FB看到有人分享的
https://i.imgur.com/Mf4n3sJ.png
https://i.imgur.com/nNXj834.png
https://i.imgur.com/ITHpdxc.png
不知道板上各位怎麼看？
我不是無腦多也不是無腦空，就是看到純分享。
這很複雜 不一定20%不過尼自己按房貸計算機算一下就知道惹一千萬1.3% 30年大概月繳三萬三 2.3%變三萬八千五
作者:
ohyakmu (yaya..ohya)
2022-01-26 23:19:00語畢哄堂大笑
作者:
redmi2 (redmi2)
2022-01-26 23:20:00拜託 快過年了 又晚上 不要讓多軍睡不著教
作者:
fedona (Solanin)
2022-01-26 23:21:00你家50收
作者:
jjjerry (JJ)
2022-01-26 23:22:00放心 不會跌只會漲
作者: zard1983 (zard) 2022-01-26 23:22:00
好怕喔 食不下嚥
作者: kyova 2022-01-26 23:23:00
升息的自住會很幹，然後被轉嫁租金的房客也幹，金主也不爽選舉年整個掛掉~
作者:
alexstag (alexstag)
2022-01-26 23:24:00看不懂...怎麼會有人覺得美國可以升息到7%...唯一可能是第三次世界大戰之後美國變成開發中國家
作者:
ritud (小風)
2022-01-26 23:24:00叫你在低利率時代保留現金不去跟銀行借錢，神操作= =。
作者: yayayogo (優格) 2022-01-26 23:26:00
蒸的怕惹
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-01-26 23:26:00嚇死...只好漲房租了.
作者: kyova 2022-01-26 23:28:00
升到7%= = 那表示整體不管作啥投資都超賺的吧...不然幹嘛亂升搞死自己...現在哪來這麼強的成長力道...為了壓物價升息，引爆更多問題。Fed又不是白痴...
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-26 23:32:00他沒算到五倍槓桿當然也沒考慮到利息，根本智障算法
作者: kyova 2022-01-26 23:36:00
現在點陣圖長期就是在2.5%上下，沒事杞人憂天幹嘛更何況按照過往經驗，央行根本不會跟漲這麼多...
作者:
chrisstar (他強由他強，清風拂山崗)
2022-01-26 23:39:00做白日夢吧他
作者:
A4Avant (A4Avant)
2022-01-26 23:41:00一個文章放那麼多表情符號跟#號，當小丑就好
作者:
jen1121 (Old_Hsiao)
2022-01-26 23:49:00夢中
作者: TClover 2022-01-26 23:50:00
我覺得+20%才是現實
通膨只會一直發生，只是各國政府會盡量控制每年2-6%
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-26 23:51:00折現率設10%我也覺得很唬爛
作者:
tist (雜草)
2022-01-26 23:54:00升息1% 房價至少漲50%才對
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-26 23:55:00推文好像沒多少人知道他在幹嘛 不過看他這樣算就知道他完
作者: kyova 2022-01-27 00:04:00
估值以前有建模算個大概，看到升息到3%折60%就覺得這個人大概是低端了，懶得看...他算的怎麼這麼麻煩...其實我覺得教主那個估法比較直覺簡易你大概估一下房貸負擔多多少反推就差不多了。
作者: kyova 2022-01-27 00:12:00
剛朝聖已經有人砲他了，該不會是房板出征吧...反正也才100多人按讚，也不成什麼氣候...
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2022-01-27 00:14:00這比iku老師還弱
作者:
Refauth (山丘上的長號手)
2022-01-27 00:15:00wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2022-01-27 00:16:00連看電影都不會，還2008次貸風暴是因為升息，笑死
作者:
menace (menace)
2022-01-27 00:16:00他就是把房子租金單純當成股票來估值 就很蠢XD股票估值跟不動產差異那麼大 怎麼可能用相同估值方式年收租36萬合理價是380萬台幣？ 這不是笑死人嗎 10年就回本了 還不買爆？哪個美股pe現在是10的？ 拿出來看看啊XD 這個一看就是亂說一通要騙會員賺學費的
作者: convey1227 (A4thD) 2022-01-27 00:19:00
蠢到極點
他很活耀啊 一直說自己投資SP500 可以每年獲利20%以上
作者:
menace (menace)
2022-01-27 00:21:00這種房空股多的 是不是不知道一堆人股房都有？
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 00:21:00他就房地產外行 股票大概也是囫圇吞棗 按估值計算機但不懂意義
作者:
menace (menace)
2022-01-27 00:22:00年收租36萬 380萬市價 現在就算是夕陽產業傳產股都找不到了
然後說這一兩年他每個月股票獲利5~10%說50萬放美股10年後變1700萬很簡單 講得我都心動了XDD
作者: kyova 2022-01-27 00:26:00
折現率10%484太扯了...無風險報酬率不就國債，那他風險貼水抓太高了吧~ 他是活在多刺激的年代阿...平行宇宙喔10年30幾倍...這應該股板房板也不是人人都有這自信吧...PE 10或更低的， 台股一堆XDDD
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 00:30:00折現率就是IRR反過來10%是有點高 但這兩年美股大漲確實把美股IRR推到10%左右了不過沒差 房地產用IRR=10%算沒在怕的
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2022-01-27 00:32:00會不會是有在收代操？
作者: kyova 2022-01-27 00:32:00
40年不就上百萬倍，太神惹~ 比巴菲特還神~~~
作者:
freekid (世界真是小)
2022-01-27 00:35:00有人戰他了，大家快去參戰啊！
作者: kyova 2022-01-27 00:50:00
作者還嗆粉專讀者有不動產估價師，真的有早就跳出來砲他...
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 00:51:00電他的就是我啦
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 00:57:00他完全就是個外行人 連折現率都不知道是什麼
作者: linchenea (奶茶放十年) 2022-01-27 00:59:00
原來是I大XD
跳針程度和上上次比特幣大漲前我直接嗆對面說 我不如買狗狗幣一樣
作者: kyova 2022-01-27 00:59:00
我看到要哭惹...這年頭妖魔鬼怪就是多...
作者:
Matsui (金澤大阪然後回家)
2022-01-27 01:01:00所以房貸利率如果漲到11.31%的話房價會剩一折！那我要買信義聯勤，才兩千多萬
作者:
freekid (世界真是小)
2022-01-27 01:02:00他內文沒有講笑死，認不出來是i大xd
作者:
kline (kline)
2022-01-27 01:02:00狄哥好猛
作者:
bboywhite (BboyWhite)
2022-01-27 01:12:00你各位想賺幾台賓士就晚幾年買吧
作者: kyova 2022-01-27 01:15:00
5~10%影響可能差不多。但以前也有升息結果熱錢進來反而助漲基本上買房週期這麼長，不太可能沒把利率波動考慮進來，實際上可能影響不一定有估計的那麼大。
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-01-27 01:18:00看完整串+粉專的文章了
作者: kyova 2022-01-27 01:19:00
沒想到狄哥跟我的評估差不多阿...
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-01-27 01:19:00真的是人貴自知 XD
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 01:19:00不要這樣叫我啦..
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 01:20:00就板上有人分享 不然我是幾乎不看理財粉絲團的
作者:
bboywhite (BboyWhite)
2022-01-27 01:20:00笑死，被電到有點惱羞
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 01:21:00會搞理財粉絲團的 想幹嘛就那幾條路 被電當然不能承認搞理財粉絲團的 要嘛就是出書或是當老師 要嘛就是集資炒股要先讓大家覺得專業 才有辦法拉信徒
老實說我是看到他的估值，覺得太豪洨才分享來這的XD
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 01:34:00他有很多錯誤啦, 第一個就是不知道房地產怎麼估值再來就是以為折現率是基準利率
作者: psy792 (七逃郎) 2022-01-27 01:45:00
美國上一波不是升到15％
作者: kyova 2022-01-27 02:32:00
我覺得不動產套用這個模型不是很好... 因為計算出來的價值跟終值掛勾，影響很大。但終值又跟永續成長率和折現率差異有關，而且相當敏感。但這兩個數值又很有選擇上的主觀性，這樣很不穩定。我覺得還是用原本租金、房貸負擔率的估算比較好...不能解釋市場趨勢變化的模型就是爛貨嘛...
作者: kyova 2022-01-27 02:56:00
我推算很簡單...考慮利率波動性。升息1%當成升0.5~1%的範圍來看。假設1000萬貸款8成，房價1250，30年，每月負擔三萬多利率1.3%。變成1.8%到2.3%，同樣月負擔反推大概會差幾十萬最多100出頭，大概會有7~12%左右影響。這是比較極端的情況，我認為大部分近年買房的人不會不清楚利率波動，所以不會直接把預估負擔拉到極限。5~10%還算合理看租金的話，那就是利息、折舊、機會成本...一起考慮，那就比較繁雜，還會有一些主觀的參數需要市場統計數據去回推。
作者:
Gindaco (ABC)
2022-01-27 03:21:00用房租去推房價還用股票的估值模型 我真的是大開眼界了I大回應被刪了嗎 怎麼看起來一片祥和
作者: kyova 2022-01-27 03:50:00
其實類似的精神來推估也不是不行。但就是各個數據的合理性、槓桿，還有終值那個部分要重新思考。我覺得直接套網站會有點不知道在幹嘛...
作者:
menace (menace)
2022-01-27 03:52:00他這個估價完全忽略房貸和房租的實際情況 如果房貸小於房租 房價支撐超大 根本沒有崩盤的條件房價真的大跌 包租公笑而不語好嗎瘋狂買進房產收租 租金大於房貸 根本永動機
作者: kyova 2022-01-27 03:57:00
我是覺得好像套用這個多階段的模型沒有比較好用阿...他那個終值就是假設永續帶來收入反推的內在剩餘價值阿...就是到時候賣掉值多少錢。折現率跟永續成長率差異超低的情況下會爆增耶...一開始就用類似的比率來作不是比較方便...或是自己亂估個增值率扣掉折舊和折現就好了...
作者: kyova 2022-01-27 04:34:00
看一些實務估價。折現率參考加權平均資金成本、收益資本化率都不到5%。波動小本來就不給太高...不然銀行還給你5倍槓桿那就見鬼了，根本玩火...
比起房地產我覺得今年的股市才真他媽的難玩…封關第一天就這麼刺激
作者:
menace (menace)
2022-01-27 04:53:00風水輪流轉 前兩年股神笑房子漲太少的現在好笑了更好的方式明明就是 買被嘲笑的資產 也就是別人恐懼我貪婪 股票崩盤買股票 股票瘋漲買房子 來回賺更多 更穩但大多數人很難逆勢操作 畢竟要跟整個市場逆著做
作者: kyova 2022-01-27 05:16:00
反正估價時分成貸款期間和之後兩階段，剩餘殘值另外估，其實作法差不多。只是要考慮收益、折現、租金成長率之間關係各種成本另外替代掉。但是也有無限寬限期或不斷增轉貸，那就不是正規估價法。順勢還是比較好作啦...少年股神都是賺太多放一些防禦性資產不是真的轉換標的。會作的人空頭也能玩的風生水起...
不是不能用DCF、租金報酬率去推估一下利息對房價的影響，問題他完全算錯了啊。哪有可能成長股跌價比房地產少，這點就違背常識了也違背現狀了吧，一堆美國成長股腰斬再腰斬了，美國房價跌了嗎？而且升息週期10年？根本很難吧
作者: kyova 2022-01-27 06:12:00
折現率用加權平均資金成本法，自備兩成，投報率算10%，8成貸款，利率算2%好了，折現率~3.6%，所以就是它估錯數字我其他成長率都代2%，這跟收益率、租金成長率有關哪...盡量不要太誇張。現金流不管你代20或30萬，算出來都一兩千萬，這跟市場比較類似阿~ 這部分要細算很麻煩就先不管。其實就是它不懂亂算阿，我的估計也很粗糙啦，反正一定範圍內不要偏離市場趨勢或央行估計太遠就好。因為估價或折現率的計算方式都有很多種，有些有主觀性。但你不可能估算出來差很多倍或跟趨勢差太多...加權平均資金成本法以自然人的情況已經很簡單了。反正你知道貸款比重就是這麼高，利率波動就在一定範圍，折現率變動很有限阿...那現金流那個部分扣除利息的也影響不算太劇烈的話，這估算馬馬虎虎還可以接受~你就知道它在唬爛嘛...
作者:
freekid (世界真是小)
2022-01-27 06:25:00他刪留言了.....
作者: kyova 2022-01-27 06:36:00
我利息的部份應該是已經計入了，那應該是租金要扣掉其他各種開銷才對~ 那也差不多1500~2000萬這個範圍影響比較大的就是稅、折舊或其他維護費用之類的~
作者:
Csir (張胖胖)
2022-01-27 06:56:00乾脆升息200%
作者:
flamer (大å‰ç”°å¸Œåƒä»£å¾Œæ´æœƒæœƒé•·)
2022-01-27 07:21:00好可怕喔 趕快賣房睡公園
作者:
DADAOH (招牌飯)
2022-01-27 07:26:00這北七經典的不止這篇
升息1% 多支出的部分就同金額或更高金額漲房租你覺得租房子的人有更多選擇? 還是只能被迫埋單?
我台北舊家 房租已經從以前1.8萬 漲到2萬 然後2.38萬你覺得利息有加這麼快?
作者: zenfone5566 (班年狄克康柏拜區) 2022-01-27 08:13:00
升一次息等十年 升1%等到你退休 慢慢等蛤
作者:
ai2311 (assa)
2022-01-27 08:18:00升息1%大概要房價降6%才會維持原本負擔比然後升息超過3%有可能三十年房貸會玩不下去其實1%還好 是利息超過3%比較需要擔心 但這個就算會升也是好幾年後的事了升息沒升到30年以上房貸玩不下去之前最多就修正而已不太可能崩
作者:
Ensidia (要宅的這麼神是有難度的)
2022-01-27 08:44:00台灣頂多到2%也差不多了
作者:
oven99 (Kim)
2022-01-27 08:53:00好吧，先漲個房租壓壓驚好了，不爽不要住，不缺你這個啦，哈哈哈哈
作者:
bms ( )
2022-01-27 08:57:00股市跌是真的 理由都是假的
作者: lota 2022-01-27 08:59:00
就拉信徒吧，po給想看卻不懂思考的特定族群
作者:
k85564 2022-01-27 09:03:00以前10%怎辦 負房價？
作者:
morrishh (努力~☻~♬~♪)
2022-01-27 09:03:00看到一堆#就覺得來譁眾取寵的
作者:
k85564 2022-01-27 09:04:00美股跌最多的 都是不能用dcf的
首先 美國升1%台灣未必會升1% 可參考葛林斯潘升息4.X%台灣幾乎沒啥跟進 美國升2次1碼 彭淮南有跟半碼就偷笑了其次 升息1%跟房價跌20%相關性不明顯
作者: lota 2022-01-27 09:06:00
不動產價值光用租金去算？完全忽略其他因素，地點位置、土地價值、建築成本...連自建的成本都高於他所謂合理價值...
作者:
rock8655 (天上有顆星)
2022-01-27 09:06:00可以省好多賓士 好佛哦
最近看了建築人妻的頻道 建築師自建透天3年前單價都要9萬UP了 加上裝潢每坪花了12~13萬 現在光營建單價就要12萬那個涂志明建築師是蓋2戶連棟透天跟弟弟合住 每戶權狀90坪 由於陽台很少 滴水坪與主建物坪的差異不大 可以直接用
作者:
R3hab (小師哥)
2022-01-27 09:09:00DCF歸DCF 但不要忘記市場除了磐石也是有空中閣樓在的這人以為全世界只有他懂金融 笑死這樣金融專家金融學教授不都是世界首富了
這個人常在臉書看空房地產不知道從何吐槽起 呵呵升息最好有這麼簡單 會影響到全台的出口經濟去年台幣已經很強勢了 還想要大升??幹 低利率保有現金幹嘛
作者:
edkoven (阿調)
2022-01-27 09:43:00某C當初說降息多少房價就應該漲多少被推到爆，用相同邏輯怎麼被吐槽了 XD
作者:
joe2 (狗翰)
2022-01-27 09:49:00原來是I大哥出征 哈哈
作者:
freekid (世界真是小)
2022-01-27 09:54:00@edkoven 當初ceca那篇有人解釋過 是用p/E ratio作評估你覺得有問題那就去質疑這算法
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-27 10:04:00他不但刪推文也把我封鎖了...XD
被I大戰到惱羞說要去睡了，結果原來是偷偷刪推文封鎖XD
複利下去何止60% 我都想問他有沒有代操了這種會信我不回先怪騙人的人 自己白癡又貪心才會上當
作者:
slg (十二國記敗下去了)
2022-01-27 10:57:00I大真的是戰神 XD
靠北 我也被刪推文了 我都說請問什麼很有禮貌的耶只是跟他要個對帳單來見識一下….口憐 大概五折團的料
作者: antigidu (YaSu) 2022-01-27 11:06:00
美國這波升息 回收熱錢 力道猛烈
升息有剛需的人還是會買;但台灣是個淺碟市場,很多人靠傳聞在投資...所以升息確實會打掉一些投資客不是因為每月支出增加無法負擔;而是擔心房價上漲幅度
作者:
coolben (我很強)
2022-01-27 12:41:00請問 他...財富自由了嗎？我有朋友也是整天滿嘴吹牛他虛擬貨幣賺多少，結果買19元的IKEA馬克杯、買10幾年的BMW裝B
作者:
bms ( )
2022-01-27 13:17:00語畢 哄堂大笑
作者:
DarkAlex (毎日感謝の正拳突き1万回)
2022-01-27 13:30:00刪推文 印象是違法 站規/版規 喔 @@
作者:
jc761128 (Aries)
2022-01-27 13:47:00低利率要你保留現金部位???
作者:
OnlyRD (里巷人)
2022-01-27 14:01:00照這模型台灣房價還有得漲才會跌20%
作者: enemyli (小兵) 2022-01-27 14:20:00
基本上文章裡面塞一堆表情符號的不是白痴就是三八屁孩
作者:
ZakuSIN (SIN)
2022-01-27 15:20:00你想想1%的利息是幾碼而且房貸利率基準是採用中華郵政一年期定期儲蓄存款利升一碼=0.25% 定存大概是0.15%所以大概要升7碼 房貸利息才會多1%
最後一段準備進入高利率？美國現在0零利率，給他今年每季都升息升四次好不好，升到1%高利率？什麼叫做高利率？
作者: yyc210 (UHBIJNOKM) 2022-01-27 18:41:00
笑死
有啊 那個人說他20歲退休了 巴菲特不算什麼不過他刪我留言了 介紹那邊是寫20幾歲退休
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-01-27 19:17:00他不只在粉專, 他還有在一些股票APP的討論區發言只能說照他說的, 死比較快是真的 = =
作者: kyova 2022-01-27 20:29:00
放貸利率這10年就2%左右或以下，更早就再稍高。所以估出來的房價租金比就差不多這樣。事實上利率降低也沒有如模型那樣狂飆，如果直接代入1.3%，房價還會漲更多...事實上市場就沒有瘋狂到用偏低的利率估值，而是採取相對保守的估價與比例。所以就算升息，放貸利率也稍微提高一些，也不至於會崩到哪，更何況多那一些利息完全是可以吸收、轉嫁的。除非放貸利率被逼到像之前3~5%或更高，那影響就很明顯。
可惜他刪我留言了。不然我說他每月穩定5～10秒%比巴菲特還強。他跟我說巴菲特不算什麼...
作者: kyova 2022-01-27 20:36:00
除非經濟成長太強或停滯性通膨。但美國目前也不普遍認同現
作者: kyova 2022-01-27 20:37:00
在已經走到那個地步了...
作者: cmh1017 (唬唬唬) 2022-01-27 23:42:00
繼續漲房租
作者:
bboywhite (BboyWhite)
2022-01-28 01:58:00乍看下蠻像做直銷的XD
作者: fairyofmoon (工作 是 為了 不工作) 2022-01-28 02:53:00
大逆不道 本版只能漲懂嗎
有沒有認真去看粉專啊樓上先不說內文 你能信每個月穩定5-10%投報 20歲退休 只要有疑問全都刪除加封鎖
作者:
DADAOH (招牌飯)
2022-01-28 22:14:00這個低能兒說跟著他投資每月10-15%穩定收入，這樣還有人信？
作者: gto9882225 (緯緯) 2022-01-30 09:38:00
呵呵！ 除非台灣景氣真的好到爆炸！才有可能升這麼多！ 但是大家有想過嗎， 如果房價只剩380多萬！ 對很多人來講還需要貸款嗎！ 是我就現金買了！ 但是有可能嗎？台灣現在的問題是資金多到不知道去哪裡！ 跟早期經濟起飛那種到處都有資金需求完全不同的結構！台灣現在很明顯只有特定幾個領域有資金需求！ 如果強硬升息會讓其他相對傳統的領域馬上面臨生死存亡加上台灣大部份都是中小企業！ 政府有可能拿石頭砸自己腳嗎？
作者: rainbow321 (joe) 2022-01-30 22:51:00
台灣房價永遠只會漲 不變鐵律