這是一次已完成的交易，計算大量簡化
買房總支出 2674.4萬，貸款1720萬 ，初期成本954.4萬
成本支出含代書費、裝潢費、頭期款、各種雜費
貸款1720萬，年利率1.56%，每月還款83473
在繳款第60期 (剛滿5年) 賣出
賣出扣除仲介費及雜費後為 3407.6萬
1. 獲利多少?
收入-支出-貸款餘額-已付 = 獲利
3407.6-954.4-1338.9-500.8 = 613.5 萬
2. 年化報酬率多少?
IRR 公式
T0 = -954.4萬
T1~T59 = -83473
T60 = 賣出收入-貸款餘額 - 83473
IRR = 0.6986%
年化報酬率 = (1+IRR)^12-1 = 8.71%

買房子的資本投入跟技術條件 比ETF門檻高 複雜很多

謝謝分享

T1~T59每個月應該+3萬左右的租金, 再扣除管理費跟年度稅金

神奇算法~~ 海螺?

自住租金 就可以扣除 你利息花費還有剩了 再來自住貸款 抵稅隨便算都是超過12%獲利613.5+ 60*5=913.5 然後抵稅 湊個920萬超過12%裝潢 也是免稅上去

謝謝分享，買股票比較單純

現在買房未來一定不會有這樣的報酬

單純房產其實一直報酬不太好...房產的強大 是可以把資金一次又一次的槓桿低利借出..