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【文／連珠君】好不容易存了錢要買房，可千萬別只看房屋內部，公共空間最能看出一個
社區的管理品質，只要5年就能看出問題，例如管理費支出是否有盈餘、設施有否維護。
專家指出，若想要有豐富的休閒設施、24小的物業管理，建議要找至少150戶以上的大社
區，才足以因應社區的開銷。
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【泳池水費高 最常被捨棄】
溫水游泳池、咖啡廳、KTV、健身房、電影院等豐富的休閒設施，不用出門，下樓就能享
受這些設施，經常吸引購屋民眾目光，台灣房屋台茂旗艦店經營主管林正修指出，建商在
蓋好時，公設項目就已經固定，無法改變，民眾首要冷靜下來，看看這些公設項目是否真
的符合需求。
一般肉眼可觀察公設的整潔度，是否能正常使用，最容易荒廢的設施非游泳池莫屬，除水
費驚人外，還要救生員的費用，經營幾年後，就容易因耗費金額太大，區權會上就容易通
過停止使用游泳池的決議。
另外還有咖啡廳、舞蹈教室，都是容易停止的公設項目，咖啡廳因為有食材、人員、保險
、設備等費用支出，耗費的金額十分驚人，如果社區沒有超過150戶，3年後都會取消咖啡
廳的營運，因為公設牽涉全部所有權人的權益，不管是決定荒廢或繼續使用，都要過半數
的人同意，所以公共設施一旦荒廢，就不用期待能重新啟用。
【社區步正軌 管理費有盈餘】
管理費收入支出是否有盈餘，則是這個社區是否能正常經營的觀察要點，如果長期都是負
的，可能是因為戶數不足，需要增加管理費，但10社區有9個不會同意增加管理費，所以
一定要選擇管理費支出有盈餘的社區。
一般來說，社區戶數愈多，管理費愈多，林正修指出，若想要有豐富公設，建議選擇150
戶以上的社區，一般社區大樓，也建議不要找少於100戶的社區，才有足夠的管理費因應
社區各項設施的維護及物業管理。
https://i.imgur.com/xEio3RT.jpg
【電梯20年得換新 開銷大】
要看一個社區的各項設施的維護、管理人員等是否能正常的運作，5年是個門檻，可以觀
察健身房器材有沒有持續維修，電視是否繼續提供影片，社區網路能不能繼續使用，都可
以得知社區的經營狀況好壞。
林正修表示，千萬不要期待公設會愈變愈好，翻新公設是非常大的開銷，要全部換新是不
可能的，尤其屋齡到了15~20年又是另一個門檻，許多公共區域，如電梯、頂樓滲漏水維
護、外牆、中庭等，有各式各樣需要維護修繕的費用要支出，20年左右的大樓，還需要更
換電梯，一部新的電梯要價80萬元起跳，都是很大筆的開銷。
心得
不知是不是疫情關係
我們社區游泳池 已接近兩年都沒啥用了
健身房設備也超舊 唯一有感的只有電梯和籃球場...