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內文：投機買盤凍結 假剛需現形 僅台南一枝獨秀
國泰房地產指數2022第4季指數發佈，雖然房價續漲，推案個數與銷售率都較前一年明顯
下滑，整體呈現價量背離，房市表現待觀察，僅台南還算熱絡，學者也對此直言，投機性
強的買盤幾乎已凍結，可以開始分辨哪些案子不是「真剛需」。
章定煊指出，市場從去年Q1開始，就開始嚴重的價量背離，雖然價格大漲，但30天銷售率
大幅下滑，尤其到了去年Q3，銷售率已經降到僅比10％多一點點的水準，也就是市場上某
些投機性強的案子已經開始賣不動了，而自住買盤的案子也僅能順銷而已。
到了Q4，終於支持不下去，30天銷售率跌破10％，僅剩8％，也代表了投機性強的個案買盤
幾乎完全凍結，而自住買盤也是勉強賣得動而已，而這也導致在與上一季相比時，桃園、
高雄短在線格局上，直接打入價量具跌的衰退組，台中、新竹則處於弱勢，台南、新北勉
強維持在價漲量穩的格局。而和前一年同季相比，在年變動率上，除了台南一支獨秀，其
他所有區全部落到待觀察。
章定煊坦言，無法單看一季的數據，就將市場判死刑，
但今年1月房市目前看起來表現不是太好，如果市場上半年都是如此弱勢的格局，那房市
有可能就此形成頭部，接下來一陣混亂的總統大選，可能讓房市正式步入空頭，「今年上
半年，銷售率若還是維持在個位數，下半年則大勢不妙」。
章定煊也直言，過去房市好的時候，每個個案都說自己靠剛性需求，不怕不景氣，但目前
來看，不管大案、小案都賣得不好，是全面性的市況不佳，不是某幾個大案拖垮銷售率，
雖然潮水才剛開始退，還不知道是誰沒穿褲子，但已經可以初步分辨出來，究竟誰是真正
的剛性需求。
心得：
不同數據有不同解讀
反正共同點的是
現在比去年同期真的冷不少
希望大家一起發大財