Re: [新聞] 白手起家千萬富翁:租房取代買房「是我

作者: shaoyu (shaoyu)   2024-02-18 01:46:08
要比一定要用杠杆比,才是实际上会发生的事,才有意义。
你这样标准化年化,是教室里面教的没错,但是我们要street smart不要 book smart ,
不关心课本上的 嗦,只关心我实际进口袋是不是比较多。
拿股票出来跟 c大比的,只能算杠杆2倍。
股票只能开2倍是因为,我们在讨论「一般人」:
* 一般人股票融资上限就是2倍,这是最重要的
* 股票融资会随抵押品补金,房贷就是贷款,管你房价跌到负的,我利息缴得出来你银行
奈我何
* 股票起伏较大,一般人心理承受较不易
简单讲就是90%的人股票融资只开2倍,但90%的人房贷会开5倍。
要比就这样比,不这样比只是在幻想。
至于其他商品,期货的话,我就不知道一般人会怎么开,标准怎么比了。
2025-02-16验收的话,依景气来看你可能会赢。
但是2030结算的话,ceca大赢面很大。他增值部分大于年化6%就赢了,这几率不小。
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言:
: ※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言:
: : 今日02/16/2024買進00878國泰永續高股息
: : 總買進成本包含手續費
: : NT$ 1,999,176買進90張90,000股
: : 均價NT$ 22.2/股
: : https://i.imgur.com/Zi29vq4.jpg
: : 這是我的真金白銀標的物
: : 講一下規則,免得爭議
: : 1. 比較兩個標的物的槓桿前年化報酬率
: : 也就是說買橋頭房一千萬貸八成出來的兩百萬本金和我買00878兩百萬的本金的槓桿

: 年
: : 化報酬率%
: : 所以,不包含任何槓桿後擴大本金的總收益
: : 一千萬的總租金與兩百萬的00878的總現金流會有差,但要比較的是產生的淨報酬並

: 過
: : 時間推移計算年化報酬率
: : 要比較的只有 槓桿前年化報酬率%
: : 2. 租金/股利等收入都需要扣除相關費用精算
: : 因為是年化報酬,要精算到稅後淨現金
: : 00878
: : 領股利扣除各種股利合一稅
: : 減碼賣出扣除證交稅等等
: : 橋頭房
: : 租金要扣相關費用及綜所稅
: : 賣出要扣適用期間的房地合一稅
: : 3. 沒有質押後和租金/股利再投入的再投資收益
: : 沒有再投資收益,純粹比較兩者標的物能產生的
: : 報酬,只有是租金或股利或賣出的資本利得
: : 沒有再質押或歷年股利再投資的報酬複利
: : 4.現價的比較
: : 未來某一個點會有標的物現值價值的比較
: : 我認為房地產應屬於近三個月最近實價登錄
: : 橋頭房在20樓,理當此特定社區在18-22樓之間的實價登錄,為現價參考
: : 00878則為每日市場現價報價
: : 以上四點
: : 會每半年更新一次
: : 包含領股利的狀況和持有的部位
: : 小帳戶分享一下,兩百是很小部位
: : 我是價值投資的堅持投資流派
: : 所以買00878在高點完全不是我的投資邏輯
: : 失敗的機率很高呵呵
: : https://i.imgur.com/RSvF7zW.jpg
: : 還有我有我在北海道滑雪沒空回太多
: : https://i.imgur.com/PpJwpTd.jpg
: 從北海道回來啦,爽滑五天,吃住都舒服
: https://i.imgur.com/ONU15ji.jpg
: https://i.imgur.com/dAUB2HM.jpg
: 言歸正傳
: 找了一下橋頭水岸花園標的物
: 嘗試模擬槓桿前報酬率
: https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
: 以上標的
: https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
: 以上查到最近的實價租賃登錄
: 所以,十一樓單坪租金大約665/坪,包含管理費,那標的二十樓給他加個5趴 700/坪,

: 35.67/坪乘下去,月租金24,969,包含管理費
: 減去管理費2182/月,毛租金大概22,787/月
: 一簽三年比照實價登錄,所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年
: 算一下成本988萬買價成本,不包含家具家電
: (假定議價後含佣金2趴,各項雜費一併含入)
: 家具家電給他搞個50萬搞定
: 所以總成本1038萬
: 用每年273,444毛租金除下去
: 大概是年毛報酬2.63%年
: 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
: 不用扣利息費用(槓桿前
: 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
: 房價會怎麼漲我無法預測
: 資本利得獲利都還是要適用
: 房地合一稅,才能稅後淨現金
: 那換到00878的年化報酬試算
: 假設兩百萬90,000股 00878
: 未來三年都發1.3好了(我下修了
: 那股利總共351,000
: 稅後0.28就287,820稅後淨現金
: 然後股價三年後假定25塊,價差2.9/股
: 九萬股就261,000的資本利得
: 假設賣出,證交稅0.3% 得260,217淨現金
: 成本1,999,176 含手續費
: 股利淨現金287,820
: 資本利得淨現金 260,217
: 本利和 2,547,217
: 三年期
: 無槓桿(槓桿前)年化報酬8.41%
: 這是我的預測
: 我就比這個
: 以上
作者: k91011022 (徬徨)   2024-02-18 02:04:00
現金貶值是世界常態
作者: bustinjieber (賈小斯汀)   2024-02-18 02:07:00
雀食
作者: kyova   2024-02-18 02:17:00
融資大部分是2.5倍。不過會斷頭跟房貸不同。開滿大概2根就快斷頭了。賭徒或瘋子以外應該沒多少人這樣幹
作者: castlabell (HAPPY)   2024-02-18 07:17:00
不敢買除非黑錢 怕被查
作者: ChikanDesu (癡漢)   2024-02-18 09:19:00
這裡是台灣 發文可以不要用全簡體嗎==
作者: bnn (前途無亮回頭是暗)   2024-02-18 09:22:00
租屋股神的話當然是做期貨做選擇權吧 誰跟你小家子氣做2倍
作者: e2000 (e2000)   2024-02-18 17:04:00
這麼喜歡特立獨行和不用菲律賓文呢?

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