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2021-07-16 02:20:50聯合報 記者張瑞傑／專題報導
台灣自5月中發布疫情警戒以來，房市近乎停滯，過去非主流的虛擬實境、線上看屋系統
逐漸受到重視；其實除了疫情外，2021年的房市發展受到打炒房、限貸令、缺工缺料等影
響，整體市場產生量與質的變化，包括預售市場式微、房價與成交速度的悖離、加速住宅
Ｍ型化、遠端上班常態化改變商辦生態、人口遷徙分布改變等趨勢，在未來的2年內將更
趨明顯。
在疫情未解的情況下，會最先看到的便是量的下降。根據591新建案統計「全台5月總銷」
為1266.2億元，比起4月減少35.7%。七都中包括新北市、新竹縣市、台中市、台南市5月
總銷都呈現下滑趨勢，尤其受到疫情影響嚴重的新北市，跌幅更是超過8成、成為跌幅第
一；台中市跌幅達76%居次，最後台南市與新竹縣市各別下降33.2%與27.9%。其他有新案
的北市南港、桃園、台南與高雄，幾乎都是上半年已潛銷、下半年不得不推的狀況，並非
看好後市發展。
預售漸式微 房價已回不去
未來疫情可能走向長期抗戰，預售逐漸式微將是第一個可預見的市場發展。原物料成本始
終居高不下、台灣再次邁向鎖國政策所導致的缺工問題仍舊無解，富旺國際開發總經理林
宗毅便直言，許多建築開發商面對難以掌握的成本問題，將會開始放慢銷售速度，「對建
商來說，壓力已不再來自銷售、而是原物料成本及建案完工時間不確定，節節高升的營建
成本會侵蝕預售利潤，要是賣太快，反而會是推案的一大負擔。」
而來客量大減、建商暫緩推案腳步，是否會讓房價下降呢？答案卻是否定的；換句話說，
賣得快對建商來說不再是好事，未來「邊建邊售」、「先建後售」的開發模式會更多，但
回不去的房價已是主流趨勢，第二點就是前面提到的「房價與成交速度的悖離」，不過寶
和建設總座張應偉認為，未來建商在成本及政策下應有長期銷售的發展，雖然這點對代銷
公司不利，但對房價的穩定則有相當大的幫助。
小2房小3房 會越蓋越多
第三為「加速住宅Ｍ型化」發展。房地合一2.0的新政策上路，讓短期投資以及資金有限
的投機客退場；而建商端為了免除社會輿論壓力，未來也將減少換約、退戶的作業。未來
的發展趨勢將成為低價小宅、高價資產商品的兩頭化趨勢。
張應偉分析，為了回應自住、長期租賃市場的剛性需求，更低價、更便宜的小2房、小3房
會越蓋越多，而有錢人正好趁熱錢、游資過多的市況下，從股票市場退場、轉向現金購屋
，這將導致貧富差距的進一步擴大化。
他進一步解釋，高資產一族一方面現金購屋、躲過法令限制；一方面資金避險，倘若未來
景氣不好，政府再以利率及匯率作為刺激經濟手段、放寬金融條件，高資產一族就能利用
現有的不動產即可作資金活用的來源，「所以實價登錄2.0終極影響將會使財富集中在少
數人手上。」
買得起是重點 重劃區看俏
第四與第五點則受到疫情影響，改變人們上下班、購屋的選擇習慣。疫情以來、各家公司
行號開始實行在家上班，倘若走向長期抗疫模式，線上會議、個人辦公室的作法將會取代
以往的群體辦公，企業主將會逐漸思考降低辦公室營運的模式，一如電商改變實體店面的
趨勢，多元化辦公、化整為零的行動辦公室將如雨後春筍般出現市面上，未來商辦市場將
不再朝向集中化、統一化開發與發展，便是「遠端上班常態化改變商辦生態」。
倘若不用在上班時段擠捷運、擠公車，民眾將不再拘泥於地段價值與房價限制，進而導致
「人口遷徙分佈改變」趨勢，進而導致「蛋殼區比蛋白區」更熱銷的狀況。
專家分析，從上班地點改變、外送餐點蓬勃發展，將會提升民眾購買郊區、新興重劃區的
意願，以大台北地區來看，未來2字頭房價的區段包括基隆、桃園以及新北淡水、八里等
深具房價優勢的外圍區段，都可能比汐止、新莊、五股等傳統蛋白區更受歡迎。換句話說
，「買得起」才是重點，地段將不再是民眾購屋的主要因素。
心得：
疫情過去後 又有多少人要放棄買房了呢?