Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦

作者: Fujiwarano (???)   2021-04-18 01:28:59
※ 引述《maskvoice (Dumb)》之銘言:
: 原文恕刪
: 小弟為某民營銀行鑑價人員,
: 在金融業資歷不深,僅就我實務上的經驗提供一些淺見,
: 當然也希望有同業可以一起討論,畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣,希望可以取個暖QQ
: 在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享,
: 但是這一兩年幾乎88折已經算砍很多了,一堆都是開價95折成交或總價減個幾十萬而已,
: 偶爾還會遇到成交價比開價還高這種奇聞...可能是甚麼風水寶地吧?
: 至於向當地房仲訪價,是因為各地房仲深耕店頭附近的社區,
: 在地的當然最了解,個人也遇過超認真房仲,把客戶當家人一樣在照顧,
: 但說真的房仲專業度真的良莠不齊,
我跟你說為什麼好了
不管直營店還是加盟店
直營店如果是店長接的
他可能比較認真會回妳問題 因為店長最閒
其他業務都得要去做業績
大多沒辦法把心力用在像接銀行估價電話這種"沒有辦法增加產值"的事情
加盟店也一樣 沒底薪做業績都來不及了
銀行也不會介紹要買房的客戶回饋給回答妳問題的人(就算想也不行 個資法問題)
所以這問題無解 你想問免費的 但沒什麼業務願意提供免費的午餐
除非是那種業績很好的 不缺業績的 心情很好加減陪你抬槓那種
: 同一社區我們推算每建坪約30~35萬,其餘視樓層、坪數或屋況等因素不定,
: 有的房仲很熱心,說他們最近有成交價格跟我們差不多,
: 順便分享一下可能是哪一戶,或是哪一戶有裝潢得很漂亮,所以價格比較高,
: 但有的一聽到是銀行估價,不管三七二十一開始冷嘲熱諷,
: 你們銀行都馬亂估,甚麼30到35,現在都馬40幾萬了,還有人加價要買還買不到咧!
: 這種其實很多都是會用話術拐買方用不合理價格買房的,
: 奉勸各位遇到一開口就天花亂墜的還是務必小心。
: 總結一下,關於鑑價金額上面提了這麼多,都只跟建物本身條件有關,
: 完全跟您的職業、身分地位及收入條件無關,
: 同一戶房子,郭董或是一般上班族來貸款,該建物的"鑑價金額"都是一樣的。
: 二、貸款成數及三、可貸金額
鑑價金額一樣是一回事
但客戶信用以及可貸金額才是客戶最想知道的問題
大家都知道銀行鑑價偏保守
: 這兩個"並非"鑑價單位的權限,還請大家理解,
: 承前段,鑑價單位只管房子值多少錢,其他一概不管,
: 而貸款的成數是根據建物所在的區位、建物有特殊原因、申貸人的職業、收入而受影響,
: 區位部分其實就是建物所在的地點好不好,
: 例如在蛋黃區一般就是8成、市區外圍蛋白區75成、蛋殼或7-11要開車一小時那種的6成。
: 建物特殊原因常見有現況是神壇宮廟、殯葬業,住家後面一整片公墓或改成套房出租等,
: 這些原因會使你原本的貸款成數降低。
: 職業跟收入其實就是社會地位越高、財力越好,銀行相對信任你,
: 只要申貸金額沒有超過可還款的合理比例,成數再多加一點應該是可以的。
: 而可貸金額,這通常就是客戶唯一會從銀行業務端得到的資訊,也是最在乎的資訊,
: 可貸金額顧名思義就是鑑價金額乘以貸款成數,
: 但業務人員不一定會透露後二者給客戶知道,尤其是可貸金額跟客戶預期有嚴重落差時,
: 為什麼?因為怕被客戶幹爆阿~
: 業務人員也很難跟你解釋你真的就是買貴了嘛、或是你對銀行來說真的就不值得信任阿~
: 所以,當你買了一間房子,銀行沒辦法貸給你預期的金額,
: 再請各位檢視一下是否真的買貴?或是個人的信用、財力不符該銀行的目標客群,
: 真的不一定都是鑑價人員的問題,我們也是一天到晚被金管會查,
: 估低被客戶幹、估高被金管會幹,還請大家高抬貴手。
: 以上,就個人淺淺的資歷分享,若有得罪或是說錯的地方,還請見諒,
那個鑑價依我經驗
差不多都是銀行認為該案子法拍能夠取回的價格 所以大部分都比市價低 不意外
當然那是銀行認真估價的金額才會準
不認真估的銀行嘛 我就不想講了 99%貸款的頂新會偷笑
作者: q135q135 (打工仔)   2021-04-18 11:14:00
依你的經驗?語畢 哄堂大笑 你有什麼經驗可言啊 哈律師板的高手都說我不是律師?扯這種瞞天大謊都不怕造口業哦 號稱學佛的人竟能隨口說出這種低級的謊言 真是開了眼界 真不愧是房仲啊 哈咦 學佛的人可以說出”以為你已經燒了“這樣的話哦 真是顛覆我的三觀耶 該不會只是嘴說學佛心中酒肉的偽善者吧 若真是如此也是不意外啦
作者: cofepupu (看透真相幻化人生)   2021-04-18 13:02:00
傻子,他想釣你辦法事趁機看看尊榮長的如何獐頭鼠目 尖嘴猴腮啦自己承認是版主認證的綠色蝨子,也是刷新了我的三觀『網路上不算公然侮辱還不懂,還自稱綠色蝨子,可憐沒實名的帳號可以沒連結人格權,談什麼公然侮辱?可憐外行
作者: q135q135 (打工仔)   2021-04-18 14:16:00
連”獐頭鼠目 尖嘴猴腮”的穢言都出現了 以為開分身出來胡扯就不算造口業哦 這種掩耳盜鈴的行為實在是太可笑了不管現世會不會構成公然侮辱 都一樣是造口業損陰德啊自稱學佛的房仲都是這種德性嗎?想造口業損陰德就請繼續吧 我對疑似亞斯的人一向比較寬容 不會太在意的 哈
作者: mark0204 (Mark)   2021-04-18 15:58:00
好弱...zzz...
作者: supa64 (淳樸商人)   2021-04-19 10:03:00
啥,有這回事?有文章嗎(來吃瓜的

Links booklink

Contact Us: admin [ a t ] ucptt.com