這在板上是老梗話題了，已經無數人解釋過，剛好樂居也針對這個議題來做分析。
少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！
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人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為
什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的
影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因
素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。
■建物耐用年限 影響房屋貸款成數
首先我們先來看，銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行
估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是房屋的耐用年限。
根據不動產估價師公會，對於建物經濟耐用年數做的定義，SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝
土、RC鋼筋混凝土構造的房子，經濟耐用年數都是50年。也就是說，超過50年的房子，在
銀行的眼裡來看，房屋的經濟價值為0，會只剩下土地的價值。
土地的價值，就會牽涉到是不是完整的土地
屋齡50年透天厝
對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。
屋齡50年公寓、大樓
而公寓和大樓，價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸
這種房子的。
■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵
房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交
的。也就是說，即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題，去買老屋也很可
能沒辦法買，因為貸不到款，只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事，大概很少有人
做得到。
同理可證，政府過往打房，只要針對貸款成數限制，就會直接衝擊市場交易量。因此，也
許你覺得老屋有價值，但銀行覺得沒價值，無法保障他的債權時，這些房子在市場上是很
難交易，不應該視為正常的房屋供給量。
■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現！
人口負成長，房價不會下跌的原因？要同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、
全國新舊屋變化圖。
人口變化圖，出生人數是藍色線，死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台
灣正式邁入人口負成長。
全國新舊屋變化圖，屋齡20年以下的房子的戶數，是藍色線，40年以上的老屋，是紅色線
，在2019年的時候，老屋占比超越20年以下屋子的占比，就先一步出現交叉點。
至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較，主要的原因就是目前
市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是大部分人心目中比較理想的住家。
40年以上的房子，如同前面所說，銀行會因為建物耐用年限的原則，放貸成數極低，甚至
無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人，是很少的。在供需上，算是「死」的供給。
房子雖然存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。
所以在2019年之後，「可以買賣的房子」，首度少於「不容易買賣的房子」。
台北市的老屋問題是最嚴重的，2015年就開始出現交叉，2021年的時候，屋齡20年以下的
房子不到15萬棟，只占全台北市房屋的16%，屋齡40年以上的屋子大約40萬棟，占比約44%
。也就是說，你要在台北市買到適合的房子會越來越難，看來看去都是老房子。
新北市整體的老屋也是較多的狀況，屋齡20年以下的房子約40萬棟，只有22%。屋齡40年
以上的屋子大約48萬棟，占比達32%。2020年出現交叉。
桃園市，房屋年齡算年輕，屋齡20年以下的房子約35%。屋齡40年以上的屋子約20%。
新竹縣市，問題也不大，屋齡20年以下的房子約38%。屋齡40年以上的屋子占約22%。
台中市，兩者的比例已經接近，屋齡20年以下的房子約26%。屋齡40年以上的屋子大約23%
。
台南市的交叉點也在2019年，20年以下的房子約22%。屋齡40年以上的屋子約31%。
高雄市的交叉點在2019年，目前屋齡20年以下的房子約23%。屋齡40年以上的屋子約32%。
把上述的資料整理後，其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看，願意核貸的房子是持
續減少的，台北、新北、高雄、台南相對更嚴重些。
房屋市場跟你想得不一樣，真正可以被買賣的房子，因為持續減少，資金追逐下，就會越
來越貴，而且市中心因為開發的早，屋齡高的房子更多，造成想住市中心，卻沒甚麼適合
的房子可以選擇，要不屋齡太老，要不房價太高，所以只能往外圍去。
■少子化衝擊房價？未考慮供給面、市場對新屋熱度
覺得未來人口減少，房子會太多，長期房價會下跌的論點，是因為把每間房子視為相同的
金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌
。
這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而且只討論了需求面，沒
考慮供給面。銀行不願意貸款的房子，根本沒辦法交易，不能稱為供給。
有人會說，那就都住上一代人的房子就好，幹嘛出去買房子？
1.現在不是農村社會，人口遷徙會持續
2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子的。
因此，舊房子會持續退出交易市場，人口持續減少，適合且可以被買賣的房子，也在減少
。這就是人口負成長，房價會下跌這個理論已經出現20年了，卻一直沒發生的真相。
大家都會用來舉例的日本，其實他的房價，也已經悄悄創下20年來的新高了，
1990年代的房價泡沫，跟他的經濟關係是比較大的。
結論：
1.少子化影響房價？ 供給端的變數你有抓對嗎？需求端的變數你有抓對嗎？
如果變數是抓錯的指標，那就別想要有正確的推論。
2.老屋問題最嚴重的台北，因為土地價值極高，所以買老屋要核貸問題還不大，
多的是包租公買台北老屋來租人，老屋持有成本極低，
一邊賺租金，一邊等都更樂透，一邊可以讓兒子女兒或孫子輩掛戶籍搶學區，
簡直是一魚多吃。
至於房客住台北老房覺得舒不舒適，誰會管你呢？
3.只要你願意住屋齡35+年或40+年的老屋，那除了台北，台灣的確是沒有高房價問題。
如果你只想要住921後的房子或是屋齡20年內的房子，這個需求是大於供給的，
要如何期待房價跌呢？
八年級與九年級以後也是一樣，等繼承的話，絕大部份能繼承到的也是老屋居多。
願意住老屋，那就不用擔心高房價的問題。