預售屋最大的問題是.
"建商拉價不夠快"
甚至如果有小建商"價格往回退"推案.
這樣就會有問題.
因為這是投資專屬.
所以我們討論都是投資.
投資比自住嚴苛很多.
就像,對投資客來講,今天講財富多少,一間買400賣500的房子,不代表你有500的財富.
因為你要扣成本,扣完你可能才450...XD
所以你只能算450萬!!!!
(身為奸商,我們算錢都很保守...椪風又不能當飯吃)
一樣的道理.
你今天買預售屋1000萬,實際上還有交屋款,所以可能是1030萬.
這是基本成本.
你成屋賣的時候自己賣還好,如果透過仲介,就算他只抽你2%.
那你成本就是1050萬.
那本來你一坪買40萬,25坪.
實際上你的投資成本是多少?是42萬!!!!!
那你要賺錢,你賺50萬就好,所以你要賣多少?你要賣44萬.
而這時候,建商必須推案價已經上46萬以上.
(買家很奇妙的心態就是,買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去..XD
它們只會直接拿單價來比)
不然人家幹嘛跟你買??
而要是發生2016的狀況.
大建商推案28,市場冷盤,地價略跌.
2017的時候,小建商在旁邊推案26.
你預售屋....就哭哭了...XD
阿就算不是往回退.
大建商推案28.
他過兩年推案29.
你還是要哭哭..
拉太少.你連成本都嘎不掉.
所以預售屋我都是大漲第一年玩.
那時候無敵狀態.
反正不動產反應遲鈍,漲也遲鈍.
他會漲很久+新屋拉價的時候價格飆升很誇張.
那我第一年進去,隨便買.
就像我白天鵝是走過路過沒有錯過...
看爽的心情進代銷公司,然後就莫名其妙簽了一張出門....
既不是甚麼開賣VIP或是潛銷就訂.
甚至還是開賣了幾個月才去買.
阿還不是閉著眼睛買閉著眼睛轉掉賺錢.
因為後面建商拉價很快,所以怎樣買都無所謂.
但是如果你是2015買,那時候新案已經停滯.
你2016遇到小建商在那邊推便宜案.
你預售屋卡到交屋都賣不掉之外.
你交屋後可能半年內賣掉也賺不到錢.
(畢竟那時候是成屋,仲介會跟你收3~4%..買家又要收1~2%,和其他各種成本.
所以你賣價會+8%up...
所以在大漲中後期買入預售屋風險很高.
就算放到成屋,還是很難賺.
因此投資預售屋.
你要抓漲價的時段.
這個要求比中期更嚴苛...
你一定要抓到在你持有期間有大漲波.
小漲緩漲都不要玩.
最大的問題是因為.
跟你競爭的人是建商.
並且你的產品是二手產品.
因此競爭之下,你本來就是極度弱勢者...你沒有價格優勢,你怎麼在商場立足?
so..商場你永遠都要注意的東西叫做競爭.
所以這才是修羅場,商場才如戰場.
所有人都在這邊打群架...打贏的數鈔票.
打不贏,靠意識型態或是自我感覺良好....還是要餓肚子...XD
商場很現實,賣掉就拿錢,賣不掉你講再多都是假的.
而賺錢就是賺錢,沒賺錢你講再多你的房子多棒居民身價多高環境都好.
都是屁!!!!!!!!!!!!!!!!
所謂的保值就是"長期漲最多"
所謂的適合持有,就是"持有期間漲最多"
所以就是錢...你賺的多就是對,你沒賺到都是屁!!!!
北京上海好棒棒....
可是你買2000萬,過了幾年不要說跌,你還在2000萬.
並且租金還比利息低....
所以以不動產來講..甚麼國際大都,甚麼有錢人多少,甚麼資源多少...
好個屁....投資垃圾地區.
不如買屏東...顆顆...
賺錢就是賺錢.
錢賺到口袋才叫做成功的投資.
其他不要跟我喇五四三!!!!
我們奸商就是這麼現實.
喊口號我又不選舉...喊口號幹嘛..XD
反而...賺了錢,我才能再多買幾棟房子阿...顆顆..
對喔,多買幾棟房子要幹嘛?
要賺更多錢啊...