各位前輩大大好
小弟最近在FB社團看到有人po一整棟套房一次出租覺得很有趣
https://i.imgur.com/yqrxTkK.jpg
https://i.imgur.com/K8ASohA.jpg
想試算一下報酬率不知道有沒有估錯
圖中每間套房4~5坪不等
總坪數算4.5X28間=126坪
上591看一下約略行情
https://i.imgur.com/kLHjDvl.jpg
參考圖中最下方那棟成交價含仲介費與稅算1.5億
成本估算
依據abyssal大提供資訊重新試算
貸款6成 15年攤還 無寬限期 利率1.7%
成本 頭期款6000萬
水電重拉 軟裝潢 加裝電梯與包租代管服務 1200萬
一年利息加攤還本金要給銀行=566809X12=6801708算680萬
投報率=624/(6000+1200+680)=0.0791 約7.9%

這種物件貸不到八成 沒有寬限期 利率也偏高喔對了年限也不會是30年 你講的貸款都是自用住宅的條件也只有自用住宅貸款有這種條件 所以有頭期不買房很虧這是極少數散戶比企業有優勢的投資

了解!!難怪這種物件還是看的到沒被收走

貸款6成 攤15年 無寬限期 利率1.7%再算一次重算完就會發現市價其實合理 不差但也沒有超額利潤

哪會貸不到八成銀行能不能用住宅承作，最重要是看使用執照是不是住，接下來就看銀行有多想貸款給你這個案子的貸款主要問題是整棟總價太高整層會比較好操作

喔喔!!受教了!感謝IBIZA大

套房基本上你要租得高，空窗期就會比較長，收入也會比較不穩定，你要縮短空窗期，房租就要訂得低一點我想這棟應該是公寓？公寓的話我相信他的要價，空窗期會很長公寓套房基本上很難租超過15000，他這個都18000了不過他的裝潢看起來是很不錯啦

整棟有加裝電梯(電梯會占用一間套房的坪數)不過除了浴室看起來有花到一間浴室15萬其他部分大多都是靠掏寶家具來撐質感,收納功能差

然後，包租代管分兩種，一種是幫你管理幫你租，管理的部分每年收相當一個月租金，有換新房客當月收半個月，代管方不負責空窗及家具的汰換費用

喔喔!了解!

另一種是房東實拿七成，代管方負責一切管理跟費用，空窗成本也由代管方承擔

家具的話 FB有個社團叫 二手家具不浪費

他買下整棟公寓，自己加裝電梯嗎？其實這樣很聰明，只是不容易做到

我也有兩層分租套房在收IRR 8-10%是沒問題

https://i.imgur.com/gD1DZv4.jpg哇IRR 8-10% 耶!!好讚

有電梯的話，我覺得他有機會租到18000，但也沒有那麼容易更不要說他是打算實拿18000，包給別人做，我覺得不會有人接

10%的話四~五年房租收一收,又可以再收一間一直循環對阿,那FB文po出來之後目前沒看到有人留言詢問

其實看他透過仲介找二房東就知道了，這要是能作，仲介自己就做了，稍微有規模的出租仲介幾乎都嘛有在做包租代管，仲介自己都不做了，別傻傻跳下去

YES!

我覺得40萬可能可以做

收原始透天貸八成ok, 隔好的套房不能貸八成

看銀行多想貸，銀行要是資金浮濫，就不會看格局我隔套貸了八成五銀行沒有業績壓力，才會開始挑客戶

沒看到洗衣機/陽台/對外窗 28間大概很難無暗房然後總價超過7000萬 當住宅也卡高價住宅直接55成

對，這個案子貸款的問題在總價太高28間應該分四五層，要看原本怎樣才知道是不是間間有窗陽台很難都有，洗衣機現在有套房的解決方案了一台兩千五，洗一個人當天衣物剛剛好很小一台，可以放在浴室角落，浴室不夠大，搬來搬去也很容易找 大河2kg洗衣機

哇 這洗衣機根本發明給包租公用的阿

我覺得整棟也是有風險，一定要保火險。要三思

投報根本不是這樣算好嗎而且你貸款也算錯，1.5億貸8成30年1.31%本息攤還每個月是40萬左右利息也要13萬多，1.5億貸6成15年1.7%本息歸還每個月也要56萬利息是12萬

可能本來是做日租的 結果遇到疫情撐不下去吧

同樓上 沒看到大衣櫃 下手轉租沒什麼利潤 還可能賠

jay111101大是對的,我計算機輸入貸款成數錯誤抱歉

大河2kg洗衣機這種的自動化程度很低 左槽就是個攪拌機而已攪拌完必須手動排水 再補水 再攪一次 再排水 再拿到右槽脫