Re: [新聞] 台積電效應利多出盡 高雄房價連跌3個月

作者: ceca (生活藝術大師 ￾ N)   2022-08-21 19:58:14
※ 引述《bla790395 (帥黑咩)》之銘言:
: 請教Ceca大,有看您提到若是同區域有打算換屋(小換>8X坪)可以開始準備。目前手邊
: 有間1X年在美術
: 館區的閒置三房(4x坪),目前透過這間的增貸已有買了第二間來住,我個人原是規劃先
: 出租,三到六年後二換一。原本想說小換大的換屋時間不會那麼快到,想不到現在已出現
: 該現象。
: 想請教是否建議照原計畫執行,還是可以趁明年初來換呢?另外目前我看手上自己的房子
: 實登相同條件大概也是3X/p,參考591上國家美術館也大概是3X/p,只有一間4樓的開2X。
: 好像還沒完全拉開?還是我的參考方式錯了?
: 抱歉開頭這樣問可能不好,歡迎各位前輩給意見指教,謝謝
國美是之前突然抓狂賣家都超有自信.
三房還在開30~33的時候,國美去年一堆開35up.
但是目前他們銷售自然也卡住.
後來疫情嚴重,管委會禁止帶看,就全都縮回去...XD
另外,三房以上沒有平面車位會被嫌(這邊是蛋黃區..蛋黃區有蛋黃區的特質)
因此沒車位的三房和機械車位的三房和平面車位的三房,在美術館單坪價會不一樣.
四房沒車位就更被嫌到臭頭,之前米羅一間6x坪沒車位,賣了超久,開價我記得才28還是26.
所以下面討論全都是以配平面車位為主.
不過兩房車位可有可無,所以兩房不用特別切割有無車位.
目前來講.
你三房(指室內22~24),正常條件成交價單坪應該可以成交到32~34.
(我是指基本款,例如京城畫家系列這種最普通等級的東西)
(並且方正,無暗房,不會有伸手可以跟對面遞醬油的狀況)
但是權狀7x(室內36~4x)以上的基本款(非皇苑鼎宇堅山系列),可能單坪成交會在28~30.
(甚至有更低,不過通常更低會附帶一些缺點...先不討論)
因此基本上單坪產生了10%以上的差距.
這個差距已經足以讓你小換大了.
不過美術館50~60坪的物件目前很囂張.
主要就是缺貨產生的狀況.
50~60坪的屋主目前換屋困難.
(大多數人的絕大多數資產就是他住的那一棟房子...不要拿我們投資者做demo
我們投資者自己住的房子只是自己資產的一小部分
投資者泛指以投資維生的人,包含炒股炒期貨炒OOXX)
因此換屋換不動,自然也不拿出來賣,所以缺貨.
缺貨底下,少數賣的就會賣很貴,因為不賣貴他也沒辦法換屋..
so...你要換50~60坪就不適合....
(這個現象只限於美術館和農16...其他地方不存在)
因此現在換屋可以往70以上的換.
但是不要往5x的換.
反過來你5x的,可以往上換...
甚至你要往下換也可以...
其實美術館最近兩房沒有三房強勢.
so..你如果純投資,一間5x的換成兩間2x的也是可以.
不過當然往上換會更有優勢.
但是你如果是3房要換四房,那現在就不適合.
而前局面來看.
室內4x~5x坪這種權狀7x~9x的物件供給量還是很低,建商也蓋非常少.
所以遲早這個坪數的物件也會因為缺貨而價格在往上修正.
在這種情況下,你還有這一段修正的利潤可以賺.
(這就是目前可以換屋的原因)
至於往下換單純就是.
兩房的單坪居然跟不上5x坪四房不太合理.
那個時間久了也會修正,你也是賺這個修正的差異.
另外補一下.
這邊要以"室內坪數"做切割.
也就是我講兩房是指室內大約14~17坪.
三房大概是室內22~24坪.
四房大概是室內28~32坪.
更大的大概是室內38~4x坪.
所以這邊以"室內坪數"做切割,而非權狀坪數.
權狀坪數會因為10年前有一次建築法規調整.
所以公設比會有一個明顯的變化.
而目前最吃虧的就是10年屋..顆顆.
因為本來室內30坪含平車,權狀只要52~54坪就有了.
但是10年屋你權狀可能要58~60坪.
然後10年屋屋齡又跟15年屋差不多.
因此買家在總價上面,並不會願意多加多少錢去買10年屋.
(也就是如果15年屋要賣1900,你10年屋人家最多出到1980.
這樣你15年屋可已成交權狀單坪價36,你10年屋只能成交33...顆顆)
造成10年屋產生一個很悲慘的現象...
單坪價格因為公設比被放大,屋齡又跟1x年屋差不多,所以單坪價格被壓制.
不要把市場上的買家當笨蛋,99%的買家都會看室內坪數...XD
(剩下1%大多都是外行投資客...自住戶反而很難犯這種錯誤,因為他要住,所以他必然關心)
當然也有一些1x年屋的公設比特別大,例如北美一街的太普或是幾個小宅.
那些物件也會因為公設比特別大,而成交單價特別低.
so..美術館這邊,除了兩房比較混亂外.
三房以上基本上要特別注意室內坪數.
除非你屋齡是低於6年...才會產生另外一個市場.
(當然等這些低於6年屋再過10年,就會撞到跟今天10年屋一樣的問題...
因為室內坪數比率上比較小,所以造成單坪價被壓制...
so..中長期投資不適合買這種東西...)
但是要注意一點.
當你總價超過3000萬,就會撞到別墅的市場.
目前美術館別墅主力在3xxx萬.
這些別墅會大幅競爭到3000萬以上的大樓.
別墅很強勢,並且因為斷供給,所以對中古大樓衝擊非常大.
所以純投資,你又想買美術館3000萬以上的東西.
都請優先選擇別墅.
(這邊專指美術館這一區)
少數別墅有低於3000萬的.
但因為這些別墅"單層面積"過小,所以住起來爽度很低.
(別墅單層還是要有18坪以上才會爽,因此地坪需要3X坪,這樣價格就會至少3xxx)
(2xxx的別墅大多單層只有12~14坪...其實有點痛苦)
相對於3000萬以下的中大坪數大樓,會有居住爽度的缺陷問題.
所以3000萬以下大樓還是很堅挺,不怕這些少數別墅的競爭.
(我最近想換屋也完全不考慮這些別墅...XD)
當然更大坪數的大樓,一樣是撞到更大坪數的別墅.
這也是大坪數大樓建商都不太敢蓋的主因之一...
: ※ 引述《ha3810996 (微八嘎囧)》之銘言:
: : 台積電效應利多出盡 高雄房價連跌3個月
: : 高雄台積電效應從去年下半年起吹了一整年,造成高雄各區房價暴漲,市區新屋成交價
: 不
: : 僅站穩3字頭,甚至挑戰4~5字頭房價;而郊區則全面挑戰3字頭行情,然而房價不可能
: 無
: : 限上揚,在中央祭出打炒房政策未來朝預售屋禁止轉讓,也讓整體房市在今年第2季出
: 現
: : 急凍,《蘋果新聞網》委託富住通商用不動產統計從去年至今歷月房價走勢,在今年4
: 月
: : 已達高峰,近3個月已出現下滑。
: : 新屋房價往往影響中古屋成交行情,當區域新屋不斷創價,連帶也會影響中古屋走勢,
: 從
: : 去年6月起高雄新屋開始出現暴漲,以高市屋齡2年內新成屋統計發現,從去年6月21.9
: 萬
: : 元一路上揚到11月27.1萬元,經過數月盤整到今年4月已達高峰,每坪成交均價達30.5
: 萬
: : 元,等同過去11個月房價增幅39.2%,然而近3個月房價出現下跌,截止至今年7月每坪
: 單
: : 價均價28.8萬元。
: : 台積電效應高雄各月房價走勢
: : 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,近年來高雄房價出現大幅上揚,有很高比重
: 屬
: : 於投資客進場搶房,帶動高雄在地資產型購屋客進場,因不久前台積電設廠廠台南,產
: 生
: : 南科效應房價暴漲經驗,因此高雄房市成為投資客搶進目標,然而房價不可能無限上揚
: ,
: : 當台積電確定在楠梓設廠後,整體房價也被拉抬到歷年新高,在今年第二季起包括升息
: 與
: : 中央祭出打炒房政策,導致投資客開始縮手,當中預售屋禁止轉約雖尚未立法通過,但
: 已
: : 達到嚇阻效果。
: : 然而房價是否會持續下跌,目前看來有著很高難度,高雄市不動產開發公會房屋市場委
: 員
: : 會主委陳又齊表示,缺工缺料問題無解,加上台積電未來在楠梓產業園區動工後勢必會
: 因
: : 工程進度搶工,屆時缺工問題將更嚴峻,目前地上15樓住宅每坪營建成本已來到14~15
: 萬
: : 元,導致建商成本不斷增加,即便近期房市買氣出現修正,要出現大幅跌價機率有限,
: 目
: : 前也尚無任何建案出現價格大幅下修,頂多是開價修正,成交價仍未減少。(葉家銘/
: 高
: : 雄報導)
: : https://www.appledaily.com.tw/property/20220818/AB66ABC2F56C9F85915EB6EDA3
: : 哪裡有下跌?不是還在漲嗎?
: : 楠梓可是要挑戰下一個竹北欸!
: : 都有台積電,
: : 難道高雄的房價就不如竹北值錢嗎?
作者: NTU303150195 (NTU303150195)   2022-08-21 19:59:00
c神先推
作者: u8643046 (cosine)   2022-08-21 20:04:00
C大能分析一下南高雄、五甲公園那邊的情況嗎?
作者: alexhsu0909 (香腸)   2022-08-21 20:15:00
看來現在是入手美術館40P的好時機?
作者: Csir (張胖胖)   2022-08-21 20:16:00
國美在高雄應該蓋的還不錯吧
作者: alexhsu0909 (香腸)   2022-08-21 20:16:00
還是可以觀察到明年上半年?
作者: frowning1226 (法利昂)   2022-08-21 20:24:00
推~有夠專業~
作者: yiliang1107 (海門天險)   2022-08-21 20:25:00
作者: paul76318 (Berial)   2022-08-21 20:37:00
那個國美不是那個國美XD因為我以為西捨講的國美是台北建商想說京城何時變成好建商了
作者: kyova   2022-08-21 21:06:00
京城和太普也來台南獵地...好害怕~ XDDD
作者: xup6vm0m6 (hsuan)   2022-08-21 21:16:00
C大會怎麼看最近都蓋高雄厝,室內坪數大減~但最新的趨勢都是如此
作者: ytlintexas (Lin)   2022-08-21 21:19:00
看4X坪平車,室內只17含高雄厝陽台真杯具
作者: JWILL (小虎你怎麼把到綺貞的~~~)   2022-08-21 21:23:00
實用資訊
作者: alexhsu0909 (香腸)   2022-08-21 21:23:00
太普在高雄人人愛啊
作者: ytlintexas (Lin)   2022-08-21 21:26:00
我看三塊厝那邊,鳥籠+高雄厝真有點杯具。更不用說等三期蓋起來現在有一側到時會完全無採光。
作者: xup6vm0m6 (hsuan)   2022-08-21 21:26:00
高雄厝真的是吃定新屋買家…身邊年輕人都只看新屋,所以也只能吞下去…
作者: paul76318 (Berial)   2022-08-21 21:28:00
想要請教c大對巨蛋本業16本木有什麼看法,聽說熱銷
作者: wang56 (wang56)   2022-08-21 21:45:00
怎麼每個品牌都是豪華品牌,高雄還有哪家是普通品牌?
作者: curry56 (咖哩56)   2022-08-21 21:47:00
作者: kktt254 (.....)   2022-08-21 21:54:00
借問一下 皇苑的新房子都要3500以上 但買單的人還是很多所以豪宅品牌的市場不影響別墅嗎16本木聽說成交在45~50之間 37坪高樓層聽說賣得很好好巧不巧 協勝發那棟剛好是55~70坪 可以想像總價會拉得很高
作者: GOOSLIVER (啥咪)   2022-08-21 22:21:00
請問ceca大 目前美術館想將自住60坪的房子換屋成100坪的時機適合嗎?!目前也是卡在沒將舊的脫手就沒有資金購買百坪以上房子的情形@@
作者: lulubaby82 (hekoo)   2022-08-21 22:23:00
慶旺建設算什麼等級的品牌
作者: GOOSLIVER (啥咪)   2022-08-21 22:31:00
感謝ceca解釋 老實說我是想換自己同社區的大坪數!當初沒有捏一點直上、現在去問 百坪的總開價是當初1.5倍以上 有夠誇張..當初其他資金拿去創業...但其實時間不長 本來預計創業後幾年再換大屋 只是剛好遇到這一波漲價 房價上漲太快 利潤比不上房價漲幅
作者: aborwang (Abor)   2022-08-21 22:39:00
作者: GOOSLIVER (啥咪)   2022-08-21 23:00:00
確實當初不完全梭哈買大坪數自住 也是考量到資金分配創業, 當初也是看ceca大疾呼高雄房價即將大幅度增長,所以也在創業籌劃期間為了小孩學區 趕快硬是請長輩支援入手美術館,很感謝ceca長久以來的分析解釋,果然在
作者: yihua2 (下一步如何走?)   2022-08-21 23:00:00
推 ceca老師
作者: w21kp   2022-08-21 23:09:00
雖然不乾我的事情,但看c大分析特別有樂趣 漲知識
作者: GOOSLIVER (啥咪)   2022-08-21 23:17:00
在台積電還沒公布的前半年 已經從親友處知道台積電已經在徵高雄的人力確定會來了,只是當初也沒有多餘資金再投入, 哈 現在也只能再等下一個機運,至少目前已經先在美術館有一個自住的房子 再次感謝ceca大
作者: BLUESKY101 (股市達人)   2022-08-21 23:25:00
嗯嗯
作者: sspider0829 (反黑箱服貿)   2022-08-21 23:51:00
C大 您指的室內 應該都不含附屬建物包含雨遮和陽台之類的對吧? 我看現在新兩房 一堆都是純室內只有12捏
作者: freenight852 (沒人愛俱樂部)   2022-08-22 08:34:00
請問ceca大 自己手上目前有的便是2房機械10年屋的物件..目前作出租規劃,租金接近本利和有寬,是否長期來說就出租收益可能還大一些,感覺上落入ceca大認為的價格較差物件QQ上面是美術館近聯合醫院一帶
作者: sspider0829 (反黑箱服貿)   2022-08-22 10:31:00
感謝c大
作者: hdw   2022-08-22 12:17:00
台積電確定來高雄的新聞出來前,也一堆內部的人說不會來啊XD~
作者: cooji74115 (酷子先生)   2022-08-22 19:49:00
鼎宇的品質 反應很兩極的感覺欸 感覺大好大壞

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