房地產價格是一個區間
上有天花板 下有地板
一個地方正常來講 攻勢跌勢都由預售進行發動
而"天花板來自於消息 地板來自於實現" 就這句話 沒了
舉個例子 現在一坪10萬
有個利多消息 公共建設 商場 工作機會 等等
消息一出來 投資客會去判斷兩個重點 1.實現機會 2.實現時間
有了夠高機會 然後判斷時間
即使機會很高 但是時間很久 那也不見得有投資價值
舉幾個例子
1.桃園棕線
2.台南捷運
3.五楊高架竹南段
4.新竹捷運
這些東西或許會蓋 也可能不會蓋 但是都太久遠 變數太多
當消息出來 市場激進拉到13萬 但是這不是普遍價值 所以這是天花板
風險報酬就在此時產生
當真的開始施工 市場地板就會跟上 可能到11.5萬
簡單來說 買房子 絕對不能等到已實現 那就是全部反應在房價上
而且你買全部已實現的東西 他只有兩個字 衰敗
房地產壽命很長 但還是會一直進行移轉
有大區的移轉跟小區的移轉
時間軸長 以前芝加哥變成東西兩岸
小一點 台北西區變東區
再小一點 兩三個街廓
基於生命有限 通常一輩子 把握一次 都市區域的移轉即可 其他都是後代的事
各式重劃區就是一個好例子
所以主動投資房地產 也就是說以不動產為業的人
跟被動收租置產不同在於
必須要去找到低基期 有機會成長的地點 購買之後等初步建設到位 第一波走人
或者放到之後更多成長再賣掉
一定要記住 不要等到什麼都有了 才去買 這樣的漲幅會非常有限