看板才知道原來預售比成屋便宜時的狀態,名詞叫「房價倒掛」。
我不是什麼專家學者背景啦,僅分享一下個人經驗,剛搜了一下,我開始進場學習用房市
調控資產防禦的時候是107年底,也就是2018。
https://i.imgur.com/OpnJOrj.jpg
第一次進場出場經驗在台南永康如圖。
那時老實說,很多地區都有這現象,因為那時候大多數看待未來市場不是樂觀的,所以預
售有可能比新成屋便宜,大多是價平。
我也發現房市沒有那麼理性,管你多少建築成本,總之當地區域買氣不夠,少數建商如果
想快點完銷就會放軟價格。
所以『預售屋要不要比新成屋便宜與否』跟硬條件不見得有關,反而是建商對未來的預判
有關。
甚至在悲觀氣氛下,還會有賠售的可能性(新莊宏璟榮華/不貳館),這是我前期學到的經
驗。
我自己的狀況也比較特別,因為工作關係我看的區域比較廣,從南到北 (除了台北市我不
碰)都摸,從店面商辦到住宅也都有進出,前陣子還賣出海砂屋區域最高價(完全合法告知
)。
多年前決定轉進房市防禦時,是覺得房市風向可能要開始變化,記得那是時金管會開始介
入躉繳保單市場,我直覺當儲蓄保單的大筆資金需要開始游離,加上當時看見房市有漸往
上開始有成交量時,我就開始重壓資金到房市。
和股票一樣,市場不是理性的,所以未來一片看差時候,預售價格會比較低迷,但開始追
高的時候,預售市場而會一直墊高。
當時我直接陸續解掉保單定存,開始陸續找標的壓,我沒想太多,只是認為當市場資金開
始湧入房子,就會推升房價,所以進場防禦就是我的決定。
我找標的有幾個原則,首先投報一定要有3%以上(並用租金攤平買價),屋齡太久不碰(防
止賺了租金賠了折舊),還有台北市不碰(資金太大/我不如拆價壓蛋白蛋殼)。
因為我大多壓新北,所以我當時大多用台北市的“太平洋華園別墅”區域系列的成交價判
斷房價和屋齡峰值。
我不是神,所以也不判斷短期市場,我只判斷該物件2年到7年內進出會有什麼風險,在什
麼價位會賠賺,自己能否承擔,所以我進場的住宅幾乎沒有低於屋齡13年內的。
我手上已經處理掉了三間低總價的物件(每間淨收益都正200左右),所以目前剩下7間。
以現值來看,正報酬雖不少,但其實其中有幾間是買給家人,我自己幫家人付貸款的,也
不見得會賣就是了。
我有家人和公司得守護的責任,所以就算不認同房價得無止盡往上(因為我不想後代因為
房價過於內捲),但我還是尊重市場,尊重遊戲規則,所以陸續進場防禦。
只是誰知道疫情就這樣來,然後所有的標的本來是漸進往上,變成直接用翻的。
—
回到預售對比新成屋的問題,過去就我看的經驗,預售因為轉手容易加上資金付款相對輕
鬆,加上不太會檢核條件或資金來源,所以一般來說預售理論上 (應該比新成屋略貴)。
但也不一定,每個地方會因為建商該區域的未來判斷會有不同走向,甚至同一區的不同建
商都可能有不同做法。
舉個範例,基本上我當時在預售比較便宜或接近成屋的區域,只要符合有工作機會人口、
基礎生活機能、低總價、有區域未來規劃、重劃區有成交量,我就考慮買。
例如A7我買在1p22左右,總價580內的兩房,其實那時附近行情其實也差不多就這樣 (現
在2房車都要摸千)。
因為我都要求好租,也要有相當投報率,所以我買房子最重要不是看附近有沒有麥當勞,
反而是看有沒有「便利超商、早餐店、超市」。
早期預售和新成屋平價的案子有一定比例會出現,所以我新北看不到,我就去桃園,去新
竹,去台中或南部而已,但後期房價跑起來時,基本上建商都是賣未來看好市況的價,新
成屋也因此要找好的物件就相對更難,你覺得好的,也有人跟你搶。
我因此轉進商辦和店面,舉例來說店面比住宅不折舊,主要看位置條件,常見店面價格會
是住宅價的1.3至2倍的金額,未發展區域完全可能就和住宅平價。
商辦則是一樣會折舊,商辦很看外觀門面,(尤其租金投報),還有部分屋齡。
兩年前竹北和高鐵就已經貴了,外圍也溢價,所以我就直接進場買了新竹金雅重劃區的店
面1p
31W左右和住宅行情平價,我打算持有期間可以賺租金,如果發展到1.5倍店面曲線還賺價
差,就算沒發展起來,理論上會和住宅平行價格,我只要確認住宅有空間往上就好。
最後金雅還沒發展到1.5倍曲線,但住宅已經往上了,所以店面依照邏輯一起往上,我就
順勢賣了,持有兩年後後賣出1p48W,期間再賺租金。
—
這些年的經驗,我自己的經驗是買賣房子就是耐心和計劃,有充裕的規劃不被財務追著跑
,就能等到接受你價格的人(當然一開始就要想好之後的人為何會願意打算接手該物件條
件)。
我賣房子都是提前抓半年,提前佈好當地仲介只簽3間,並且統一賣價。
房市有沒有吊掛我是覺得還好啦,說穿了,開始有比較多區域吊掛時,其實反而也不見得
太多人敢進場,而偏偏那卻可能是最好進場的時機。
我是少數既得利益者的人裡支持社宅政策的,我也知道社宅歧視在資本市場很常見,光我
去案場時,連銷售為了攻擊其他案,也會“隔壁有一棟是社宅你敢買”這種話。
...當然也可以說我是站著說話不腰疼啦,不過事實上我也算是簽約社宅的友善房東,同
時有房客身份,我也確實有一直在“無家”的議題裡努力。
甚至前陣子借同事頭期款買房(分20年無息還)。
所以說人百百種,不是有房的就一定歧視無殼的。
有錢的,也不是一定就歧視相對經濟的弱勢。
—
阿如果說大跌我怎麼看,會不會受影響,我只能說我和房版大多做法不同,我不用寬限期
,也幾乎不貸滿,所以房租全部都是自償率幾乎百分百。
房價有一天跌怎麼辦,其實我根本沒在怕,就繼續收租而已....
我想該煩惱的會是那些腦熱的,那些財務周轉沒算好的...
社宅很難獲得支持不意外,但我支持單純只是因為不希望下一代被房子搞得生活太過內捲
而已。
—
我有時看現在的預售成交行情,既不能轉要綁,又有實價等著,我真心佩服那些持續墊高
預售的投資客們...
(但自住因為有居住成本,我還是很建議找合適可負擔的買啦!別讓租
金當沉沒成本)。
只是我想真的有買賣的,應該算的出來現在增值稅,房地合一,仲介扣一扣,有多難賺!
還有雖然我是房東,但因為我很擅長找條件談判條件,所以這幾年直到現在打字同時,我
依然一直在租房。
因為對我來說以租換租成本不高,而且我談房租都是以三年為單位鎖條件,我有自己的財
務規劃邏輯。
不過預計兩個月後也會真正搬入自己一個月前買的重劃區4房啦。
只是我依然希望未來的房子,下一代,下下一代可以好好生活,不被房價內捲。
※ 引述《kymco9999 ()》之銘言:
: ※ 引述《hellogym (Bespoke suit)》之銘言:
: : 這次選舉結果出來
: : 加強版青安 40%
: : 侯康全額貸 35%
: : 社宅+打爛房價 25%
: : 看起來台灣房子自有率這麼高,的確沒啥人想要自己資產崩崩啦
: : 不要在繼續網路立假人設了
: : EX:我有房,我也希望房價崩崩
: : 我繼承好幾間,我也希望房價崩崩
: : 騙騙年輕人可以,正常人哪裡希望自己資產減少
: : 大家一起賺錢不是很好嗎
: : 買不起的也是要等繼承阿,資產跌價又沒好處,ㄏㄏ
: 那個文內"社宅+打爛房價 25% "的候選人
: 我看了一下天下雜誌的鄰里得票率
: 嗯...竹北高鐵站那邊都是他領先
: 東區關埔重劃區,千甲、新莊一帶也是,最高還有拿到47%(接近過半)
: 桃園龜山A7區域也是那個人領先,中壢青埔、過嶺重劃區也是那個人領先
: 台中北屯廍子重劃區、旁邊有捷運的單元12隸屬的里,也是那個人領先喔
: 連綠油油的高雄橋頭新市鎮,那個人得票率都高於高雄平均值,超過三成
: 這代表什麼呢?
: 買得起房子,可是貸款太多了
: 所以需要他拯救打房,不太可能吧,根本自殺
: 還是希望我的孩子不要只能繼承我家的房子?為孩子著想,不要孩子長大只能租房
: 甚至租不起?
: 如果是後者,太有理想了,我真的欣賞