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聯合報記者張瑞傑／專題報導
高漲的房價成為難以負荷的居住壓力，人口外移成為最直接的推力，民眾選擇「用腳投
票」遷移到房價負擔相對低、更為宜居的城市；觀察七都「淨遷入人口」行政區，前三
名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1,797人，居七都行政區人口紅利寶座，再來是
同樣位於桃園市的「觀音區」淨遷入1,489人，第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人
。專家分析，「人口淨遷入」前十名中，蛋白、蛋殼幾乎成為人口移入的大黑馬。
面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁
吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。然而這個情形，已不只發生在台北，七都會
區也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut
Effect）。尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉往郊區趨勢，在政府持續推動
重大交通建設，串連起市區與郊區生活圈，居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求
。
隨著房價持續看漲，雙北磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。
圖／聯合報資料照片
桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一
站的龜山區，2字頭的房價，吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。加
上未來還有郵政物流中心、樂善科技園區、華亞科技園區二期擴建，將為區域帶來更多人
口紅利和商機。
而位居第二的觀音區，是北台灣少數擁有4大工業區重鎮，原先就業人口就多，近年受惠
於產業發展，桃園科技工業園區第二期也在去年底開工，未來預估將創造就業人口約7,000
人，房市剛性需求因此提升；再來因緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶到
觀音購屋。尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對
高，對投資、置產買盤極具吸引力。
入住蛋殼區 多留意生活機能 永慶房屋研展中心副理陳金萍提到，今年上半年七都「淨遷
入人口」前十名行政區，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦，且出現了不少罕見的
新面孔。仔細觀察這些行政區，其實都有些共同之處，譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸
效應，或是新興重劃區等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭，在
這些因素匯集下，產生了強大的人口拉力，自然成為熱門遷入地區。
陳金萍提醒，雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜，但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便
利性；若是看好未來發展前景，也須謹慎評估，盡量在重大建設確定動工後再行購屋，切
莫僅因房市利多消息就輕易進場，而產生套牢的情況。
心得：
人口移入1st 桃園龜山
人口移入2nd 桃園觀音
人口移入3rd 高雄仁武
這三個地方都有 3個共同的特色
價格低基期 + 有就業機會支撐 + 政府投入建設發展