之前就有說過.
好像在2018還是2019.
那時候,感覺套房一段時間租金都沒啥變化.
也是我一路都不想碰"改套房"型態產品的主因.
(當然另外一個理由是懶得管理)
租金會是我做投資的重要指標之一.
會優先考慮租金漲幅大的物件.
套房的問題主要就在那兩點.
1.少子化衝擊學生套房需求.
2.做改套房的人太多了.
當然目前套房房租因為這一波,有在小漲.
所以還沒到供需失衡狀況.
但相對其他產品,租金漲幅太少,代表產品不強勢.
當然,要做還是可以...
而目前其實最衝擊的還不是套房,而是雅房.
早期那種雅房,木頭隔間隔一格就租你2000塊.
(我念碩士班的時候,還有1500的..不過是暗房)
現在應該很難出租....現在人過比較爽,不太接受那種東西.
因此這些雅房,目前租金應該在3500~4000左右,在市場上就有點氾濫.
不過也因為這種雅房氾濫,所以有壓制到那些老的改套房.
(也就是改的爛又老舊的套房)
造成一般這種爛套房都在5000~6000.
反而你看那些花心思去裝潢的.套房七八千一堆之外.
如果一房一廳,還可以租到一萬多塊...嚇死寶寶.
(它們就..一棟室內30的電梯四房,就改三間一房一廳,一間租一萬多...)
目前套房市場就存在這種,爛套房和好套房,租金差兩倍的現象...XD
但是,5000~6000的套房多少還是會拉扯到整個套房的市場.
因此如果你是翻新,改的硬體狀況也還不錯.
但是你內部沒有做豪華布置,就單純家具買一買來擺.
你可能租金就會被壓制在7000左右..
這就是因為那些5000~6000的老套房在扯後腿.
而老套房就是因為那些氾濫的雅房在扯後腿...XD
而這就牽扯到那些老房東死不肯更新他的房子,爛爛的租又想收爛爛的租金的問題.
另外.
高雄高應大遷校事件.
造成一萬多名學生都遷移到燕巢校區.
而高應大本身宿舍就很有限,所以學生大多都是四周的私人套房出租在供應.
而這一萬多名學生跑掉了.
所以造成這一大段時間來,建工商圈附近套房的供給過量問題.
所以這有特殊形態的一個利空現象.
至於外圍,有些地方學校倒閉了,那個也會有災難產生.
例如甚麼和春技術學院倒閉之類的...
so....扯到"一般學生"的生意基本上都不要做...XD
(但是扯到貴族學生的生意可以做.
你看國標世界...比賽的時候,70%的選手都是小屁孩....整個賽場被小屁孩給淹沒..XD
貴族幼稚園每天都在入學爆滿...親子餐廳還要預約.
現在小孩當寶貝的特別多..)
so...要特別注意這種"一般學生"因為少子化衝擊的商業問題.
其實,帥過頭在快10年前就有說不要做學生套房..
你們無論喜歡還是討厭帥過頭.
但這個人有不少話,你聽到最好想一想然後去市場看一下.
有不少是確實市場的現象...
不要因為他竹南大浦搞到垮掉,就否定掉他說的其他東西.