安安，
大家平常看591，一定遇到幾種狀況
1.專任約，獨家專賣。
2.給小黃、小綠，最多配個第二線。
3.同時給成千上萬人賣，小黃、小綠、中信、住商、有巢氏、東森...
你能想到的應有盡有。
對買家而言，大家認為這三種賣法，各有什麼優劣?
如果你是買家，哪種賣法，最殺得到價?
別幻想其實你告訴我 你老家怎樣才會便宜賣可能比較快
但3比較是仲介丟一輪口袋名單，沒人想買的物件才對++
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:04:002最好殺...XD但是如果屋主太軟,1會是最低價.但大多不會發生屋主太軟的事情..XD
其實應該是 1+2+3 你都出價 不要斡旋先出價再說吧
Ceca大有空可以分享一下如何買到對方急需套現還債或週轉，和分家繼承脫手的案子
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:08:00專約,因為怎樣賣開發都可以賺到錢.外加她想要維持專約穩定.因此除非是偏離行情太遠.不然專約的開發會比較親屋主.行銷都只能看開發臉色....因為...市場被壟斷.因此在談判的時候,買家會比較吃虧.
是喔，我最近看就先出，不下斡旋，探探行情，反正最近不急著出手
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:09:00而對開發而言,反正你這個買家買不到還有下一個.所以他在對付屋主那邊會很硬.3的話,簽那麼多家,價格便宜一點早就被買走了.外加簽那麼多家大多都是老鳥,老鳥對賣多少錢很有主見.2的話,因為簽的家數很少,所以遇到的買家本來就不多.然後因為還是有競爭,所以仲介接到買家.會比較容易盡量促成差一點,買家那邊不好砍就自然砍賣家.因為仲介他...急了!!!!甚至自己在退一點傭金促成...有賺總比被別家賺去好.所以其他變因都差不多的情況,2會最好殺.你再買房子談判之前,你都不會知道屋主有多急.因此要知道屋主有沒有急.你先下一個比較低的價格,叫仲介約屋主出來談.屋主看到斡旋就出來談,要嘛老鳥像我們這種,要嘛就急了.因此進小房間後,你在試著守一下價,你就可以判斷.另一間房間的人是老鳥還是他急了...XD或是你直接硬到底,反正...反正買不到下一間.他急了他在"充滿魔法力量"的小房間,他自己會軟屌..XD當然如果下斡旋屋主都不出來談,大多數他都不是很急.另外屋主有沒有急,開發的仲介會比你更清楚.
了解，謝謝Ceca百戰心得，我的經驗也是無慾則剛的狀態，最能拿到低於行情價。
1吧 我有兩個斷頭件買到都是專約 屋主非常的信任房仲
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ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:15:00除非他是真的那種"亞斯伯格症"...對人性的判斷完全無能...完全狀況外..XD不然仲介接觸屋主兩三次,怎麼會不知道屋主有沒有急..XD光看眼神可能都要知道.
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abyssa1 (abyssa1)
2023-03-17 01:17:00狀況1還要看轉任約什麼時候到期 到期前壓線出價 嘿嘿專任約
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:17:00而仲介知道屋主急了,又出現買家,那必然狠狠的殺屋主一頓!!
真的，不過這種急的，破盤價的，不少在仲介口袋名單群組就被劫走….orz
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ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:20:00不一定,你要出價談才知道.
普專獎金少沒動力吧 就像有貸款業務沒獎金的 他不會想辦法幫你包裝條件
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ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:22:00物件小也有很多仲介接到資料隨便做一做就丟店裡.
我就遇過小黃小綠都說對方很硬 結果另一家談成屋主底價-55萬啊你去試 我就是跟你成交了耶
明白，讀萬卷書，不如聽小房間百戰天王Ceca一席話
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:34:00買家最大的武器就是...放棄不買..XD你要善用你的武器.而放棄不買最大的罩門就是,你找下一間要找很久.所以如果你可以克服你的罩門,那你就會很強大.這就是先認清自己的能力和弱點.而在這個基礎上,你有放棄不買的武器.自然到處出價去試探狀況就會成為主要攻擊手段.你只要價格訂低一點,那大多都不會買到.那剩下可以買到的,自然就是相對比較便宜的除非你對價格有判斷錯誤的狀況.
就海量下斡啊十萬多準備幾包 有的可接受轉私人戶頭的更方便
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ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:38:00用支票拉...不要寫日期,叫仲介不要嘎進去.
但台北市老公寓用這招，有點辛苦，競價的都投客居多，大家喊價都蠻精準，便宜的秒殺不好買到，貴的慢慢磨，誰先磨到誰贏。
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ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:41:00投資客會買的東西,你最好就只是買到它們的價格.你很難比它們低....因為他們出價太快了.物件一丟出來就跑去出價,你看到的時候都出過好幾輪.不過投資客會買的東西,不論好不好住,這東西通常都有競爭力.我是說在增值或是轉賣上面.
作者: a0913889423 (noob) 2023-03-17 01:46:00
591看不到小綠
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ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:54:00看到,搶不搶的到是氣魄問題....XD你一直加怎麼會搶不到...只是最後金額可能不是很漂亮.不過如果跟你搶的是投資客,通常你買到也都是還不錯的價格.投資客出價大概都在一個範圍,超過不是會虧錢,是利潤偏低.所以跟投資客搶,你搶到了,其實也不算有吃到虧,.你怕的是跟自住戶搶,然後對方發神經的很愛那一間.
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ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:55:00那會搶成天價...那就很蠢.專約打底應該就會不讓帶看了吧..
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 01:57:00專約通常只有一串鑰匙,所以很難同時..一般約才會and...通常是看屋當場就下斡旋.下午看屋晚上才下,中間就可能殺出陳咬金.
可能是開發沒客戶放給同事 ，馬上聯絡不用看屋下斡旋
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 02:01:00專約看屋,通常開發會知道,大多時候開發會一起去.因此這間店專約,看屋下斡還可以出狀況的.大多都是被開發做掉...開發要全泡把行銷那邊的買家做掉.之後它們店應該會吵架甚至打架..顆顆.
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ceca (生活藝術大師 N)
2023-03-17 02:03:00有些菜鳥店長確實不太會建立店內秩序...XD那種店糾紛會特別多..XD
通常自住速度都很龜拉店內規則先說好就行!最怕變來變去那種店白紙黑字還翻
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fo11ow (Follow Me)
2023-03-17 02:43:00ceca大基本上都講完了。3我覺得都是市場挑剩的物件（尤其隨時間增加仲介數那種，屋主都是硬到不行）。我買到（台北市）低於實價登錄的都是1。1只要仲介急著成交，屋主又很信任仲介的話，真的是任人宰割（關鍵字：繼承）。不過有仲介又上591的基本上已經都算是被挑過一輪挑剩的了，好東西還是跟仲介打好關係比較有機會，尤其你有特定目標區域的話，開價特別便宜的在上面很多都只是賺曝光度，老早成交了。有時候看裝潢照片也知道，如果是投資客的，基本上也沒什麼便宜好撿。
各位經驗缺錢急售的屋主大多也是2嗎？ 因為我的區域幾個欠債急售(問仲介&鄰居傳八卦)的大都像3一次委託n家
作者:
fo11ow (Follow Me)
2023-03-17 03:15:00欠錢急售，如果開價偏低，在仲介那邊就會被消化掉，不會放到591。放到591，大家看過一輪，真的急售，有人出價也就有機會成交了。你說放到3，很多家都放，都還沒成交，除非東西比較冷門，不然就是屋主不夠急吧。比如說他不想要虧本之類的。當然也有可能就是我上面講的，早就成交了，留在上面賺人氣。
買過幾個遠低於市價的物件，共同點1.中大坪數2.屋主不缺錢3.屋主奇莫子對就賣。也撿過一間略低於市價，是屋主缺錢急售還有一共通點，物件都來不及上架就是了
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testPtt (測試)
2023-03-17 08:30:00買陶朱阿
請問要怎麼找到專約開發的那個仲介呢？我有看一間房，好像是某店簽的專約，但是約出來的仲介說她是銷售，開發是她同事@@ 我應該到591約他們店下一個房仲出來問嗎？還是就從這個銷售下斡旋就好?
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buike (chico)
2023-03-17 09:17:00現在冷，店長每天釘板，專約有賺也會跑啦
作者: dream77125 (ddman) 2023-03-17 09:18:00
跳過仲介直接找屋主
作者:
buike (chico)
2023-03-17 09:23:00也有店會hold住買方，找到屋主自己吃掉
作者:
henrk (台北大肥貓)
2023-03-17 09:26:002吧!有意願賣房但又不是老油條給一堆賣
也就是說，想買專約的案子，找到開發買，會比找銷售買還好議價嗎？
但是如果同一間店已經有其他銷售帶看過了，再找到開發，還有用嗎？
我有過一次 跟銷售看 可是他談不下來 我還跟他說 那我會跟別人下看看喔 結果我下一個遇到開發 他談下來了我跟誰看跟誰斡 你沒談下來 我才會換人但也有可能 屋主真的硬 我手上現在有一張斡旋 是同物件第二次下 也是沒能談下一週多了 大概死翹翹
瞭解，所以就是先對第一個銷售下斡談談看，給個機會，談不下來再盡量去找開放下斡。本來是想說同物件下太多次斡會讓屋主以為很多人搶@@靠背開發啦，一直打錯
是不要同時去斡 其實還要看間隔看市場掛賣量同時去斡也可以 不同場景我之前有斡一個 但是我覺得開發仲介想拉價 當時有透過另一間去撞屋主 結果就成交了 有成交才有全泡 沒成交什麼都沒有以今年來說 我不會同時斡 因為掛賣少 基本上屋主已經翹很高了 在多斡旋翹更高專約未必撞不進去 這是我看到的當時全泡仲介在晚上蠻晚打來的 她說她跟屋主很熟 屋主有跟他說有另一組出價 全泡仲介覺得不想有變數 隔天直接店裡簽約 他會找好代書連小房間都沒去到
作者:
curry56 (咖哩56)
2023-03-17 10:12:00謝謝分享
感謝大大，再請問你的話2次下斡間隔時間會抓多久呢？
作者:
zaqimon (dream)
2023-03-17 10:19:00有看過591同一間房子不同價錢 其中一個還便宜超過一成限時特價的感覺
作者:
Mithra (咪斯拉)
2023-03-17 10:22:00樓上那個應該是某間盧到屋主降價 但沒有跟別間講
我算的是起斡日 譬如這個斡一周沒反應 我會停掉換一個在斡 當我覺得我的價格沒問題時但換人斡成功也才兩次 非常稀少 大多確認的是 屋主心態真的奇高Za大那個應該是其他仲介價格沒更新而已或者沒溝通好我有次給開價跟底價 結果仲介回覆有另一個仲介價格不對 我才去請對方改
作者:
beast29 (=.=)
2023-03-17 11:31:00別給專約
作者:
nitero (nitero)
2023-03-17 12:22:00所以要賣 要選 2 還是 3 ？
專約容易賣到好價格阿 呵呵至於買喔~~~~有些一般約屋主會放給一堆仲介 也是想抬所以啥麼委託合約之前 屋主心態跟業務心態能力有關啦一樣的產品放給一堆仲介 正常買方不會到處找最低的談?
https://i.imgur.com/qafh2vO.jpg 如果你想買會找誰當然是最低的阿 然後價格出不到在那邊空轉...591這種平台放2跟3 就會有類似這種狀況不過有些1的業務如果不積極沒能力 就是放在那邊擺著要嘛就是不知道怎麼賣 放到過期 要碼就是故意冷凍也不回報 讓屋主受不了自己降價 所以大家會對專約不爽聽過很多同行跟同事 簽了專約後 兩三個月沒跟屋主回報被人罵也是剛好而已至於給服務費 不管什麼約 最簡單就扣掉服務費實拿多少仲介最多對屋主也是只能拿4趴 能力做得到就給做不到就看願不願意自扣多少 如果連實拿都不到 下一組買方繼續努力 沒那麼複雜啦實拿金額捏在自己手上 如果願意有空間就直接跟仲介談正常仲介心態是快點把房子賣掉為重點 能快點賣掉少賺點求轉手不奇怪阿專約下開發親屋主也不奇怪啊 畢竟要對屋主負責 一般約喔 隨時被同行賣掉 有啥小責任?但專約下 有些開發會覺得 至少有屋主這邊 買方少賺點快點處理 對屋主也有交代 加上掌握度也比隔一個同事高ceca說的專任開發做掉同事也是業界常態 好案加上開發垃圾 同公司都討厭的也不少 每天都上演但那個狀況 爽的是屋主 XD如果那個出更高的同事同行找到屋主 原開發就...芭比Q
那要看對屋主的把握度 我就曾經有更高的金額 但開發一直拖延我銷售這邊看房想要全泡結果逼不得已我跟另一家去下 另一家找到屋主幹進去 前面煮熟鴨子飛了然後銷售一直說屋主沒誠信 我反靠北他開發同事太貪
這很正常啊 除了開發獎金 銷售也想自己賺 畢竟多快一倍獎金 我們這邊開發銷售是6/4開發為了想冒全泡從中作梗 仲介公司制度內規風氣有差
我有一次賣房 最先接觸的那家 只有他們店頭在賣 後面再找了一家 他一開始找了10幾個仲介 聽說是他們區域群組裡面的五間店還八間店共享這間資訊 時間長有點忘了 最後成功賣出超車前面那家 到我同意出價以前都是沒上網的狀態 所以第一家想把業績留在店頭結果反而什麼都沒有分享資訊 能成交才有 沒成交就是0啊啊啊
所以我老闆直接加盟中信外 自己就開9間互通有啥新案件或是收斡旋就是馬上公開 價格由老闆等主管大者恆大 小店頭要跟人家配件還要看臉色去年10月在板上兩位鄉民屋主專任成交 都是我老闆旗下店頭同事跟我合作成交的
如果給專約5個月沒賣掉就給別人，這樣房仲是不是會積極點？
作者: imtaku (taku) 2023-03-18 07:34:00
很多寫專任，事實上根本不是，房仲先誠實，鬼才相信！