大家好，本魯自住首購菜逼八，房版首次發文，若排版傷眼還請見諒。
最近在網路上看到一案格局不錯、又符合預算的預售物件。實際到仲介店了解到該建案狀態
是預計明年上半季交屋，代銷的銷售狀況代銷已賣出九成。
房仲告訴我說該物件的賣家想要以小換大，預計建案點交、賣家入戶籍符合自住條件後，再
利用重購退稅，將房屋賣出轉給買家。房仲強調這是「讓利給買家」，很少有這樣的賣家，
讓接手的人不需要準備一般的轉單所需的大筆現金。此話一出，讓自備款有限的我心裡癢癢
。
最後我還是硬要說回去想想。夜深人靜的時候不知為何越想越不對勁。有板上的大大原因分
析這樣的操作方式，接單的買家需要注意什麼嗎？
謝謝房版的操作之神們～

賣家想利用重購退稅買下一間...跟讓利給買家有什麼關系？！@@意思是配合他讓他先入戶籍 他可以價格讓利一點給你嗎

大大是的哦，我被房仲...(後面注音文自刪)ˉ

對你來說 沒什麼劣勢。唯一要考量的點是交屋時程可能會拖很長

哇，等等來修我的注音爛回，這樣說來我是被話術了嗎回G大，是的哦，房仲要我快的意思一直明示暗示

是話術沒錯啊，對你沒什麼好處。賣家自己想用重購退稅避稅，所以需要延後交屋給你的時間（先入戶籍，再放水放電一陣子）另外快交屋了，這個建案說不定建商早就禁止轉約了

謝謝L大的回應，我去案場了解一下轉約時間好了，感謝

注意可能要等很久這樣吧

聽起來有自備款減低的好處。

偽造文書刑責… 請評估風險

你的買價可以是實際的而非讓約價加上差額

這種沒有偽造文書好嗎...他簽的會是預定型成屋買賣所以就不需要補上轉約自備款的部分，可以用成屋買賣金額去跑貸款，成交價多少就實價登錄多少，某樓根本亂講一通

這很正常，你現在換約你也沒錢，你現在換約要準備原合約的工程款+價差，你們現在就是先預簽合約，預計成屋後交易，交屋後，屋主會被課房地合一45%，但是設籍自用，再買另一間房屋可以把房地合一稅退回來，因為你是在成屋後再一次過戶，只要準備總價兩成左右，其他可銀行貸款你現在只要準備一成的簽約金說不定就可以簽了不要聽上面那些沒交易過的房地產處男給的建議

價格有退讓的話，賣方省稅，你花時間但省錢，算是皆大歡喜，價格沒有明顯便宜的話就叫賣家洗洗睡吧

重購退稅的那間不能馬上賣掉吧？看起來像私約屋在找理由且同一年重覆鑑價常會拉不高這個仲有問題https://i.imgur.com/Ilblufq.jpg

自備較低

賣家新屋會被追稅那有利可讓？先跟買家弄錢週轉的機率高不過仲的服務費是一定能收到

是該屋主會另外購買更大的房子，等這件預售屋交屋後設戶籍進去，在賣掉去退房地合一稅回來。你現在做的事情就是先跟他簽約然後流程拉長到他設完戶籍。至於多長仲介應該有跟你講預計交屋日為何時。而你的好處是不用買預售屋轉單那樣拿出大額款項，但至於他提的讓利我不覺得是讓利除非他有把退稅的部分降價給你那才叫讓利，最終還是看行情去評估吧。

買下去啊 這麼好的東西是天上掉下來的禮物

重點還是價格 沒比較低就別跟他玩讓不讓利還是看價格你也是自己麻煩來獲取的不算讓

哈哈 前面不是都案例分享過 戶籍遷入滿1年才符合自住不滿1年要個案認定 而且看分享其實很嚴格

怎麼有人不懂 這個不是轉約 等同二手屋買賣 須先入金履保 等交屋後前手入戶籍一段時間後 才轉手 時間會拖的比較長 但應該沒什麼壞處

亂講啥偽造文書 重點是你們壓何時才過戶

戶籍遷入要滿1年 法規沒規定要這樣 這是什麼依據?

假設真的拖1年 1年後房價下跌你不爽 上漲換賣家不爽 XD

樓上可還記得什麼關鍵字 我去找分享

1年是因為規定出售前1年不能出租或營業那幾乎等同賣家本人或配偶要遷入滿1年"不需要準備一般的轉單所需的大筆現金" 這個倒是有問題因為你變成2手屋買賣 一樣要準備至少2成頭期款啊實在有夠話術的 XD 你如果本來就自備款有限 還是要算算

有人不懂裝懂！就是會拖長交屋時間而已，也沒說要持有滿一年...不要以訛傳訛

當然沒有一定要1年 但未滿1年就是要個案認定 你要賭?前面有網友就分享過 未滿1年個案認定不過 國稅局要他補家電購買收據 水電費單據 來證明是不是真的入住到時候退稅不成 賣家被課稅 不就是這筆買賣的最大風險

價格一定有讓利的，假設原本買價1000萬，屋主要賺稅後100萬，那得加上181萬，假設仲介4%，那得賣到1230萬；現在只要賣1145萬，只要他有買超過這樣總價的房產的話沒有好處，買方怎麼會交易？你至少有自備款準備比較少、總價比較低的好處

如果快交屋了 要不等交屋後再來買嗎 除非你怕物件被買走就另當別論

現在物件那麼少，交屋後沒物件的機率很高，或是不符合自己的需要也很多，或是其他屋主根本沒有所謂讓利這事情，就是要賣當時的行情，我是覺得除非你錢很多，否則盡早決定比較好

除了晚交屋 如果價格有便宜 對妳都是優勢 算是互惠

屋主能不能退稅是他的事情，也跟你無關，你的自備款也不夠多，另外把退稅等於把政府抽頭這部分退掉，所以你買的比行情低，這樣還不交易，只有一個原因「你，還沒有下定決心」業務員把這樣的交易推給還不成熟的客戶，其實有點亂槍打鳥，我會推給已經有斡旋過的客戶，或是購買意志很強烈的A買另外如果是我要推這個交易，我一定會把優劣勢都分析得很清楚，像你這樣一知半解，回去遇到亂解答的網友，又莫名接受到「偽造文書」的資訊去了

你還是別買了吧.免得買了後又越想越不對勁

滿一年是比較好的作法, 但你等於要拖一年才能住, 不妥

屋主交給買家的是預售屋變成屋 持有是重算 5年內屋主賣掉會就被追稅 那有利可讓 就胡扯 不然就是連賣方都騙

確實沒有下定決心！樓上的大大們的回覆我會再多思考的！

如果賣家並不是要退他現在住的那間的稅 而是要賣給你那間的稅 這樣是要一年後才交屋給你是對的

賣掉再買就可以退稅，預售期間換約是不可能退稅，成屋才有機會你短時間還不會買啦這種買方有明顯好處的都要猶豫了，其他要跟你硬邦邦的，你還有得磨

屋主持有一年後再賣就好了 明顯是看跌 又高頭款高折價不想吃下來 你幫他扛一年不跌價的風險看要折多少錢合理自己想清楚吧

有沒有讓利還是要看成交價多少啦...

現在預售換約裡面都包含政府房地合一稅，照理說屋主退稅「讓利」，你一定可買得比換約的價格低，否則就是政府賺的又回到屋主口袋而已

某y是不是搞錯什麼？需要持有五年，是原屋主新買且有申請重購退稅的那間，原po成屋買這間，根本沒綁五年好嗎，原po又沒有要重購退稅？就像其他樓回覆的，弊是交屋時程肯定拉長，簽約時記得最後交屋日要寫清楚就好，超過就算對方違約，你也不須要管他中間做了什麼；利的話就看價格有沒有讓利，自行判斷。

4 我搞錯 所以是一年

不用一年，有沒有退稅是屋主的事情跟你無關，屋主只要有裝修發票或是照片，水電費單據，都可以過關。實務上壓建商過戶給屋主後兩個月到三個月開始過戶給新屋主

賣出九成？還沒賣完你怎麼不買，樓層不滿意？剩大坪數？明年上半季現在還沒賣完這賣的很爛耶，這案件不用急你再看一下

這個方式一定要等到交屋後才可以過戶給妳，所以你現在會先簽預定買賣契約，上面要壓好價格，免的未來賣家直接坐低起價，逼你履行合約。另外錢一定匯履保，剩餘工程款給屋主自己付，屋主確定過戶了，才可以動履保的錢，免得你現在以屋主名義付款根本沒有你名字的預售屋工程款，到最後他翻臉不認人另外你有看過建案完工程度嗎？使照申請了嗎？核發了嗎？萬一在最後一刻建商搞爛尾，屋主沒有房子給妳，你的合約要寫清楚無條件解約，返還所有履保錢，總之，屋主因為要過戶，你絕對不要幫他付工程款，你錢給履保，屋主自己交工程款，這點要注意

搞這麼複雜，對你有比較好嗎？

你買多少他都一樣有重購退稅，不要被話術騙了。