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房市越打越旺!財政部、內政部的兩個政策 讓房價「一路開綠燈」?
2021年10月1日 週五 上午8:03·6 分鐘 (閱讀時間)
央行從去年12月祭出第一波選擇性信用管制,至今已祭出第三波打房措施,但這波房價漲
勢凶猛,似乎沒有達到抑制房價效果。(攝影/葉佳華)
政府從去年底開始祭出一波波打房政策,至今已超過10個月,但似乎止不住火熱的房市,
尤其疫情爆發後中南部因房價基期低,漲勢更為驚人,不少人感嘆房市簡直越打越旺,房
價扶搖直上回不去了。對此,專家直言,這一波房價大漲主要是來自於「房地合一稅2.0
」、「實價登錄2.0」的政策事前完全評估錯誤,因而助漲了房價。
房價回落到買得起的價位嗎?楊金龍坦言:這個目標太難
日前興富發集團總裁鄭欽天接受媒體專訪指出,「政策愈是打房、代表房市未來會更好」
,面對這一席話,中央銀行總裁楊金龍30日赴立法院報告回應,建築業總希望房價越高越
好,雖然不敢否定他的說法,某部分雖有道理,但是某種程度也有行銷策略的考量。
雖然這一波央行已三度祭出選擇性信用管制,但楊金龍指出,政策不能讓房地產市場「硬
著陸」,而是「軟著陸」,因此央行的選擇性信用管制是採取逐步微調方式,且目前3戶
以上成數已下降很大,若以金融穩定的觀點來看是有效的,至於房價仍繼續漲則是另外一
回事。
楊金龍說,雖然選擇性信用管制在去年12月就已經提前管制,但健全房地產方案的房地合
一稅2.0以及實價登錄2.0方案才7月上路,整體政策是否對房價有抑制的成效,還需要一
段時間觀察才比較準確。
國民黨立委林德福則詢問楊金龍,政府的健全房地產方案是否有可能讓房價回到一般人買
得起的價位?楊金龍指出,讓每一個人都買得起房,這個目標實在太難,從過去到現在也
從來沒有達到這個目標,因此他認為必須從需求面、供給面、制度面三個面向共同來執行
,包括透過社會住宅、租賃制度來協助弱勢。
(更多房地產相關報導:央行第三度打房,房價回檔了嗎?)
問題不在央行,而是財政部、內政部2大新制助漲房價
面對「房市越打越旺」的說法,《住展》雜誌研發長何世昌則直指,這是打房政策錯誤所
造成的問題,「你看不論是出口及經濟成長表現、低利率資金寬鬆的環境都沒有改變,只
有通膨有增溫,可是今年的房價漲幅卻比去年來的更加明顯,甚至還突破歷史新高…」
「我不認為問題出在央行。」何世昌指出,截至目前為止,央行的措施對於市場的干擾是
有抑制買盤的作用,不至於助漲房價,但造成今年房價大漲的主要原因則是出在財政部的
「房地合一稅2.0」、內政部的「實價登錄2.0」,認為是政策事前完全評估錯誤。
何世昌的看法是,財政部提出房地合一稅2.0,將重稅閉鎖期從2年延長到5年,儘管出發
點是為了抑制短期炒作,但卻忽略了很重要的一點,重稅閉鎖期拉長到5年的後果等於是
把許多房子都鎖住,賣壓消失了,在市場需求增加的情況下,供給卻大幅減少,市場能不
漲嗎?
「持有5年以內的房子,屋主都不願意賣,尤其是預售屋剛交屋的,等於是5年內的新成屋
幾乎都被鎖起來,如果民眾要買新房子怎麼辦呢?要嘛用更多的錢去買屋主加稅轉嫁的房
子,不然就只能跟建商買。」何世昌認為,這也是為什麼房地合一稅2.0上路之後,新建
案銷售這麼暢旺,因為民眾沒有其他選擇,除非退而求其次去買5年以上的中古屋。
台灣步入南韓打房老路!囤房稅再下去等於進入「租不起、買不起年代」
至於實價登錄2.0,這次最大的創舉是在於預售屋成交價格必須更即時登錄,促使資訊更
透明化,但何世昌指出,實價登錄本身特性是「在多頭市場助漲房價、在空頭市場助跌房
價」,政府選在多頭市場之際,倉促地讓預售屋實價登錄上路,根本就是在助漲房價,更
有利於賣方加價,「現在有去看房子的消費者,他會面臨一個問題是,代銷業者直接把實
價登錄開出來,消費者完全沒有議價空間。」
何世昌強調,「我不是說這兩個制度不對,可以促進資訊透明化,也可以針對短期交易重
稅,這都沒問題,可是對房價來說,確實是助漲的效果,即便央行要扮救火隊也沒用,因
為沒有一個政策可以達到一石二鳥的效果,政府到底是要抑制房價,還是要資訊透明,現
在看來目標政策完全不清楚。」
何世昌說,現在又有人說要課囤房稅,「我敢保證課徵囤房稅下去,就進入租不起也買不
起的年代了」,因為屋主會將加稅直接轉嫁至租客,甚至從國外的例子來看,很難靠加稅
抑制房價,像南韓的打房政策主軸也是加稅,但南韓房價還是越打越高,「我們現在就是
在走南韓的老路!」
買屋抗通膨的觀念又興起,房價回不去了
另外,今年以來通膨壓力更為明顯,不少民眾、資產客也會選擇買屋抗通膨。根據永慶房
產集團最新房產趨勢報告,逾9成受訪者明顯感受到物價上漲的壓力,且近9成預期未來1
年物價水準會上漲,因此近年民眾對於買房抗通膨的觀念又興起,超過6成受訪者會優先
選擇不動產作為抗通膨標的。
屋比房屋總監陳傑鳴指出,房市在低利率、全球央行印鈔形成通貨膨脹壓力, 原物料價
格等營建成本飆漲,市場在疫情過後確實又有再往上「跳一階」的情況,而熱區不外乎就
是環繞科學園區題材跟台積電設廠效應,使得中南部房價全面大漲。
至於未來房價走勢如何?陳傑鳴認為,短線是回不去了,加上這一波台商回流投資預計在
3年內陸續落實,對於區域房市的支撐非常強勁,因此短線3~5年要看到房市出現大幅度
的崩盤,幾乎微乎其微,房價緩步墊高的機會較大。
何世昌則預估,雖然明年的經濟成長率預期會比今年放緩,但在高基期情況下明年仍有超
過3%成長率,也是相對強勁,出口暢旺之下房市需求也難降,預期短期內房價沒有回頭
的跡象,且房價漲幅應該會非常劇烈。
心得:
央行有苦說不出...
要央行打房
結果財政部和內政部放火
ceca大當初就預言說會是量縮大漲
是難得一見的情況
完全被ceca大說中
厲害