建案591網址
https://newhouse.591.com.tw/home/housing/detail?hid=120781
週六有去看實屋了，目標2+1房(36坪)不含車位坪數
格局有缺點但還算可以接受
開價42.6萬/坪，說可以議價
B2大車位195萬，依序往下-5萬
總價：約1730萬
實價登錄最新可以看到的成交在11月
總價：1427萬，這樣算起來是33.5萬坪
自己有做一些功課簡單分析一下優缺點
優點：1.非寶佳
2.建材號稱用得不錯
3.號稱離捷運站近(桃園捷運綠線G8/G9中間，老實說要去車站我會直接騎車)
4.離家近，走路可到老家
5.好像3樓以下是用SRC蓋的
缺點：1.B1有37個獎勵停車位，以後會做成類似嘟嘟房
我當下直接問說【如果臨停滿了，有人在等，我要怎麼回家？】
代銷說不會吧，代銷自己停車時，看到【滿】就會開走
直接答不出來...我傻眼
雖然有獨立通道進出B1，但有些公設放在B1，感覺會增加社區的複雜度
2.旁邊有一棟大樓出入份子複雜，一樓好樂迪，樓上有酒店
曾經有槍擊要犯躲在裡面，被警察攻堅
3.棟距問題：想買的棟別，前後左右都是建築物，左右超近，可以借醬油(誤
4.不在小檜溪內市容醜，開價卻跟小檜溪看齊
5.產品定位有點問題，它想賣輕豪宅，但是卻選了一個爛地點
很多人都說買房看地點、地點、還是地點
鎖定客群不明，現在看起來只有我這種住附近的會買單
舉個例子：
虹庭將相琚/中正虹庭，這個案子定位是豪宅，在G8正對面
但賣了7年沒賣完，如果一樣的錢買豪宅，應該會先選中悦
6.巷弄狹小會車麻煩
這個案子對宜雄來說成本應該比小檜溪低很多
因為地點不好，這邊的土地在買的時候應該只有小檜溪的一半而已
再來就是獎勵容積率：道路、獎勵車位、對外公設
建商又可以多賣幾戶，所以我真的覺得他開價看齊小檜溪實在沒有道理
但實價登錄就是在那，就不知道怎麼開價才合理
真的想買，但不想當奧客，也不想當盤子
目前實價登錄有的資訊
https://i.imgur.com/LBE7CJ5.png
總戶數：94戶住家、8個店面，已銷售數：28
代銷說他們登錄的案子比上面顯示的多
因為政府人力不足，所以沒顯示在實價登錄上
所以想請教板上30CM、E奶大大幾個問題
1.以36坪物件來說，現在要買應該多少合理？
2.實價登錄真的有成交一個月以上還看不到的情況？
3.B1做成獎勵車位是怎麼解決有人在那邊排隊回不了家問題的？
4.小檜溪有中意的案子是不是優先買小檜溪比較好？
先謝謝了！