最近有考慮買二手預售屋，稍微做了一下
功課，大致了解買二手預售屋的情況，尤其是
缺點。目前看到網路上主要提到的缺點，就是
買二手預售屋自備款需比一般成屋多，不知道
除了這點，還有其他重大缺點是有經驗的朋友
可以分享一下的嗎?
另一個問題是關於出價斡旋，之前看到普
通成屋的斡旋書，可以請房仲載明"購屋貸款
(不含信貸或其他名目貸款)需達成交價八成，
不指定銀行利率及貸款年限，若無則無條件解
約"，以免銀行核貸不夠，斡旋金也拿不回來，
不知道這種條約也在買二手預售屋出價斡旋也
是可行的嗎?
麻煩有經驗的朋友分享資訊，謝謝。

當然不行你是承接購買預售屋的權利跟義務你跟a買的是購買預售屋的權利，你買到權利之後，建商會跟你換約。預售屋不會給你貸不到解約的條款。

你這就是版上說的轉約阿

有些建商還不給轉

現在合約都有一條 交屋前禁止轉約, 你看看賣家有沒有簽如果賣家簽了,那他賣完你之後 房子還是他的

那就壓一條建商如果不同意轉約，那就買賣無效

預售是成屋之後，開始跟銀行辦貸款手續所以不像中古屋是現成屋，銀行可以先鑑價估你的還款能力、信用。讓你可以先押這條其實個人信用不要太差，負債。月薪扣出基本消費能夠還月貸款金額基本上都能核貸

上星期五才致電幾家建商，實價登錄還是依照原本的簽約價，換約加價買的部分不認，建議買之前跟建商確認，不然以後要賣會虧不少

換約也要實價登錄

交屋後才能轉約的要留意屋況。原簽約者是否留意、在意新屋的瑕疵(如漏水)？

其實我一直不懂現在買轉約幹嘛，也沒比較便宜還不如直接買預售

也想了解，建商禁止轉約但還是有人賣，但建商預售又慢慢釋出搞得怕買不到只好跟投資客買

退休偶爾去鄉下度個假可以，長住在那養老就不必了，除非你去跟他們同住抱歉回錯

會買轉約有兩個，一是已完售，二是轉約價比建商還便宜。因為建商會調整價格，早鳥買的會比後期買的便宜一成到兩成都有

比較便宜或是樓層房型好不就有市場了 當然不排除有小白不瞭解就硬買被當羊宰啦

你買的是預售，到銀行核貸還很久不可能給你壓這一條，就算直接跟建商買也是一樣

謝謝各位分享 大致了解情況這種換約情況 不知道斡旋書跟一般的成屋有甚麼不同?還有要付價差 我要怎麼知道我的自備要多少?自備款(原買家已付+價差) 是跟建商換約階段才知道嗎?斡旋期間感覺原買家不會透漏? 還是只會說他已付的款項?

自備款建商那邊都會有，一般從訂金到完工大約是15%左右，分期慢慢繳蓋到哪裡繳到哪裡。合約一般會預設你可以貸八成，你貸不夠的就要自己想辦法一般需要拿斡旋金通常是你透過仲介去買，除非妳也是透過仲介去買轉約戶。這斡旋的意義在於確定你是想買的而不是出一張嘴隨便喊價，喊到了還不買。一樣都是確保買賣雙方在達到預設價格的時候不會反悔。成屋的斡旋標的是該成屋，預售屋斡旋的標的是該購買合約。所以成屋才有貸款成數的問題你買轉約只是買他購買預售屋的權利，而不是買預售屋。你買了就是按照他跟建商的合約去履行。自備款就是他想賺的加上他已經付的就是你要先付出去的錢例如他預售屋買1000萬，他已經付給建商50萬，他想要賺50萬。等於你要先拿100萬給他，他把預售屋的合約換成你的名字，變成你是該預售屋的乙方。

謝謝您詳細講解 受益無窮

之後你就是按照1000萬去跟建商履行合約。蓋好之后你陸續要付150萬然後跟銀行談貸款貸八成，你之前付的150再補50給建商，剩下800就是銀行的貸款。你實際付出去了250，50萬就是被賺走。預售屋好處是你有三年的時間慢慢繳，簽約訂金大約是8%，等於你用8%的錢先確保這個價格你買到房子，用三年的時間繳剩下的7%。

那以上例子的100萬給原乙方 斡旋期間原乙方會揭露?我目前看得這案子是要快成屋了....

w售好處就是這個，用比較小的負擔去買房。但是最大的風險就是建商跑路。因為房子蓋好交給你之前，都是銀行的，因為建商是拿房子跟銀行抵押借錢蓋房子。還有其他風險，例如房子沒蓋好，偷工減料，一屋二賣等等，所以才有很多人說不要買無名建商的預售屋在成交之前你不會知道乙方的成本是多少。但是成交之後你就會知道，因為你要換約，就會看到原本的合約。至於他賺的五十萬到底要不要上報實價，我就不知道因為我還沒有遇過，看有沒有人有經驗可以告訴你。通常都是不會報，因為查不到，除非你拿合約去申報。快要成屋就表示你要拿更多現金出來，這也是買換約最大的缺點之一你如果跟建商買你基本上都可以貸到8成以上。但是你買換約你勢必要多付一筆他要賺的現金。版上很多人多要收平轉的意思就是對方不賺錢轉移合約。一般轉約的手續費記得是千分之一一般是賣方出

謝謝 非常詳盡

他賺多少是他的事，你覺得價格ok你就買。