版上各位先進大家好
在下前些日子持續在新北看房
從新莊看到淡水
從二房看到一房
目前有幾個問題想要請教新北當房東的前輩
想知道前輩都是如何應對我碰到的問題
1.增改建檢舉
在下於版上曾請教過為何新北增改建物件租人的房東大有人在
如果我沒會錯意
版上的普遍回應是被檢舉也有得等
請問這個情況依然如此嗎
還是你們選擇精兵戰術
追求物件零瑕疵
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1598542581.A.D4D.html
因為要找到完全無增改建的好物件還真難
我除了看到陽台外推,夾層屋,頂加
還看到各種奇景
真是嘆為觀止
2.房屋稅,地價稅稅單地址
由於稅單我記得不能寄到郵政信箱
但是我也怕稅單地址跟物件地址一樣被房客攔截
發生本票裁定慘劇
https://news.housefun.com.tw/news/article/810160166247.html
這樣一來
是否把稅單地址放在台北市有管理員收信的親戚家比較好
至少比較安心
3.租約公證
身為房東的困擾之一
就是房客欠租
但是據說組約公證的話
就可以不經訴訟就請求法院強制執行
https://happyrent.rakuya.com.tw/rent_service/law_content/213/22
請問新北有房客前輩可以請教一下使用感想嗎
還是有不方便之處
例如會延伸出報稅金額計算等情形
作者:
icolee (icolee)
2021-02-07 18:34:00哇 你想得好仔細 為什麼感覺都沒有看過這些問題XD
這些問題是當包租公的基本吧1. 違建基本上緩拆 但要拆也是有依據 我自己只能接受陽台外推或夾層屋 也有幾間是完全都沒任何違建的2 這個把所有稅單地址都改成戶籍地 我自己戶籍地就是居住地 都寄同一個地址就好了
作者:
icolee (icolee)
2021-02-07 18:42:00就是想得太仔細啊XDDD放輕鬆 台灣是個鬼島
3. 公證如果遇到專業租霸或賴皮的 也沒多少保障 防君子不防小人 遇到名下無產工作領現的根本沒輒 不然就是偶爾匯個幾百幾千讓積欠金額不超過兩個月
作者:
icolee (icolee)
2021-02-07 18:43:00當然 萬事想到極致周全也沒錯啦
我的作法是做價格高一點的出租 基本上租金可以在一定程度上篩選房客 低價出租遇過的鬼故事跟房間慘況包你們沒看過有多精彩 然後謹慎挑選房客 我自己單親不租弱勢不租 超過40歲不租 8+9不租 帶看的時候觀察言行談吐 有疑慮的我就會跟對方說 我回家跟老婆討論下從開始當包租公有七年了 目前有五間在出租 沒遇過什麼鬼故事 當然也是我數量跟資歷不夠深啦 但就是在租賃法越來越不保障房東的時候儘量去想辦法保護自己回i大 常常有人說想太多沒錯 可是就是未雨綢繆 我連同樣保險都會分好幾家買 還不同受益人 謹慎謹慎在謹慎
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2021-02-07 19:01:00想那麼多建議不要買來租人 到時候睡不著
都小事 照著自己既定模式後面躺著收錢 每個月等房客跟你說房租已匯 還有那種一直準時匯錢但不會說的
作者:
qtduck ( )
2021-02-07 21:01:002. 地價房屋稅可用行動支付，請你的案件負責人把稅單轉寄到你的email。1. 3.租屋蟑螂不會跟你公證，會公證就不會找有違建的。你就多當幾次房東就知道會遇到什麼鬼事了，你問的大多數房東都不會遇到。
作者:
IS0987 (FQ)
2021-02-07 21:40:001懶得打了。2稅單可以直接去稅捐單位變更「聯絡地址」。3公證其實只是比沒公證有保障而已，但是台灣的公證很爛，你就算附帶強制執行也要等租約走完才能去法院申請，不然頂多只能去查他財產強制執行，沒財產你也只能自己笑笑台灣租賃法規很爛妳自己研究一下就知道了，房東沒那麼好當啦喔～每次去查他財產浪費時間以外還浪費錢，雖然是不多幾百塊而已
給s26492755,感謝指點,容我一一整理,1.那我至少閃開頂加吧,陽台改建(外推,加窗....)跟夾層屋就先不排除您可以挑到完全都沒任何違建的好物件,真的佩服2.很遺憾,我無法把稅單寄回戶籍地,因為我媽看到會爆炸但是我會想辦法彙整到信的過的親戚那裡,這是好建議我想收件地址應該沒限定只能在買屋處,戶籍處,工作處跨縣市也可以,這我應該沒弄錯吧?(在外租屋就是不方便)3.感謝您告知租約公證的弱點,還有破解之道,也就是用價格來篩選,寧缺勿濫,但如果是小家庭的話是否夫妻年紀超過40歲也可以放寬呢,因為現在晚婚的多快40歲才有小孩的家庭,就在下而言還不算奇怪也謝謝您的回覆提醒我要多留周轉金,以免被房貸軋爆
看你的物件是什麼 還有你的受眾 我只買套房或一房一廳 基本上超過40你還來跟我住小套房的時候 我也很懷疑你的經濟能力 我的物件基本上最多住兩人 所以夫妻帶小孩的我也會排除 如果你選的是社區 多跟警衛打好關係可以幫忙照看一下租客的狀況
如果你是買兩房或三房以上來出租 受眾跟限制又會不同了找保人是種方式 但基本上笨蛋才去當別人的保人其實看每個人的背景啦 我自己個人工作室 時間很彈性又裝潢出身 管理租屋件在我感覺很輕鬆 比我工作會遇到的狀況少多了
沒錯, 所以都找親人當保人，老的就找子女保，年輕就找父
我自己現實遇到會很阿雜的房東 做改套租便宜 為了省錢家電都用二手 一下東西壞掉一下租客沒繳錢 吸毒的 通緝犯都有 還有外勞被抓走的 反正我就是看一些投資客為何會搞砸從而避開那些人
母保，連父母子女都不願意當保人的，做人可能也有點問題
給s26492755,多謝,我會視物件情況調整房客目標
我同學之前要租給一個65歲的 除了誇他真心勇敢外 我跟他說 要簽約跟他小孩簽 然後凶宅險必買凶宅險連自然死亡都賠反正就是要挑經濟狀況好的 然後我已經三組房客自己買房了 幫我QQ
照您所說,似乎與其要找保人,不如開始就挑房客比較重要家具也不能太爛以免房客也爛,至於警衛關係跟凶宅險的確是我的盲點,我會記下來還是您覺得保人重要,至少父母兄弟姊妹子女要簽名
給icolee+F93935+qtduck,人家是新手上路,所以很膽小也謝謝qtduck指出公證擋不住蟑螂,也跟違建衝突的盲點給IS0987,謝謝,我會換聯絡地址到方便代收的親戚我也不知道強制執行要等租約走完才能去法院申請也沒想到房客根本擠不出錢的問題
作者:
xhs 2021-02-07 23:42:00如果你這麼擔心，何不買股票或ETF之類的，還不用擔心這麼多事
給s26492755,多謝,所以一切的重點是房客品質保人,公證都只能算是求心安,房客素質夠好就沒差了給xhs,因為買房的貸款條件之一是年齡,股票跟基金沒有
選自己熟悉的 基本上我上次去房客那邊修東西是十月了一般東西很少壞 房客也不會想你去打擾他 比起股市買房收租我覺得安穩多了 但要有心理準備是買房收租賺的不會快 只算租金淨利投報大概5-7% 一個好的出租件增值其實不會太多 我去年是13-22%
作者:
lovy (誰說太陽會找到月亮)
2021-02-08 14:13:00家人在新北有二房二廳租人 經驗分享1.違建增改建:家裡的物件完全沒有這些問題 (20年房) 所以也沒什麼好擔憂的 2.稅單:寄到出租物件處 家人每隔一陣子會去拿信 目前已經出租四年沒遇到什麼問題 3.租約公證:沒有。家人也沒時間搞這個但曾有朋友出租三房兩廳遇到有精神疾病房客 警察消防隊管委會都來了 最後好像還鬧上法院 弄得她身心俱疲 不過這種當初見面的時候看不大出來 所以租客這種事就是運氣運氣 遇到神經並 你租約公證也無法對付他的 建議原PO放寬心 如果要買房投資出租 還讓你壓力這麼大 證明你根本不適合採取這種方式理財
給s26492755,請問您的租金淨利投報公式怎麼算的可以分享一下嗎,我怎麼算都不到3%我的公式是房租*12/房價給lovy,看來除了物件的條件,房客的素質與可信度才是重點,請問有何篩選訣竅可以分享?
作者:
iceyu 2021-02-09 08:32:00樓上大大算的才是對的 扣掉修繕碰到惡房客的成本根本難賺一樣的錢不如果買幾張GG 股利價差雙賺!!
你說的是roa 我說的是roic租金*12在扣掉 貸款利息 稅金 修繕基金 空租 保險 這是分子 分母則是你拿出來的頭期跟整理房子到能出租的價格簡單來說 你拿了多少錢出來 賺了多少錢這樣這是租金投報 不考慮增值的收入 加增值就更多了除非你是現金全額付清 不然你除以房價是不對的 你並沒有拿出那麼多錢啊 而且現在低利 現金全額買房我反而覺得有事嗎
作者:
Goog1e (咕狗)
2021-02-10 14:47:00不是拿不拿的出來的問題 是沒有必要會說要拿現金全額買房表示不懂投資 基本的利率都不會算
給s26492755,感謝您提供公式,我重算後也只比3%多一點只能說實在佩服,您是專家大口吃肉,我喝湯就好了