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買房穩賺不賠？數據預警：日本房市崩盤前兆，在台灣已有端倪
https://tinyurl.com/crwr43dj Yahoo新聞 文／鄧凱元
儘管台灣房市榮景看來穩賺不賠，但日本其實早有慘痛教訓。炒作的後果，不僅影響了個
人退休規劃，更使整個國家陷入失落的20年。在房地產崩盤前，人口指標已透露警訊，值
得台灣引以為戒。
對東京都廳員工中島義久而言，房地產恐怕是他一生最失敗的投資。他告訴《紐約時報》
自己的經歷，1991年，他在離東京市區一個半小時左右車程的市郊，憑藉著便宜的利息，
以及近乎全額的融資，當年36歲的中島，花了1200萬台幣買下一間房。
在他買屋的年代，日本房價年年以雙位數成長。人人都相信，房地產是最好的選擇，也懷
抱著靠房地產致富的夢。
但好景不常。20年過去，這棟房沒有讓中島致富，價格還跌了五成，外加尚未還清的900
萬貸款。逼得他要重新思考退休後的財務規劃。在日本，類似中島義久，接到房地產狂飆
最後一棒的人，不在少數。
最低曾跌掉七成六
日本房地產在1990年飆升至高峰後，泡沫破滅。20年後，全國城市地價指數已下滑六成三
，六大城市跌幅更高達七成六。
雖然近幾年都會區緩步回溫，但早已回不去當初。暴跌是瘋狂熱錢炒作的副作用。正深陷
破產風暴的中國恆大地產，兩年前，針對日本房地產泡沫進行的研究，如今讀來格外諷刺
。
報告指出，在1980到1989年間，日本全國銀行的貸款餘額，不動產佔比從5.8%，上升到
11.5%，「日本的企業或法人，大量透過土地向金融機構融資，而取得大量資金的企業，
又將資金投入股票與房地產市場，把泡沫堆得愈來愈高。」
泡沫的破滅，始於日本央行在1989年，連續5次調高利率。緊接著，大藏省（財政部）開
始對房地產融資進行總量管制，導致房地產的資金斷鏈。
20年間，房地產泡沫外溢至實體經濟，讓日本經濟進入失落的20年。在資產大幅縮水下，
民眾花錢變得謹慎，因此民間消費萎縮。銀行也因為壞帳過多，放款變得謹慎。緊接著大
量企業倒閉或裁員，失業率上升一倍，從1990年的2.1%，上升至1998年的4.3%。
人口老化，房價一去不復返
除了錢滾錢遊戲終結，日本少子化與老齡化的人口結構，才是日本房價持續探底的重拳。
長榮大學土地管理與開發學系系主任謝博明指出，「錢、人口、題材」是影響房地產市場
走向的關鍵因素。
根據日本中央銀行前副總裁西村清彥的研究，日本青年人口的成長與衰退，與房價的漲跌
有一致性。
他以工作人口相對被扶養人口的逆扶養比指標來看，1990年之前，日本享受人口紅利，約
每2.3個工作人口，扶養1位小孩或長輩。但隨後逆扶養比一路下滑，變成不到2個人，扶
養一位非工作人口。
「年輕人口比例上升時，也是房價上漲之時，但隨後日本的房價，也跟著快速老化的人口
，不斷下修，」他在報告中寫道。
在步入人口衰退期的台灣，學者早已看到隱憂。台灣在2012年以前，享有逆扶養比的人口
紅利，但隨後一路下滑，2020年以後下滑的速度更快。
台北家戶數30年來首度衰退
長期研究人口與房價，台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文認為，台灣的人口因素，
長期來說，對房地產市場是不利的，現在因為低利率與量化寬鬆看似很熱，但房地產不可
能只漲不跌，「人口凋零對房地產的影響，就像是溫水煮青蛙。」
現在是30到40歲左右年輕人的離巢運動，暫時緩解了總人口減少對房地產負面的影響。
正在林口與三重一帶，專門瞄準小資族，蓋起「小坪數」建案的建商主管邱宗博說，現在
建商主推小坪數的建案，鎖定的客群，是想要離巢的年輕人，「他們不一定想跟爸媽同住
，爸媽也不一定想跟他們住，」因此目前房市的基本盤，是離巢族與長輩換屋族。
這也反映在總戶數的增減上。內政部10月公布的統計，六都中，除了台北市以外，其他五
都的家戶數還持續成長中。但值得注意的是，台北市的家戶數是30年來首度衰退。
離巢族總會買完房子，接下來開始繼承父母的房子，人口因素對房地產的負面影響，很可
能會慢慢浮現。
宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華分析，台灣現在的房地產市場，是由40到70歲的
多子化世代主導。
他觀察，多子化世代會幫小孩子買房，或者自己投資，但等到10年或15年後，小孩們買完
房，自己也老了，「不會再積極買房，銀行也不敢再貸款給他們，少子化對房地產的影響
就會加大。」
全民炒房運動蔓延全台，但堅信房地產只漲不跌的神話，是否會在台灣破滅，很快會有答
案。
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台灣應該還可撐 10年 ?