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房價增值七成流入富人口袋，中產階級被踢出住房市場
作者 黃 嬿 | 發布日期 2022 年 03 月 10 日 15:01
全球房市漲翻天，加劇貧富差距。美國一項調查發現，隨著房價飆升，十年來住房財富增
加 8 兆美元，其中七成流向高收入者，中等收入家庭占 26%，低收入家庭僅占 4%。由於
房價愈來愈高不可攀，過去十年中等收入家庭的住房擁有率下降幅度最大，市場預期房價
還會漲兩年，未來普通家庭將更買不起房。
這項名為《新興中產階級市場的住房財富收益》研究調查 2010~2020 年間各收入群體以
及美國 917 個大都市或小城市地區的住房財富分佈情況，研究發現在這十年中受益最多
的是高收入者。
雖然所有收入群體的住房財富都在增長，但中低收入家庭最終獲得的收益比例較小。該研
究發現，過去十年積累的 8.2 兆美元住房財富中，高收入房主占所有財富積累的大約
71%。中等收入房主中，住房總財富增加 2.1 兆美元，占住房財富增長的 26%，在低收
入房主中，住房財富增加 2,960 億美元，只占住房財富增長的 4%。
創紀錄的低利率和可供購買的房屋稀缺，再加上疫情期間出人意料的爆炸性需求，導致去
年美國平均房價上漲 17%，是至少 20 年來最強勁的年度漲幅。根據全國房地產經紀人協
會 (NAR) 的數據，在美國如果 10 年前以 162,600 美元的中位價購買典型的單戶住宅，
那麼現在可能已經有 229,400 美元的住房財富。
NAR 首席經濟學家表示，房屋價值通常會隨著時間增值，因此房主在支付頭期款，並開始
付貸款後就等同開始累積財富，因此擁有房屋仍然是建立長期財富的一種行之有效的方法
。但現在要進入房屋市場愈來愈難，過去十年紐約和洛杉磯等大都市地區房價急速上漲，
使中等收入受薪者愈來愈難負擔，中等收入者不是因為買不起房而放棄，就是遷移到其他
更負擔得起的地區。
預計今年美國房價還將繼續漲。據《路透社》對房地產分析師的一項調查顯示，即使美聯
儲開始升息，今年美國房價仍將上漲 10.3%，比 12 月調查中的 8% 有所提升，顯示住房
的潛在需求仍然強勁，住房供應仍然緊張。2023 年才會開始降溫，預計明年價格將上漲
5%，2024 年上漲 4.1%，都比前次調查略有上升。市場預測賣方市場還有兩年，要到
2024 年才會出現轉機。
獨立諮詢公司 Hunter Housing Economics 負責人認為今年房價通膨率將略低於 8%，
2023 年為 4.1%，他認為最近房價上漲的步伐顯然是不可持續的，房價上漲速度將放緩至
更接近 20 多歲和 30 多歲的人組成的家庭收入增長速度，但下跌的風險非常低。
當被問及今年的聯邦基金利率將導致房地產市場顯著放緩時，分析師的回報中值為 1.75%
，牛津經濟研究院認為利率超過 2% 就將減緩經濟增長並抑制房地產活動。主要投行預期
2022 年美國升息幅度將介於 1.5~1.75%。英國分析師認為，受戰事影響較大，加上通貨
膨脹與升息，將讓更多購屋者買不起房，預期 2022 年英國的房價漲幅就會大幅趨緩。
心得：
不論降息還是升息房價都還是會漲滴
做人真的不要真的太鐵齒了
當初硬著頭皮貸下去的人現在都笑著看自己的房不斷增值
慶幸當初有貸下去