儘管有些政策確實令人覺得有意無意讓房市整體更熱，但各國政府真正在意的大多是房市或租市在短期內暴漲或暴跌，或是房價所得比的問題，而不是房價或租金價格絕對值的高低。
因此你無法期待他們會拿出什麼必殺技用力往房市敲下去讓房價忽然在一兩年內暴跌，然後本來買不起的人就很快變成買得起。
你最多只能期待他們搬出的政策能讓房價向上的速度降低，進而使確實有努力的你在未來的某一天變得能負擔房價，或是期待市場的效率能更高，好讓你在市場發生危機時有機會撿到其他出售者的房子。
從上述角度來看，政府當然還有很多事情可以做。
因為土地和房屋相對於人和貨幣來說都更不容易快速增加，所以只要人們持有土地的市值還能成長，成本又夠低，持有者又不急著用錢，那他們多會傾向一直囤而非進一步開發促進使用效率。
因此，囤房囤地一定要有代價，讓市價昂貴的土地或房子閒置要付出更沉重的代價。
這樣才能促進供給，進一步使房市租市較不易暴漲暴跌。
講到這裡一定有人問 ── 如何確定是囤而不用的房地產？要如何確定房子「是自用」？
我認為這得從租屋市場的改革下手。
想辨識「自用」的房子並不容易，但我們之所以探討這問題，無非是想證明房子「有在用
而未閒置」，要證明未閒置並不難。
政府應該加速推動租金實價登錄，然後對屋主持有卻未入籍的房子參考市價和登錄價格課以累進閒置重稅，但拿得出租約的屋主可以免除這部分的稅務。
這樣不但增加閒置房產的代價促進利用效率，避免屋主藉由減少供給以哄抬價格，還能改善租屋黑市的問題，甚至進一步由於人頭能減稅而促進生育。
因為參考市價課稅，所以高報要繳更多稅，而低報則影響市值或貸款額度，同樣沒有好處。
如果有些人基於慈善或公益以低廉價格租給一些人或團隊，那可以讓這些人或團體向政府登記，然後再憑身份與合約幫業主減稅。
至於不定期租賃的部分，若有租約則可比照上面的方法辦理；
若沒有的話，那就由租客自行申報，然後國家就可以幫屋主減免閒置稅。
因為租金像現行一樣能減稅，所以低報沒好處，而高報的話會害屋主繳更多的稅，進而使屋主有趕人或漲租的正當理由。
若能做到上述的事情，那目前房地產種種問題應該都能陸續緩解。
房地產的買賣市場和租賃市場是使用權利的一體兩面，兩者相輔相成，因此制度也不能只有一邊健全。
像現在明明買早大於租，租金淨投報率都那麼低了，還有不少人要藉由延長貸款償還期硬吃下來進一步推升房價。這實在太變態。
這讓太多人在全球化的時代卻不得不將超過三分之一的收入鎖進難以跟著跑的房地產裡面。
這對島上不論國籍是否在此的人類都是禍害。
之所以會有這種事，在我看與不少人覺得租屋相對沒保障有關，因此租屋市場改革是勢在必行。
如果租屋的問題能改善，那將來買賣市場也會更健康，業主或租客的使用利益都會更有保障，甚至更加豐碩。
一些想法丟出來與大家交流，希望未來的制度能變得更好。