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葉佳華2021-06-25 09:32
7月1日，房地產市場將有2大新制上路，分別是「房地合一稅2.0」以及「實價登錄2.0」
，前者是以加稅打短期炒作，後者則是為了讓交易價格更透明。專家認為，房地合一稅
2.0版上路後，預期預售屋短線投資客將明顯大量減少，原本推預售屋的大建商轉推新成
屋的趨勢則有機會增加。
2大新制上路，短期交易重稅遏止投資客炒作
事實上，房地合一稅2.0新制被視為是政府遏止投資客短期炒作交易的殺手鐧，因為適用
範圍追溯到2016年1月1日起取得的房地物件，且預售屋與特定股權交易也納管，由於拉長
短期交易的重稅閉鎖期，規定不論個人或法人在持有2年內出售，就會課稅45％；超過2年
、未滿5年內出售則課35％等。
尤其，這一波預售屋也納入房地合一稅2.0，但預售屋持有時間等到成屋後，必須重新計
算時間，假設興建期3～5年來計算，再加上交屋過戶後的5年，對於購買預售屋的消費者
來說，至少要熬個8～10年才不至於會被課35～45％重稅，因此，住展雜誌研發長何世昌
認為，「預售屋的短線投資客將會減少相對明顯」。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，房地合一稅制是有賺錢才會被課稅，尤其市場沒
有大家所想像這麼多屋主是適用房地合一稅2.0，但對預售屋投資客來說，確實會有壓力
。
至於「實價登錄2.0」新制則相對單純，等於讓資訊透明化，包括成交案件門牌與地號要
完整揭露之外，尤其將預售屋也納入實價登錄規範，規定必須在簽約後30天內完成申報，
使房屋行情、價格能更即時揭露。
市場供給量大幅減少，大建商轉向先建後售
而因應2大新制上路，未來將出現什麼房市新現象？
何世昌認為，房地合一稅2.0造成的變化是，未來市場的供給量將會大量減少，且中古屋
減少的幅度會比預售屋來的大，他解釋，主要是因為重稅閉鎖期拉長的關係，由於中古屋
是散戶市場，只要屋主不缺錢、不想被課重稅就不用急著賣，但是預售屋不一樣，因為建
商有公司經營的壓力，就必須持續推預售案。
目前市場上已有觀察到，在房地合一稅2.0新制影響下，不少購屋人開始轉向買新成屋，
再加上土地、營建成本上漲，建商控制成本不易，研判未來財力雄厚的建商可能會轉向先
建後售，也就是等到蓋好再來定價銷售。
不過，徐佳馨認為，過去多數建商之所以賣預售屋，是因為可以靠預售屋的2～3成頭期款
周轉，資金壓力沒什麼大，但若是現在等到蓋好才賣，等於要建商全拿出真金白銀，恐怕
中小型建商都會吃不消。
何世昌也認為，這對資金能力充足的建商才有機會先建後售，「不是每個建商都有能力這
樣做，如果蓋個上百億的大案子，一般建商怎麼可能拿得出這麼多錢，尤其台灣大部分建
商又都是屬於中小型規模。」
「我認為預售屋的比例也許會下降，但是不可能大幅下降或是歸零。」何世昌也說，尤其
台北市的建案更不可能走成屋市場，因為台北市有針對建商課徵囤房稅，只要建商推成屋
，一年半以內賣不出去就要繳3.6％的超高稅率，在這麼嚴苛條件下，目前台北市仍是預
售案為主。
實價登錄會變成「不二價」？專家提醒：有定錨作價後遺症
至於實價登錄2.0上路後，外界也預期，是否就代表新建案不二價銷售將成為新趨勢？
何世昌則不認為未來建案的開價就等於成交價，他舉例，美國實施實價登錄長達十餘年都
沒有進入不二價，更何況是台灣，台灣人多數還是喜歡殺價、議價的快感，尤其過去中古
屋實價登錄也早就行之有年，市場也沒有出現不二價，因此何世昌推論，「預售屋不太可
能出現不二價這件事情」。
何世昌倒是認為，實價登錄上路後，預期「建案開價嚇死人、成交價笑死人」的情況將會
減少，但市場的開價與成交價將會慢慢地靠攏，議價空間也會縮小。
徐佳馨則提醒，過去中古屋市場就有實價登錄制度，因此問題不大，但是預售屋因為絕大
多數籌碼集中在建商手上，因此會不會有不肖業者透過自己人買高價去操作房價，也就是
外界俗稱的「定錨價」，這勢必是新制上路後政府必須要留意的重點。
疫情讓第3季房市很悲觀，但房價降幅不大
整體來說，接下來房市如何變化，最重要的關鍵還是在於疫情，由於中央流行疫情指揮中
心已宣布全國3級警戒持續延長到7月12日，房產界人士皆一口同聲表示，6、7月移轉棟數
衰退幾乎已經是「鐵一般的事實」，但由於市場上仍有充沛資金、低利環境支撐以及隱然
浮現的通膨壓力，也造成房價不容易鬆動。
「房市進入第3季，面臨3個壞球。」天時地利不動產顧問總經理張欣民指出，第一壞是目
前疫苗的施打人數，還無法達到全體免疫的目標，經濟活動勢必短期還無法恢復正常；第
二壞則是7月1日起房地合一稅2.0與實價登錄2.0兩大新制同步上路，尤其房地合一稅2.0
將使短期交易量大幅萎縮。
最後，由於第3季有颱風季、民俗月，本身就是房市傳統淡季，以上3個因素加在一起，可
以想見第3季房市將會是今年度最糟糕的時候。
「6、7月買賣移轉棟數應該是完蛋！很明顯是疫情干擾。」徐佳馨也認為，即便到了第3
季也很難大解封，預計下半年將會相當辛苦，但即便如此，房價也不至於跳水式降價，雖
然過去常說「有量才有價」，但就算屋主願意講價，目前低利、資金充沛的環境下，自然
降幅也不會太大。
何世昌則說，以歐美國封城經驗來看，封城1、2年疫情都沒有結束，但房價還是照樣飆漲
，甚至飆漲幅度比台灣還要誇張，「就是因為民眾恐慌期過了，該做的事情還是得做。」
因此，何世昌則認為，購屋族也不要絕對灰心，「因為現在真的是進場中古屋的一個非常
好的時機」，主要原因是，目前國內在5月中旬後到7月12日都是屬於3級警戒，加上7月又
有新制上路，這時候掛賣的屋主，多少都有賣房求現的情況，想撿便宜的購屋族或許可以
往二手屋市場嘗試議價。
心得：
https://imgur.com/fvWeErj
當初看2017臺中冠德文華高中案 新聞稿說35萬
現在今年底準備開案說目標均價50萬才會成交
建商先建後售等4年真是賺翻了 賣預售的是棒槌