個
公式的理由，而且你在算計算題時一定會如虎添翼)
2.計算題型:
這就更不用講了，一定要先懂法規或是論述等等，你才知道怎麼計算，例如那些費用不能
在總費用中提列?這些是應該要知道的，不然你多提列或是少提列可能都會答錯。
再來就是公式，公式絕對不能死背，你每個代號都要知道，彼此間的含義也要知道(EX:土
開法的C跟M兩個加起來就是成本了、產品組合的投資報酬率、變異數怎麼算)
如果可以自己會推導公式最好，如此一來你計算不會錯，你也可以懂得來龍去脈，如果只
是單純死背公式，他題目問你要用哪種方法算的時候，你絕對不知道怎麼回答，因為你只
懂得怎麼背卻不懂意涵。
如果你本身是計算比較不行的話，還是建議你聽老師的話，自己多算幾遍。
(二)遇到實例題或是比較難的分析題怎麼辦?
這些也都是把底子打好觀念學好，你就可以迎刃而解了，例如這次高考估價第一題，他是
比較10000坪與500坪的土地分析時的異同，這題其實就是在考過大(或大塊)跟適合(或小
塊)土地兩者的差別，如果你有學到理念的話，那你會知道他們在V=[S/（1+R)/（1+i)-(C
+M）］公式中有何異同，不同的部分，例如10000坪的S要不要做一下可能無法實現的修正
?它們的R會不會因為風險或規模不同而有不同?之類的。那相同的點就多了，不過我覺得
最大的相同點是他們都要以最有效使用下去做分析或估價
。我這樣答題的方向應該是沒錯的所以得了21分。
那你問我本來就看過這題嗎? 其實沒有，但我學過過大塊土地跟適宜面積土地兩者的問題
(我記得好像許文昌在土經或是估價講過)，我也懂得V=[S/（1+R)/（1+i)-(C+M)]每個代
號
的意涵，例如S的影響因素?R的影響因素?之類的等等，所以才可以這麼快的把兩者做一個
比較，然後其實很多估價都是要以最有效使用原則估，所以你看你只要把基礎理論打穩，
遇到這種題目是不是就可以解決了?
(三)讀什麼可以多幫助理解?
其實我覺得這是你有沒有挑對老師的問題，一個好的老師絕對是用我上述的方式上課，而
不是霹靂趴辣的叫你全部背起來就對了，就算他叫你背起來，也是先跟你講解完讓你懂了
之後你再自己去背，其實我也不是聽老師講完馬上就開始背，而是多看幾次，多遇到幾次
後，我不知不覺得背起來了，這時你再去認真的把它背誦一下，你就可以背出九成了。我
覺得許文昌跟基哥的上課方式都可以幫你理解內容。
【參、結語】
願意花這麼多時間整理這些方法，就是希望各位可以吸收到一點東西
不求能夠幫所有人每科都拉到90分，但如果有一個人可以因為我的分享而有其中一題進步
10分，那我這篇分享文就值得了。
希望各位上榜後，如果有能力的話也可以像我這樣整理心得分享給下一位考生，
這樣下一位考生也可以再跟大家分享他的讀書方法。
在這邊一樣感謝各位辛苦的前輩分享心得。
祝大家金榜題名
如果有問題歡迎來信
祝各位晚安