楊宗憲：想阻止房價上漲? 恐怕要等到2023年！
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2021年房市經歷了驚驚漲的行情，政府從央行、財政部、內政部多次接力打炒房，動作很
認真，但最終房市仍是價量齊揚，有人說這是資金行情，有人說這是土地建材上漲，有人
罵政府打房力道不足，有人還要感謝台積電。房價會跌嗎？先講結論，有人認真阻止房價
上漲嗎？我覺得沒有，2022年房價還會漲，但漲幅會縮小，政府還是會繼續打炒房，但是
房價不會因此就下跌，2023年以後房市則有反轉可能。
【只是打炒房房價不會跌】
很多人都會問，政府不是很認真打炒房嗎？修法、選擇性信用管制、加稅、稽查樣樣都有
，為什麼房價還不跌？首先，政府從來都沒說過希望房價下跌，內政部花次長說希望房市
「降溫」，意思是開水開了，只是把火關小，而不是火關掉。我認為某些政府高層仍有「
打房影響拼經濟」的心態，從風險管理的角度，微漲好過微跌，中央的基調是從打炒房角
度限制投資需求，希望對房價漲幅進行調控；地方政府則大力行銷重大建設，高調標售土
地，甚至調低公告地價，對隨之而來的房價飆漲，常用會推動社宅一語帶過；這樣的大環
境，加上税太低、錢太多、房市太熱導致賣方不願意降價，甚至封盤不賣，當然房價不會
跌。
現在不是有囤房稅嗎？怎麼房價不跌？去年我在一場公聽會舉例大安區一棟總價2500萬的
老公寓，採用時代力量提出最高達10%的稅率，一年的房屋稅還不到五萬元，這麼低的稅
金根本嚇不動屋主，因此囤房稅其實是假議題。從增加持有稅的角度，必須要更大更全面
修改我們的稅制，例如整併地價稅及房屋稅並以實價課稅的單一稅制，但是我們還沒準備
好，技術跟心態上都還沒有。
【流動性風險是黑天鵝】
那麼什麼時候房價才會跌？我認為要分今年及明後年來看，今年最大的風險是升息，然而
過去央行面對升息的腳步多半相對緩和，我預估今年央行即使升息，總幅度應該不會超過
二碼(0.5%)，貸款1000萬元，每月增加利息約4167元，負擔尚稱溫和，房市受影響有限；
比較值得注意的是因美國升息及縮減資產負債表所形成對風險性資產的流動性問題，可能
會影響熱錢及國內股市走向，當流動性風險增大時，可能進而對房市產生「漲不動」的預
期心理，加上如果今年上半年通過內政部五項打炒房修法，七月正式實施，可能會在第二
季引爆房市一波多殺多的疑慮，這隻黑天鵝不得不審慎關注。因此我估計在去年底房價一
波急漲後，今年房市如果不爆發上述危機，房價仍是上漲機率大，只是幅度會縮小。
【第一隻灰犀牛：巨量建照難消化】
明後年估計則是另一番場景，二隻巨大的灰犀牛正在蠢蠢欲動，首先是過去三年(2019年
~2021年)全國累積了約48萬宅的建照量，大約是往年一倍的數量，加上因房市較熱、建材
上漲等因素導致建案先建後售者多，未來一二年將有大量供給釋出，再加上升息趨勢及選
擇性信用管制，大量的土建融餘額及房貸餘額將給房市帶來巨大的風險，市場的剛性需求
如果無法消化這些供給量，未來市場景氣反轉的可能性很高，屆時因房貸不足而斷頭或是
餘屋過多問題將浮上檯面，這是第一隻巨大的灰犀牛。
【第二隻灰犀牛：少子化擴大需求不足】
此外，少子化已經是不可逆的事實，以30歲為首購年齡來看，我們每年流失的剛性需求已
經高達5000戶以上，而且還在逐漸增加累積中，對比現在年年增長的房屋交易量，這是過
度刺激需求的結果，我認為明後年我們可能就會看到因少子化降低剛性需求，對房市產生
的結構性影響，也就是在高房價及打炒房效應下，市場會出現需求不足的流動性風險，這
是第二隻巨大的灰犀牛。甚至二隻灰犀牛也可能相互作用，形成更大的風險。
【房價問題最終是價值觀】
前陣子發現台日買房價值觀的差別，在台灣如果有人買房子貸款上千萬，我們會恭喜對方
買了千萬豪宅，日本人則是會說你背了千萬負債，資產與負債是一體二面，但終究是要回
到負擔能力，現在的局面是一種「現在不買以後會買不起」的心態，一種不得不成為屋奴
的心情。然而房價下跌這件事真的是可以用主動的手段做到嗎？從人性的角度我認為不能
，即使是無殼蝸牛，當他們買到房子後，也不希望房價下跌；在台灣，房價的漲可以透過
人為造市達成，但是房價的跌需要市場環境、被動條件以及一連串力度極大的政策造就，
這樣的機會多年難見一次；而大家喊得很大聲的「居住正義」，終究不會讓你買房子更輕
鬆，因為除了無殼蝸牛，沒有人希望房價跌，而這個泡沫只好繼續長大。
心得
同意最後一段
覺得跌真的太難 太難
先等等今年升息後 看看影響多少吧
自己覺得這幾年持平或微漲的可能性比較大