非常錯誤的觀念,
基本上,
大部分情況買房不是負債,
至於買房是否算投資, 要看狀況,
我就大致分析一下
首先,
買房是要: 1. 自住 or 2. 投資房(出租或是賺差價)
1. 自住:
買房不是負債也不是投資,
自住房是"理財"工具,
拿來省錢省房租省稅, 強迫存款的理財工具,
自住房繳的利息與房屋稅,
可以抵消所得稅,
比方說我繳利息兩萬美金+房屋稅一萬美金,
我的所得稅繳十萬美金,
那麼十萬美金可以抵扣三萬美金,
可以有三萬美金的退稅,
當然這是大致算法,
詳細稅法要仔細去查看
2. 投資房:
2.1 出租:
這就要看現金流,
我相信在台灣這麼低的租金與這麼高房價,
"現在"買房出租幾乎都是負的現金流,
即使在美國, "現在"買房出租也都是負的現金流,
比方說,
房貸一個月繳房貸6000美金,
本金繳3000美金, 利息繳3000美金,
房租收5000美金,
每個月的現金流是負的-1000美金,
但是有人的算法不是這麼算,
有人是把五倍槓桿算進去,
算的是每個月房租獲利率,
而沒有去考慮負現金流的問題,
比方說房價是100萬美金,
房租5000-利息3000 = 2000美金每個月獲利,
2000*12/20萬頭期款 = 12%
所以他算的是每個月房租獲利率12%,
所以出租房是否是負債,
也要看你是用什麼樣的算法去算,
我用現金流去算就是每個月-1000 的負資產,
你用五倍槓桿去算就是每年12% 的獲利率, 那就是正資產,
沒有對錯,
單純觀點的不同,
以及是你否能夠承受負現金流長達數年甚至數十年,
當然時間拉長就可以漲租,
所以不要太誇張的負現金流的話,
三到五年內漲租可以變成正現金流
2.2 投資房賺差價:
這就簡單多了,
你覺得你買的房之後是否會漲,
漲的幅度是否可以彌補你房貸的利息, 房屋稅與維修成本,
一樣沒有標準答案,
以台灣房價只漲不跌的情況,
大部分投資房賺差價都是會賺的正資產,
如果是美國的話,
那就不一定了,
尤其在美國買到太貴的豪宅,
很可能賣不掉或是賺的不夠付房貸利息與房屋稅,
買中高價位的可能會漲不動,
不夠付利息與稅,
所以很難說,
看國家看地點
※ 引述《howhow801122 (傑哥)》之銘言：
: https://i.imgur.com/Z06pbkX.jpg
: 最近阿巴告訴我說
: 買房子肯定是負債
: 還警告我不要斷章取義
: 房屋出租也未必是資產
: 即使未來有漲價還是負債
: 因為你漲別人也漲
: 你哪來變有錢
: 可是想想不對勁
: 同樣是阿爸講的漲50%
: 頭款200萬
: 自住：1000萬漲到1500萬
: 別人：1500萬 漲到2250萬
: 自住房賣掉200+500萬=700萬
: 還是阿爸指的是買3000萬的房子
: 如果是我道歉
: 阿巴說賣房的50%獲利
: 全部得補進新房子獲利全都沒了
: 哪裡有漲價而變有錢
: 唯一會增加的只有房貸
: 2250萬 自備款= 450萬
: 還剩下250萬
: 假設
: 700萬現金真的全補進新房子
: 賺的500萬也確實真實存在呀......
: 只是放在頭期款內
: 還是我財商知識不足
: 租金大於貸款=資產
: 一次性獲利=不等於資產
: 不是都是新台幣嗎
: 還是我誤會阿爸了
: 還唸說 房屋增貸
: 投資不熟悉的領域就是賭博
: 1.賺500萬不是 資產
: 2.房屋增貸 輸光怎麼辦（不能買ETF?)
: 最後建議 要考慮的機會成本
: 把錢拿去投資ETF穩穩4% 變更有錢
: 房地產就是假資產 真負債
: 這10年 房貸負債都笑呵呵
: 還是只要是 負債通通被打槍
: 負債也有分好壞吧......
: 是不是
: C大老師說的財商知識不足
: 財商
: 決定房子是資產還是負債？