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高壓籠罩房市！建商雙手一攤轉觀望 土地交易量急縮4成3
根據高力國際發布「2022年第二季商用不動產及土地投資調查」指出，一連串房地產相關
政策發酵，又碰上升息循環，加以國際局勢動盪不安，投資市場不確定性加大，2022年上
半年全台大型土地成交量僅802億元，相較去年同期大幅萎縮43%；商用不動產投資則相對
穩健，上半年交易額達654億元，是歷年同期的第二高。
高力國際副董事總經理黃正忠指出，具穩定收益的商用不動產投資韌性較佳，雖然央行連
續兩次升息合計1.5碼使得投資人決策更為謹慎，但2022年上半年交易額仍有654億元，僅
較去年同期小幅下滑11%，且仍是歷來同期第二高紀錄。進一步觀察今年受歡迎產品，辦
公室因為有台北及台中的指標個案，成交額來到248億元，占比約38%；第二名則是廠辦的
134億元、占比約21%；第三名為廠房、倉儲的116億元、占比約18%。從買家背景分析，上
半年商用不動產最大買家為金融保險業者，共出手230.8億元，第二大買家為製造業，出
手129.6億元、占比約20%，第三大買家為科技業，出手112億元、占比約16%。
黃正忠認為2022年上半年商用不動產可以維持歷年同期第二高的紀錄，主要是在第一季的
時候台灣整體經濟表現依然亮眼，導致市場成交熱絡，不過第二季開始受到全球央行接棒
升息的影響發酵，買方對於報酬率要求會更謹慎，加上通膨及疫情等不利因素干擾，第二
季交易也明顯放緩。以上半年交易的熱區來看，有產業聚落及穩定租賃動能支撐的區域仍
是投資人首選，再加上拉高的報酬率要求，除了雙北物件之外，眼光也放遠至新竹縣市與
台中市等產業聚落。
上半年前十大指標商用不動產交易案中，高達7筆是整棟交易，而十筆中有六筆單宗交易
額逾30億元，而上半年最大且最指標的交易案則是中國人壽以120.5億元買下台中市七期
豐邑市政核心大樓整棟。
有別於商用不動產市場，土地買氣則明顯受到衝擊。高力國際研究部董事梁儀盈表示，第
二季4-6月的土地交易動能放緩，單季成交僅291億元，係2018年以來的單季新低，而上半
年的802億元也是近五年的同期新低，顯見在土地交易市場在同時面對貸款管制措施、貨
幣緊縮及升息態勢下，土地買氣已明顯由追捧競價轉為觀望保守。
她認為，土地交易市場除了整體由熱轉溫涼之外，交易熱區也與前兩年有所改變，今年熱
區則移轉到新北市、高雄市以及桃園市，而過去兩年話題度最高的台中市在產業、人口及
交通等三大利基的支撐下，土地磁吸力為全台之冠，各方人馬搶進，去年上半年交易額便
高達414億元，但今年買氣明顯退燒，交易額萎縮至108億元，僅去年同期的26%；不過，
也觀察到建商依然持續於七期或水湳經貿園區獵地儲備原料，只不過方式改為與同業或地
主合建。
而上半年單宗交易額前十大的土地中，其中前四名單宗交易額均逾30億元，其中元利建設
以逾50億元買進大安區土地的總價最高，第二名則是聯發科以37.7億元取得竹北高鐵車站
專用區地上權開發案，第三名為三重置業地產以34.7億元買進三重段近2千坪土地。
過去兩年全球投資市場經歷了貨幣寬鬆政策所帶來的游資氾濫，如今各國央行為了對抗高
通膨不得不加快緊縮貨幣及升息步調，而不動產市場投資金額龐大，在全球進入升息循環
下。
高力國際董事總經理劉學龍認為，除了同步拉高對收益率門檻要求，也提高買方資金借貸
成本，而在買賣雙方價格認知差異仍大下，評估決策期勢必拉長，整體市場買氣將價平量
縮。
不過，他也指出，商用不動產市場相對是具備穩定收益的投資型產品，尤其現在台灣整體
儲蓄率高，布局收益型商品仍是停泊避險資金的選項，只不過要注意的是在收益率門檻拉
高的要求及物件稀缺影響下，雙北物件的選擇將更為困難度。至於產品選擇上，他認為自
用買家對於工業不動產短期內需求仍穩，惟北部成交價格已墊高，也會提高交易難度，但
倉儲業者在台灣需求仍旺，可望成為工業用地另一去化的主力。
至於在土地交易方面，劉學龍則說，由於先前信用管制已發酵，加以利率的調升影響消費
者購屋者意願，且通膨也拉高建商的營建成本，建商獵地動能明顯趨緩，因此今年土地市
場將較去年大幅降溫是必然的。
心得：
美國升息，股市已經不是資金停泊的安全地點。
而台積電自己也已經用股價說明，台灣的護國神山不是台積電而是房地產
建議投資人賣掉手中持股，將資金投入房市，共同分取經濟成長的果實。