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台灣房價只漲不跌神話破滅！這群人不發威了
聯合報
這段時間以來，投資客最關心兩件事：台股跟房市走勢。台股加權指數從10月25日最低的
1萬2666點，反彈到11月22日的1萬4542點；反觀房市？今年1至10月六都的建物買賣移轉
棟數明顯熄火、衰退28％，房價也出現鬆動。台灣房市「只漲不跌」的神話恐將破滅？至
少兩年內難以回溫，主因是「這群人」不發威了。
到底是哪一群人不再對房市有興趣？
根據資深房市專家何世昌分析指出，觀察外資淨匯入、淨匯出跟全球大事件的關連度，就
知道這一波台股、房市熄火，最主要關鍵字是「戰爭」兩個字，美國升息僅是催化劑之一
而已。
何世昌進一步表示，今年元月時，外資淨匯入達到40.6億美元；2月時，還有12.01億美元
的淨匯入。但2月24日發生俄烏戰爭後，3月情勢大逆轉，外資大逃亡，加上17日美國第一
次升息一碼，淨匯出增至68.93億美元。
緊接著，7月美國宣布美國眾議院議長裴洛西即將訪台，中國抗議無效，8月3日裴洛西正
式訪問後，中國隨即於4日推出實彈軍演、封鎖台灣「陸海空」，8月外資淨匯出達到54.5
4億美元，9月更增至57.67億美元。
「我為何說主要是戰爭因素，不管是俄烏戰爭還是兩岸開戰議題，你看看當中國20大落幕
、習近平政權穩定後，10月外資就由負轉正，淨匯入4.63億美元，」何世昌說，這些都是
佐證。
另外一個佐證是「台海風險保單」需求激增。何世昌說，俄烏戰爭後，國際企業擔心中國
和台灣可能發生衝突，為降低恐帶來的損失，「台海風險的保單」需求激增，甚至還導致
保費上漲。
台股大戶從俄烏戰爭後，開始縮手降持股
到底是哪些投資人對金融市場如此敏感？答案就是高資產族群，不要忘了，每年台灣新增
的高資產族群成長率均位列世界前幾名。
根據專門服務股市大戶的交易員指出，從俄烏戰爭後，大戶就開始縮手，降低台股的持股
。理由很簡單，先脫出以確保資金流動性，先按兵不動、再伺機而動。
豈知，11月10日（美國時間），美國公布10月份消費者物價指數（CPI）年增率7.7％，遠
低於市場預期的8％，台股開始反彈。
緊接著，11月14日（美國時間），根據波克夏提交給美國證管會（SEC）的文件顯示，今
年第三季，波克夏以41億美元（約1277億台幣），買進台積電ADR，持股占比約1.4％，成
為台積電的第五大股東。此消息一揭露，隨即帶動11月15日台積電ADR上揚10.5％。
看好台積電的不只巴菲特。第三季買最多台積電ADR的是，全球最大基金的貝萊德，共斥
資80多億美元（約2500億元台幣）敲進。
在外資力挺下，台積電隨即上演慶祝行情，11月22日收在491元，台股也在台積電的帶動
下，加權指數上揚至14542.20。
買台股比置產更有利、更容易變現
為何台股不到一個月，從1萬2666點漲到1萬4542點；房地產卻聞風不動，無法跟台股一起
有慶祝行情？甚至，台中、台南、高雄等地區的房價還出現鬆動、微幅下調？
主因還是世界局勢未穩定，二來是雙北的房價已來到歷史新高，幾乎達到天花板，上漲獲
利空間有限，這也是為何2020至2021年，漲勢最凌厲的不是雙北，而是中南部。中南部基
期低，相比北部更「經濟實惠」，加上台商熱錢湧入及南科、台積電設廠等利多影響，上
演「難得一見」的補漲行情。但是，今年以來，中南部房價也逐漸修正了。
專門服務高資產客戶的理專指出，從去年開始，新建案交屋期至少六至八年，尤其去年7
月推出「房地合一」2.0版，交易出售2016年元月以後取得的房地，持有二年內出售課45
％的稅；持有逾二年、未滿五年課35％的稅。儘管，近期部分地區房價微跌，但仍在歷史
高點、還要課重稅，獲利空間有限，有錢人不再重壓房地產，尤其是預售屋。
將資金投入台股，比置產更有利、更容易變現。這也是台股能快速漲到1萬4000多點的原
因。不過，基於各種不確定因素仍存在，高資產族群對於台股，仍採短期操作為主，不會
長期持有。
「高資產族群都有很多不動產，當俄烏或兩岸的戰爭陰影無法完全去除前，不可能再將錢
投入不動產，」一位股市交易員反問，「你如果懂有錢人的邏輯思維，就會知道為何房市
不會像股市這一波明顯反彈了。」
今年10月，六都建物買賣移轉棟數衰退28％
來看看房市的先行指標豪宅以及預售屋市場，就知道有錢人縮手了。根據台北豪宅的「時
價登錄」資料顯示，去年每坪單價超過200萬的豪宅成交數高達52件，今年累計至10月僅3
4件，回到過去的水平，顯示市場已降溫。
再從六都的建物買賣移轉棟數觀察，房市出現動能不足。根據信義房屋的統計指出，今年
1至10月，六都買賣移轉棟數跟去年同期比較下降4％，跌幅較高的是台南跟高雄，均為11
％；如只單看最近的10月更為明顯，六都衰退達28％，其中又以新北市最高為40％，其次
是高雄（37％）、桃園市（31％）。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨加以說明，累計今年1至10月，五都買賣棟數下滑
，主因是去年交屋量比較多；而台中為何逆勢比去年上漲5％，因為交屋期落在今年較多
，「不管是什麼原因造成，可以確定的是六都的買氣均下滑了，尤其是10月非常明顯。」
不僅成交量衰退，近期台中、台南、高雄等地的房價也鬆動了。高雄在台積電暫緩設廠後
，房價跟去年的高檔相比下跌較為明顯；台南的房價也被壓抑了。
從住商不動產第一線房仲經紀人的回饋顯示，從今年8月起，房仲業就開始度小月了，9、
10、11月的成交量跟淡季的2月（春節）一樣，相信12月也不會好到哪裡去。
徐佳馨進一步分析，至少這一兩年內，房價不會明顯回升，首先是地緣政治風險依舊存在
，第二是房價還不夠漂亮，亦即價格上漲空間有限，有錢人見無利可圖，不動產變現又不
易，短期不會再大手筆投入房市。
總而言之，當有錢人都不看好房市，剛性需求的買方也開始觀望、等待降價，所以這一年
兩內，房市注定不會有好光景。「沒有人比有錢人對金融市場更警覺敏銳，台灣房價只漲
不跌的神話有可能會被打破了，」何世昌總結說。
心得：
誰說神話破滅的
你有來問過房版大家的意見嗎？
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