Re: [請益] 交屋前夕,原租客提前解約的違約金問題

作者: s26492755 (BBX)   2022-06-02 18:48:06
※ 引述《batmask (蝙蝠俠)》之銘言:
: 想請問版上的網友一些"類法律"問題
: 我買了一間投資房,裡面有四間出租中(這也是當時賣方訴求高投報的廣告案)
: 裡面租客的租約日期都不同,其中兩間已經在交屋前,提前跟我換約
: 而代書給出的交屋日是從今(6/2)起算的一周後
廣告歸廣告 實際上當地的租賃市場 物件搶不搶手要自己判斷
這也是我常說的。最好挑自己熟悉的地方
: A.第三間屬於不定期契約:
: 與原房東租約剛過且未滿一個月,未與原房東簽新約,原房東也一直說他會續約
: 結果,打算跟他換約的前一天,他才跟我說不續租所以不換約
: 但是有請原屋主招租,原屋主說他已經在請房仲招租,但屆時要我付仲介費
: A.(我以為是交屋前招租成功,則由原房東負擔仲介費,交屋後招租成功就我負擔;
: 但原房東認為,他也可以不管,就留空房間給我,不管如何就是我負擔仲介費。
: 以上是常態作法嗎? )
後續有沒有租出去本來就是你要處理的
最多能說的就是前屋主騙你
那這種沒有白紙黑字寫下來的。 自求多福
實務上房客沒有簽定期契約。本來就是風險
: B.第四間屬於定期契約,但提前解約:
: 該房客與原房東的舊合約是兩個月後才到期,合約內容是寫"提前解約需沒收兩個月押
金"
: 我跟該房客也有換約簽名,只是尚未寫上日期,因為原本是想說確定交屋日後再來寫上
: 但該房客今天卻向原房東表示,他要提前在今天就解約
: 而原房東跟該房客說,他不會向該房客收取兩個月押金的違約金
: 就算有違約金問題,也是他與該房客之間的事,即使在交屋日前一天發生,亦然
這沒錯啊。租客簽約對象是前屋主
有權力要求沒收押金的也是前屋主
跟你是完全沒有關係的
: B.(我以為目前代書已經在辦理過戶流程,也已經送件了,新舊屋主對於租客合約應該
: 有承繼性質,但目前看起來,原房東對租客的禮遇,在交屋日前都可以隨意處置?
: 還是說新屋主也有權利主張不能免除違約金,並且違約金要照比例繳給新屋主?)
租約是前屋主跟房客簽的。照理上跟你沒關聯
還沒交屋就不是你的
(不過有沒有什麼法律可以處理。我不是律師就不清楚了)
: C.對了,我想問說,過戶日與交屋日應該是不同,通常會以何者為拆分計算的時間點呢
?
: 以上"類法律"問題,還請版上大大們協助釐清....
: 因為我這邊找的房仲非常資淺(兩個月資歷),他們不會也不想介入處理
: 所以還請版友協助了
費用拆分通常以交屋日計算
這邊我要說有時社會很險惡。你要儘量把主動權控制在手上
像我買房。仲介說的天花亂墜。就算是真的。我也當你沒說
一切還是以自己的判斷跟對當地市場瞭解為主
買以出租為投報的物件。簡稱出租件
我下斡就會要求排除租約
畢竟房客不是你挑的 你不知道房客好壞
就算是好房客。也該自己重新面試在決定是否出租
同時你也可以在整理房子的時候看看有沒有什麼狀況
租客在裡面。有狀況不說。你也不知道
然後看到不定期租約。這個我是不會讓他發生啦
一年一簽。記得勾選不可提前解除租約
雖然我也因為房客要回老家照顧進醫院的媽媽而無條件解約
但是主動權在我身上
是我願意而不是被迫
感覺你應該不是什麼老屁股房東
很多眉眉角角要多注意點
同時也不要別人說什麼信什麼
要自己判斷跟驗證
其實都不是什麼大事情。
好好處理就好
歡迎加入包租公的行列
作者: batmask (蝙蝠俠)   2022-06-02 18:51:00
非常感謝您的時間與耐心回答~我是第一次投資當房東 原本很相信房仲(朋友的朋友)但出包太多次 我後來就自己接手處理 之前還差點被害違約.A房那個就有點騙我的感覺(買的當下一直說A房會跟我續約)不過我現在只想安穩交屋...
作者: hw5566 (五六不能亡)   2022-06-02 19:35:00
我只買租約有公證的正常物件
作者: freekid (世界真是小)   2022-06-02 20:15:00
<猜他不想說什麼> 學到了 S大真的強
作者: spmark (這就是幸運)   2022-06-02 20:23:00
正解,當房東的一定要抓住主動權,不然會很慘

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