綜合一下說法
總之青埔未來發展大概要分成
1.航空城發展成功
2.航空城發展失敗
航空城對青埔未必是利多，航空城發展成功對整個桃園地區有利
有可能因此其他地區掘起或舊市區再興，對青埔的發展是個挑戰
青埔相對於桃園其他地區的優勢：
a. 已經座落三個大型商場：華泰、IKEA、大江
還有站前一個未知商場，面積大概有華泰的80%，佔地算很大
b. 高鐵 & 捷運
c. 較其他重劃區早開發
d. 桃園市府有計劃發展，目前看到有球場、美術館、站前商場等
比起以上的優點，青埔最大的缺點就是太貴
現在的價格已經是完全發展完後的價格
如果以後新的重劃區房價只要青埔的三成四成
（假如航空城成功後新興起的重劃區）
交通便利反而也會成為青埔的致命傷，其他人假日再來逛青埔就好啦
沒有需要花兩三倍的錢住在這裡的理由
就跟為甚麼不去住台北要跑去住青埔的理由類似
航空城發展若失敗呢？
缺乏大量就業機會之下，青埔作為重劃區的優勢可以吸引到哪些人？
a. 台北/新竹高鐵通勤族
難以估計
b. 原中壢地區的年輕人
中壢地區目前有44萬人，假設其中1成人因地緣想搬到青埔重劃區好了4.4萬
c. 機場工作者
機場工作者約3.6萬，其中管理職只佔一成，這邊估高薪能住到青埔的有1萬人
其他機場附加的工作者，如經常往返國外、國貿公司或是物流加來3萬人
d. 附近工業區的工作者
其實我有搜一下內壢工業區，工作總人口並不多，大概2萬左右而已
再加附近幼獅、新屋、觀音，大概6萬，假如其中一成大概8000人吧
這部份跟中壢人口應該也有部份重疊
這邊加一加大概十多萬人吧
除非願意青埔搭高鐵通勤台北的人暴多，有幾十萬
不然青埔地區保底大概就是一個十多萬人的重劃區
差不多是現在林口三峽的人口數
林口最貴的地區新建案大概是37~43
三峽差不多發展完了狀況有差，大概是50了
而還有7~8成未開發的青埔，最貴的建案也是開在37~41附近....
所以覺得青埔很貴在賣未來價的，一點也沒錯
除非未來青埔能夠遠遠超越上述地區漲到比竹北還兇
但竹北一直有強大的剛需和不斷擴增的園區計劃
對新竹工程師來說竹北是首選，這點是青埔現階段遠比不上的
評估下來我覺得大概要牽桃園市府並同時推動多個計劃
才能有效帶動這個地區進一步發展
但目前來看青埔不像是個被放生的重劃區

劉備從小就看的盧逆水上游...

而且劉備小時候不小心砍倒櫻桃樹,但他沒有逃跑,反而...

把斧頭丟進櫻桃樹旁的水池...

湖中女神拿著一把金劍跟一把銀劍浮出水，並開口問道..

誰能把我跨下的劍拔出來，誰就是未來的英格蘭王!

我記得青埔都市計畫是要裝6萬人而已現在好像大概2萬左右

不可能 你說的內壢楊梅不可能搬過去越搬越遠機能還變差

讚阿 桃園應該有10%必須搬到青埔XD

青埔最缺的是工作機會 你說商場開起來會有 服務業養不起那邊房價的

近10%工作人口搬到青埔等於10%人口搬到青埔 cccc

桃園大多市區都圍繞工業區 沒必要搬走通勤時間增加房價又變貴機能還下降 我想不到桃園人搬過去的理由

重劃區是外地人買的 我大桃園 吸全台10%人口進場

https://i.imgur.com/Af84iVr.jpg 剛剛查了一下，確實是6萬而已

一萬多而已啦 還沒扣除5000多的低度用電新屋破10萬就 10萬/1萬5*4 好了

若不是有要靠高鐵通勤這剛需，桃園未來的重劃區還很多可

26年後達陣高鐵通勤 甚麼時候變剛需拉? 真的越來越詭異假設26年大桃園其他地方都塑膠的應該沒問題

以選，八擴、A20、G13、航空城內這些重劃區都還有很多建設，環境市容也不會比青埔差，所以不靠高鐵通勤的人大概就不一定會選青埔

完全無視低度用電除了青埔以外的中壢區都在減少不是選不選青埔阿是中壢是沒啥房子能買 才選青埔其他工業區周圍也是XD咕魯咕魯

咕嚕咕嚕

跟新莊或頭前比不知哪個房價低？

太貴了.只有高鐵其他都不確定 要通勤 買其他新北也可

從青埔坐高鐵到新竹上班的可能比想像的多，有人是因為不喜歡新竹的環境

其實很簡單耶，你只要觀察平日國1北上車流還是一樣多，台鐵北上還是一樣擠，那高鐵就是不敗。

最好解就是市府搬過去 但桃園區的人會抗議啦

八德也站上2字頭哪來三四成價格的重劃區6成已經是最便宜了

桃園市府一點卵用都沒有的。中央部會才有加分但基本上不可能。

再來你嚴重低估機場工作者薪資我認識買青埔都是基層員工青埔預售成交普遍在30-35四成你要12-14萬一坪耶

桃園市府只有附帶違停和不明關說人士進出的功能，其他優點我還真想不出來

那你應該要加油

市府員工沒必要跟著搬家，要創造就業機會也不必有市府在旁邊

三峽幾乎都40，不要亂黑

台北市政府還被靠妖外觀太醜，應該要搬離信義區呢XD

就不可能啊現在推案就是20起跳成本結構問題

世界奇觀喔 50叫正常的話 你說說新北 樹林 土城 該什麼價

青埔賣到30你覺得貴...彰化市好幾個建案也都30初頭桃園區幾個重劃區也是比老社區的建案貴

37-41變50？

小檜溪前面有人喊貴也是上35但旁邊不到一公里有賣不到30的

你還是忽略低度用電 不是沒忽略

但小檜溪確實賣不錯投資客也少

青埔現在的問題是旁邊最重要的航空業遇到有史以來最大危機

樹林 土城對非台北人來說根本被三峽屌打

對絕大部份的人來說，高鐵和商場比市府有用多了，你的論證能力需要再加油

南崁其實也是但討論度是零

漲過40就開始有都更的價值了,都更 舊市區魅力可是遠高於 重劃區

南崁房價真的很慘別人在多頭他還起不來

但航空業不會永遠如此台灣遲早會邊境解封

你說錯了 竹北 多貴竹北沒有多貴

台灣邊境解封不用等一年 我美國朋友已經開始到處旅遊了

不論青埔或南崁人氣遲早會回流

解封又怎樣 還有 你以為目前dpp這尿性 疫苗 五年內會夠？那個喔 股票要發財比地皮容易啦

不用一年就夠了而且會多到過期丟掉我估計要丟掉至少一千萬劑

高雄就前例了 沒看過蚊子開發，最後甩鍋喔要發財 台灣不會購足至少還要三年 隔離14天舒服喔 笑死

美國都解邊境了歐洲跟上中，台灣自己要鎖三年哪有可能

當然會過期阿 都變異沒用了

推一個理性分析~

不會沒用變異是假議題 流感年年變異以色列大爆發一天死十多人就是流感化了

變異是真議題 你搞不清楚狀況啦...

連”至少還要三年隔離14天”這種無腦言論都講得出來，實在沒啥好討論的

流感也有疫苗失準然後死很多人的時候

流感病毒變異會造成疫苗失效但仍能防重症，冠狀病毒不會讓疫苗失效保護力降而已也能防重症

流感是可預測變異，冠狀 你要預測？可以拿諾貝爾奬了

以台灣的數據有打流感疫苗的幾乎沒有死亡一年多前就有專家講過變異問題流感死亡都是沒打疫苗你現在看國外也是一樣流感不是用預測變異是用猜的常常猜錯

現在歐美是不管了 能打的就打 死亡率壓住就好 還是要開放 不然經濟停滯 會暴動 然後醫療就停滯 通通一起死

疫苗議題如piliwu所說的才比較接近事實，新冠雖然在變種

重要的是能防重症疫苗覆蓋高確診數據就不重要了

但死亡率和重症率在打過疫苗的人之下不是甚麼問題

台灣勢必走上這條路但大多數人還無法接受與病毒共存

是已經沒差了 流感化 剩下就是拼醫療 不是拼疫苗 台灣還在疫苗一劑 別人都在搞第三劑還有在醫療招工醫療人力未來會流失的很快

你不可能因為有流感就把邊境封起來對吧流感每年也奪走台灣數百條人命喔在有特效藥下還死數百人

冠狀病毒是連猜的可能都沒有

市府的好處你自己都說不出來還要人加油，一大篇什麼東西也沒有還用爛比喻，廢文鬧版的

流感是可預期路線相對容易沒有死亡只有肺纖維化減少壽命離醫療近 未來比你想像中還重要

經濟損失也會死人的這就是取捨問題你小感冒有時連去看醫生都不會

變異後無症狀突然變有症狀應該會比車禍機率還高

越兇猛的病毒越不容易傳播如同SARS

6萬人撐不起完整的生活機能，後續應該會更突破

說青埔保底10萬人的邏輯思路有點怪怪的 那些是潛在可能的客群但什麼時候變成保底了 有離公司更近的就會住比如說機場工作者 航空城開發完就會有離機場更近的住宅區 那還會捨近求遠去住青埔的邏輯是啥

航空城應該會類似內科或竹科的模式，大家只會進去上班但不會住在裡面。而且航空城有嚴格限高，沒辦法開闢高密度住宅區

上次3+11爛掉之後 2022選舉前 他們不敢開放解除隔離的然後航空梅花座那種愚蠢的事cccc

事實上各工作區旁邊還有大量較小（開發飽和速度更快）的重劃區 機場有A10 中壢有A20

航空就只剩貨物運輸 服務GG了 遙遙無期服務業養的人多還是運輸？ 後面還會差更多

a10點還不錯，可惜開發格局太小了。

恩.....林口貴的有成交48的.....

「你自己加油」XD

Google 就可以找到的東西我為什麼要花時間打字呢？回上面其他人，青埔保底十萬是否怪怪的，這點可以討論看看，你覺得哪個項目不合理逐一討論。至於為什麼航空城要捨近求遠住青埔，我認為青埔並沒有很遠呀，而且青埔相較之後的新重劃區，至少有1.發展早2.商業機能3.高鐵這三項優勢。另外我覺得青埔其實並不一定需要完整的機能，畢竟青埔距離舊城市本來距離就不算遠，基本的生活機能有了和幾項特色就足夠了

以後桃園各都市計畫間會開很多重劃區，量大價比青埔便宜，就很難吸引大量人口移入青埔，雙北賣一間桃買兩三間另當別論。國土計畫法實施，桃園還畫了一堆城鄉發展重劃區，人口負泩全建設，頂多就是人口往既有市區旁搬遷，老區凋零等待都更。另外青埔的生活成本太高了，適合收入豐沃，有富爸媽，或是減少小孩的家庭才有辦法支撐，但人數也不足以到6萬居住人口。桃園都要負成長了，就別想說要吸納上萬人口進駐了！

只有通勤族撐不起來 機場/台北甚至中壢去青埔都是通勤族尤其高鐵周圍都是走路10分以上 20分以上佔多數高鐵通勤我考慮過 成本距離都太高了 加上青埔房價也不低高鐵不能只考慮搭乘時間20分這點而已 走路轉乘都要算進去

青埔真正的問題，房價真的是太高了

呃，講這麼多，結果結論是買不起嗎？XD

一部分還得看台北還會再洗多少人出來買不起？我只能笑笑，我懶得說了，如果你真的有什麼有見地的意見我再跟你討論，如果只是些無聊的問題或酸言酸語，我就無視了

應該說當地產業跟航空城的發展都是未知目前有的就是很多大型商場/高鐵/機捷 誘因不足大型商場搭配便利大眾運輸 比較像假日適合去的地方

青埔雖然太貴 但是還是在炒然後竹北跟青埔不同 新竹有園區以往只看基本面會覺得青埔根本不可能

這樣說有點殘忍，但桃園房價高低跟能不能方便到台北有絕對相關，跟什麼產業的關聯不大，不然說說看藝文特區有什麼當地產業？

但是他就是漲上去了但是如果是到台北 就要跟新北一大堆競爭了竹北則確實就是園區的人會去住我覺得漲上去還是跟政府帶頭炒比較有關係

沒錯，所以新北比桃園貴，這很合理

外地人看藝文特區才真的謎

桃園就補漲，新北以前均二十幾，桃園以前就一坪十萬，現在新北多少，桃園多少

所以我前面在算十萬人，就是以本地提供的機會加上台北的通勤族大概能夠支撐青埔到十萬左右的人口，我前一篇也一直很懷疑青埔到底能提供多少鄰近的工作機會，就業還是支撐城市人口的關鍵。

的確是 青埔附近的大竹、過嶺都20多萬而已 如果以普通人薪水也是可以考慮

大園也有些建案啊當然是比較出來的

桃園未來還有好幾個重劃區 經國、果林等 在桃園也是以捷運相串連 這些地方都還非常便宜

大園那邊開車到機場十分鐘都不用便宜有便宜的缺點

不過青埔被規劃成桃園、中壢以外的第三核心，全新市容+商業+交通 注定就是前景看好

而且也沒多便宜菓林那邊新建案你可以去看看

市場機制決定價格，價格太高(X) 買不起（O)

本地人看藝文也很謎啊.....

不過按計畫書來看，青埔的發展是落後於計劃的，而且第三核心這一點目前還看不到足夠多的建設發展在這一地區

說補漲很合理。畢竟桃園到台北真的很近 開車坐車甚至比新

建設其實非常多了進展不順是一定的航空業那麼慘還順才見鬼

北很多地方還近桃園的台北就業人口說不定比航空業還多

我同學住青埔好幾年她在林口上班，以台北來說不近但新北很近

這篇文章大概很久沒看房了喔，房價都是去年的低價

我只是很好奇ikea從武陵搬去青埔，業績有沒有下滑？以前還會去吃東西，現在搬太遠了

怎麼可能下滑，以前桃園店業績根本悲劇

以前桃園店曾經是台灣店王，不過新桃園店是要挑戰東北亞店王，青埔就是桃園觀光重鎮，交通太便利這些大型商業設施不用仰賴當地居民數，面向的是全台灣..和民生小吃難以經營是不同概念

認同這篇，我本身也是中壢人，大學以後到了台北念書工作，本來想說買在青埔可以通勤，離原生家庭也近，先不論高鐵通勤其實加上走路轉乘什麼的，大約要四十分鐘以上，而且現在青埔開價真的太高，開價破40的不少，符合小家庭需求的建案普遍離高鐵站走路都要十分鐘左右或以上，比起身邊同學在內湖或萬華一帶近一年買的房子，其實成交單價不比青埔高多少（七年內房屋），如果單論通勤，青埔真的不是太吸引人，結論就是除非台北新北在漲上去，不然青埔現在的價格就如原po所說我覺得已經是未來價了

青埔比中路跟小檜溪貴 發展度還比這兩個地方低 真慘

青埔是竹北高鐵住戶假日逛街的好地方

有沒有想過營造成本上升（全台）外加站前廣場圍繞的地，幾乎每坪破90萬像公七兩側的商業地，因有綠地加持也也是每坪破90萬，土地成本就在那裡。

內湖跟青埔同樣條件的房價明明就差很多…

不太理解，以桃園來說新的重劃區，哪裡

萬華7年屋還有4字頭的啊？應該分享一下位置大概在哪？

可以找到青埔房價的三、四成？每坪30萬有40萬，3成-4成，區間9萬到16萬每坪。

青埔開4幾乎都含裝潢吧…A18附近看成績大概都還是2-3X吧

青埔高鐵區就北部 最便宜買A19根本容易遲到保重

實在無法理解「太貴」的結論哪裡來青埔非重劃區，甲建桃大然、玖都莊園預售屋每坪都30萬元上下…，是售價不是開價給你殺。主要討論的是新屋，中古屋的價錢deep大的價格是現況沒錯。

A18附近可以走路到高鐵的新建案至少都35起跳（售價），有些建案兩房開價甚至已經達4x，我是不知道要去哪找2x又在高鐵附近的A18站前要2x的中古屋應該只剩廣安寺、電塔還有靠近a17側的5年以上成屋了

完全發展完後的價格更貴

土地成本，容積率、獎勵容積，營造成本管銷費用，再加上合理利潤，你就知道貴不貴了。另外房地產尤其是蛋黃區，除了自住外也是金融商品。

這問題就在於商品應該值多少價格，用什麼方法去估價商品的實際價值，增值的空間多大？價格是由市場決定，而市場永遠是對的，如果多數人都認同青埔的房價，那他就是對的，不管我自己怎麼想怎麼估的。我現在估的就是35以上都太高，最頂級的物件35以內可以買，一般的物件都不該高於30我估的方式就是參照其他商品過去價格的歷史軌跡和其他條件加加減減得到的結果

請問最頂級的物件是？什麼歷史軌跡？？營造成本、缺工情況跟執照取得時間不同（影響容積率）執照取得時間（影響容積率）都不一樣

不過那是自住保值的估法，以投資客的角度青埔有利可圖的空間有限，這地方租屋的難度和租金報酬率不太好

執照取得時間（影響容積率）都不一樣

條件最好的，離高鐵步行十分鐘，景色有view 寧靜，建商

直接講建案名啦，樸園的家、rich one

我知道營建成本這兩年翻升，但問題是購屋者要考慮主要要放在，對購屋者來說東西有沒有他在市場上的價值，而非你到底花了多少錢生產，所以為甚麼經常在說養地，你取得的成本和售價從一開始就是兩回事，你推出就是跟整個市場競爭，跟青埔其他既有的建案競爭、跟舊市區競爭、跟其他類似的重劃區競爭，今年連舊市區的精華區都沒有這麼高的價值的時候，你荒蕪的重劃區為什麼一定會覺得自己值這個價值，這是我的想法

還是中悅八京、桃大允（預售）什麼是成本跟售價是兩回事？？怎麼會是兩回事？你的「貴」，到底是基於什麼利基點上，部分可能要釐清吧其他區域沒研究，但桃園龍潭、八德今年都20幾誒，龍潭有建案甚至超過25萬

青埔 之前討論還很夯 高鐵通勤

這樣講好了，正對公七青商路的建案

樸園的家、rich one（第一代）我覺得有符合條件極佳啦

rich one,是住宅用地，當初取得成本每坪65萬。去年吧，A18三角州萬波旁

基於跟其他競品的比較，條件輸一截，但價格差不多，讓我覺得這是未來價，提早把夢想的價格堆上去了

皇翔（不確定建商）那塊地，轉手給寶佳賣每坪70萬，那請問每坪要賣多少才合理rich one 3,那塊地則是90幾萬商業地

我這樣回答吧，作為買家或投資客，我完全不在意你建商土地的取得成本，我頂多在意建案本身的建材使用的如何、營造品質，和最後也最重要的是要賣的價格是多少

建議你可以參考看看ceca大的一些文章

ceca有分析到青埔嗎？趕緊爬文

A18是很神奇的建商分佈，如果依據板上一堆人寶x不要，在地建商威x不要, 大園地址不要，廣天寺不要，又要一千初平車三房，只剩明日系列可以買。可惜，就是常常有人要幫他把功課做好又無法接受。

不是，是概念的問題。土地被財團、大建商掌控，價格由他們決定，正常情況沒人會做賠本生意。買不起新房的，就買中古屋，中古屋開始漲價接近新屋，新屋又開始漲。同理蛋黃區跟蛋白也是相同概念，蛋黃買不起，去買蛋白、當蛋白漲到接近蛋黃蛋黃又起漲。如此循環下去…所以當青埔目前土地成本高，營造成本漲價（全台）如果指預售屋貴，這個邏輯不是很懂當然可以不要管建商成本，但人家成本30萬，又是大建商不缺錢沒有金流問題為什麼要賣25萬給你？

市場決定價格啊。建商想推更高可以推，沒人買就死魚價而已我是比較認同上面有人說等新北漲上去之後這裡才繼續漲但是青埔很謎 或許有謎樣的資金繼續往這裡買 那就會繼續漲

青埔建商金流ok，以A18來說

購地成本就反應區域價值，建商花比其他區域高的價格買下賣不出該有的價值你會覺得建商是盤子嗎，站前商業地每坪站上百萬，江翠也破百萬你可以去問建商為何不買江翠買青埔蓋房阿，難道錢太多買未來價？事實上價格的平衡都是比較競爭來

不然一般上班族其實有不少比青埔更便宜更方便的地方可以選，不會去選青埔(但青埔偏偏就一直漲 超謎)

中悅八京、樺龍皇居大院，價格一直鎖在30萬上下（低價），根本不缺錢

要實際是看目前土地買多少，以前青埔價格炒是炒在土地買一坪40開價也開40那個就是假的不要被騙去璞園的家那塊地沒記錯每坪百萬賣4x其實還蠻符合沒虛報

賣了n年，到現在還在賣。當然大坪數高總價也是原因之一。

青埔從高鐵還沒蓋就在炒了 那時候很流行去青埔買荒地= ="那個土地價格還有假的喔?? 是虛報還是什麼啊?

但像A18捷寶雲品，中悅內部人出來蓋也是賣很久，價格也是鎖死在30萬上下也是賣很久，價格也是鎖死在30萬上下

賣很久的意思不就是漲不動了嗎

但因為坪數比較小，總價區間沒那麼高

不是土地價格是假的，是以前買便宜卻賣很高，附近沒有土地成交行情能參考時就是虛的，現在是很多土地交易價格就在那

所以後來賣完了，現在每坪35萬吧最新成交大概37萬吧。不過上述前提是跟好建商（金流沒問題）如果是跟投資客、小建商，或是本業是土地融資的…當然有機會賠本賣你。

建商是不可能賠本賣的啦。他放著等到漲起來再賣掉就好啦

寶徠花園、跟華固天圓有不少投客認賠

青埔以前土地真的很便宜。很多是農地價格我滿好奇的 因為從一開始看青埔發展到現在，還是看不懂XD

對啊，建商怎麼可能賠售。最後一間便宜點賣我也看不懂，當初燈會心想鬼城誰要買

青埔人口數已經超過三萬了，原po應該少算大園橫峰里，因為橫峰里有一半不在青埔，就算只算一半人口，青埔四里總和還是破三萬人，可以查一下戶政事務所

平日上班假日離開青埔 最大社團每週都有倒店文