會想在PTT寫這些的原因是
如果連全台最大酸酸(我也是)論壇
都能得到支持，代表我這十年來看到
且整理後的論點是對的
這十年我真的遇過太多聽一些二百五網紅
跟不認真的學者講再等等，再等等
結果等到後面買貴就算了，還買小買遠，真的很令人難過
很多人說代銷炒房，但我們代銷獎金也才千分之2~3
賣你1000跟1100萬我也才差3000塊還要扣稅
我們還不能報執行業務所得，一個不小心就20~30%的稅了
前面寫江北跟央北是風向球
目前看起來是還可以，但我平常還在案子上
實在沒辦法花太多時間寫
所以這幾個區域，我都用文字描述
雖然有些區域我沒實際賣過
但我對市場的敏銳度很高
也很多同行在各地
問一下大概就知道市場行情
廢話不多說
我開始來報告一下"我所知道"的雙北新興重劃區
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二重右岸重劃區
https://reurl.cc/rQ0n0Z
印象中最早是左岸京站，我前一個公司村泉建設推的
村泉是非常低調，而且行銷很樸實的公司
但營造品質非常的不錯
當初價格印象中是49~51萬，在2019年預售並不順
後來2020旁邊推了一個昕悅灣，印象45~46起
二重就開始熱了起來，之後開始二重大會戰
東村齊云123期，海悅順天淳美術
價格一路賣到6x~7x
就我的認知，二重的客戶就是北市外溢客
跟三重在地不喜歡重新路太擁擠的區域客
早先菜寮的冠德共購大概6x萬
所以二重打九折就是當初的推案價
賣點是潤泰的捷運共購，有人說是Citylink
但我去查資料，他的賣場只有2000多坪
所以實際那個賣場規模有多大還要等潤泰發佈
但三重區最近被大同區市場擠壓到
大同的價格從當初的65~75一下噴到90~120
所以現在二重就變成了大同區想買新城屋的首選
忠孝橋一橋之隔只要7折價格
而且三重到台大醫院真的是又快又方便
蠻多中正區客戶會選擇二重重話區
但二重因為是狹長型，區域面積不很大
主要生活機能要倚賴舊市區跟未來的潤泰共購
七八年前還沒崩盤時，二重我們估就是要賣到65~66
現在已經站回推案價格，之後就是看市場會怎麼走了
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二重左岸重劃區
https://reurl.cc/rQ0n0Z
同一張圖再拿來用，就是重新橋下來先嗇宮站
沒記錯第一案是濱麗46~47萬也賣很快
之後要打的是新北第二行政中心
那塊本來是味全的新燕土地，後來因為地溝油事件
那塊地賣給茂德，茂德捐遞給政府
然後會把東森總部搬進去，對面是湯城
本身有自己的產業聚落，但我剛好也在湯城待過一年
那個區域算是新舊混合，看圖商業區塊只有一些
且湯城的產值跟薪資在新北並不算高薪族群
回推一下房價可以看先嗇宮共構的美麗新境
真的再有興趣可以調一下先嗇宮甚至沿線站的人流房價
就知道那個地方能不能買了
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三重仁義重劃區
https://reurl.cc/Epma0K
第一案應該是甲的仁仁愛，仁仁河
但我對茂德的格局真的沒愛所以沒特別注意
後來有海悅的達麗大景匯，印象中價格也是45~46
大景匯因為有景觀，又是海悅包裝所以賣很快
但附近也有電塔跟高架橋
因為附近沒有重大公共建設，又是自辦重劃區
所以建商坪數都做相對小
直到前年的國泰和河，一次把價格推升到50~55
而且本身戶數不很多，大概兩三個月就完銷了
後面元利還有三四塊地
那邊因為沒有捷運跟大型機關紅利
我覺得那邊以後會比較像重陽重劃區的縮小版
江北跟央北講過了就請看VCR
江北：https://reurl.cc/WkbV55
央北：https://reurl.cc/Qj2Ozb
寫這個不是想紅
是一樣的事情我我接一組客人就要講一次
一年大概要講100~200次真的會累，所以希望讓更多人知道
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中和左岸重劃區
基本上，左岸並不算是重劃區
那是我前前前老闆趙董把那邊工業地買下來
然後自己規劃成一個住宅區域
早期玫瑰園等大坪數一次開到75萬又作大坪數
所以非常非常的難賣，後來作小坪數百富
價格才慢慢拉回60~65萬
那個區域基本上就是那樣了，有景觀的話很漂亮
加上遠雄公設就是富麗堂皇高大上
之前有某個案子，公設老闆看了不喜歡
打掉重弄，所以如果喜歡那個景觀跟區域是可以買
但如果要增值的話相對會有先天上的限制
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新莊頭前&副都心
從當初新富都系列兩天完銷
一路賣到鄉民都知道的宏普AMAX 6字頭
後來一路崩盤就到現在回彈
先講，我不是會踩A賣B的人，因為我也有朋友在新莊
但新莊的門檻就是舊市區的人(非下新莊)
賣掉自己的房子也換不過去
因為當初頭前＋副都心漲太快了
當一個區域的議題都到位了，建設也到位了
基本上他的漲幅就已經差不多到盡頭
頭前最近有兩個案子成交價的確到六字頭了
但買的人跟你想像的不太一樣
要看區域未來，就是看指標案旁邊的10年內屋成交價
如果10年內屋成交價有追上來甚至超過
代表那個區域ok，但如果沒有，自己思考一下
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A7重劃區
我是第一批空降進去的，當初A7幾乎都是寶佳系列
客戶看完一圈會發現，靠怎麼房子都長一樣
最早是合宜住宅15萬，我還有客戶抽到
之後遠雄新未來跳空一次跳到32萬
之後寶佳推出20~21萬盤很久
直到中美貿易戰，很多大企業進來把龜山工業地掃完
印象中是和碩吧，在那邊也買了不少廠房
房價就一路往30~35走，現在最高的應該是豐邑接39萬
那邊的價格未來就是42萬上下，因為被A9跟下新莊夾殺
很多人會講空氣污染，交通問題
但只要機場捷運兩邊的中心商業區能成形
不要蓋一般事務所假住宅
未來A7就是在那邊玩自己的
在那邊上班，在那邊看電影，住在那邊，不用往外地走
A7還有一個優點就是基期低，不會一次跳空到45萬
再來是桃園補助多，所以相對會有空間
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A9林口新市鎮
當初我也覺得林口莫名其妙
新莊4x都還在喘，為什麼林口可以賣4x
去賣了幾個月才知道
那邊的客人幾乎都是北市內湖客
https://imgur.com/a/1uuI7vR
跟常常出國的企業客
加上林口規劃得還不錯
就想像把A17 A18 A19的規模拔掉高鐵搬到新北市來
未來會有專文寫林口
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土城暫緩重劃區
基本上土城算是一個被擠壓的區域
換個角度講，被板南線串到的地方都會有通運紅利
最早的海山站華固新綠洲在7~8年前預售49~52
但買了就遇到105年崩盤，直到前年解套
但現在價格已經超越當初的套牢價格了
因為暫緩算是自辦重劃區
他的價格就依照捷運站距離決定
那邊比較大的生活機能就是土城日月光
因為坪數作太大，所以單價就是46~50之間
暫緩當初的議題就是醫院，日月光
就把它當作仁義重劃區來看就知道了
這些是新北市我待過，或是同行待過的區域
台灣是個開發中國家，許多建設會持續開發
而傳統台灣人買房子大多都是準備結婚
也就是買房子的循環都是25~30年才會看一次房子
但房價跟發展是天天在走
大家應該都聽過摩爾定律
每隔一年半，IC產出量就可增加一倍
小弟大安高工電子科，對電子剛好也有點研究
第一台電腦是386-SX，一路玩電腦到現在
而台灣又是電子王國，所以只要跟電子沾到邊的
都可以稍微的套用到摩爾定律
所以當每18個月都有產業變化時
25~30年才看一次房子的人自然會有相對剝奪感
所以選定有發展，有未來的區域
趕快買，不動產就是你買了就不要再去動他
好好放著就是你的