鄰居有意出售他們舊家，一年之前參觀過他們舊家，覺得適合自己需求，但是後來鄰居先
出租，買賣的事情就先擱置，雙方同意等租約七月到期再談，讓房客住到期滿，我們也好
再複看一次屋子比較保險，沒想到年後鄰居詢問有沒有意願買帶租約房子，他們想要帶租
約賣掉，事後我調了鄰居新家的二類謄本，發現購入半年之後有再增貸一筆金額（舊家則
是房貸已繳清），推測是新家增貸利息有壓力，考量房子是一生中最大金額的買賣，而且
還
牽涉到第三者（租客），有幾個問題想請問
（1）有租客是否影響房貸利率，或貸款成數，因為銀行無法法拍，等於擔保品有權利瑕
疵，目前租約還有半年。
（2）因為我購屋是打算自用，如果買入時物件帶有半年租約，是不是不能用自用住宅稅
率的土地增值稅，很擔心因為租約造成沒有意料的稅賦增加。
（3）如果要求租客換約，在買賣實務上，新合約起始點會是在過戶還是撥款？還是其他
？
（4）有租客要如何點交？這個是我比較頭痛，因為鄰居是帶全套傢俱給租客，沙發/茶几
/床/可移動衣櫃，這種可搬動的傢俱其實我完全不需要，我自己家裡全有，房子沒有淨空
我也不能好好檢查屋況
。
（5）因為是沒有透過仲介，自然沒有不動產說明書這種東西，會堅持買方找代書（或是
雙代書），跟銀行履約保證程序，不知道還有沒有其他重要注意事項，主要沒有這麼急著
要買。
（6）目前該屋租金收入跟我預期貸款每月本利和相比（已經用貸8成1.3%利率20年期），
租金還差2萬，等於我開始扛房貸扣掉租金還要貼兩萬，半年後才能開始整理入住，是不
是能以此議價（起碼12萬），不知道有租客還有什麼議價空間，目前只有想到這個。
以上，還希望版友不吝賜教。