就是騰籠換鳥進行式啊
房價處於高原期，
雖然過去幾年台北市新屋供給不多，
但是受限於房價，
與交通及福利變化，
導致人口往外圍新北與北桃園擴散，
所以北市房價這幾年相對表現是落後
其他五都與新竹的
很正常的都市圈擴大狀況
也只有這種人口流動，才有空間
在城市中進行都更重整
總不能要求台北市人口繼續成長，
建設繼續增加，然後房價不能漲吧，
從供需上不合邏輯
市中心蛋黃區已經像你說的這樣
很久了，信義路、仁愛路跟天母
與民生社區道路街邊店人流都這幾
年都少很多了
一方面是人口老化，一方面是電商
影響，還有就是人往商場集中了
以天母來說，天母社區人流變低了，
不過天母sogo現在平日也是很多人
在吃飯購物，你觀察石牌站跟芝山站
捷運的人流其實都還是很強
這種人口移動不要太在意，台北市人
口老化反倒是比人口移動更危險，老
人消費相對於年輕家庭是差很多的。
另外，這幾年台灣比較好的是製造業，
特別是電子半導體相關，的確北市能
吃到的就業效應有限有比較間接啦
※ 引述《MiniArse (型男)》之銘言：
: 乳題。從2015年開始，台北市每年淨遷出的人口大約是 0.93萬/2萬/2萬/2萬/
: 2.8萬/4.4萬。換句話說從15~20年，這六年淨遷出大約有 14~15萬人:
: https://www.cardu.com.tw/news/detail.php?39514
: 先來聊聊對非觀光區商圈、店面有啥影響 (當然影響一定包含疫情)，
: 歡迎討論:
: 1. 傳統東區
: 2019 老店松滿樓、去年敦南誠品歇業。忠孝東路店面空置率一度破10%
: 順成一度表示如果不是因為店面自有，可能會撐不下去。
: 2. 復興南路清粥小菜
: 盛況不在，40年老年無名子歇業，一條街愈來愈冷清。
: 3. 信義區
: 新興百貨零售熱區，日正當中。但松仁、忠孝東路口的台北首間金礦咖啡
: 也是收攤。那附近的消費主要還是由週遭白領上班族 + 豪宅住戶撐起，
: 過了百貨打烊時間，只剩威秀附近電影、夜店撐場。
: 4. 天母商圈
: 沉寂很久了。麥當勞、全台首家 Starbucks 撤出，再加上交通限制，
: 以在地客為主。
: 5. 民生社區
: 原本富錦街生氣澎勃，文青下午茶林立，聽說也收了不少家。民生東路上
: 老店 illy 收掉後，換了麻糬鬆餅名店，前陣子也收了。
: 6. 公館
: 比較少去，猜跟過去比生意也差了很多。
: 7. 師大夜市
: 同上
: 8. 西門町
: 疫情關係觀光客不來，情況很差。朋友親戚有好幾間店面，最近周轉吃緊，
: 壓力山大。
: 台北市房價愈高，新一代人口往新北、桃園、新竹外移是可以預期的。
: 尤其是跟著護國神積及其供應鏈移動，各大科學園區 (竹科、中科、南科)
: 早就漲了一輪。以首善之區台北市來說，去年下半年房市的確有波上漲，
: 尤其中正區臨沂街某案快速以均價每坪三位數成交消息一出來，讓
: 業者振奮。但如同先前版友所說，其實台北市不論預售、中古、豪宅，
: 除了少數個案，有接近但似乎還沒全面回到 2014 前後的房價高點，也就是
: 投資客尚未全面解套。
: 去年底央行開始打房，針對第三間限制貸款，又造成部份買家觀望。
: 長期觀察北市的商業活動，包括自己住的地方附近，發現入夜後，人氣
: 跟以往比真的是有差了。連鎖咖啡店打烊時間以前是晚上10:30，後來提到
: 到 10:00，最近竟然提早到 9:30。 幾家台系的連鎖店則是已經收了。 @@"
: 幾次打烊時觀察這些消費客，幾乎都是魚貫往捷運站方向移動，住新北的比
: 例應該頗高。事實上幾次大約九點多經過新北第一圈 (大坪林、板橋/府中)，
: 發現熱鬧程度似乎比北市市中心還高?
: 不敢說人口外移會讓北市房價大跌，但我認為影響絕對是有的。
: 去年下半年幾個4~5000萬以上的預售熱賣清光，但價前能喊高的只有新案，
: 且侷限於口袋比較深的買家的金錢遊戲，位子一偏 + 總價高，掛在那賣不掉
: 的也還是有。
: 綜合以上所述，店面基本上我是不太看好(也買不起)。住宅來說，還是會有
: "脫北"的移民潮。但感覺新北板橋、中永和來說，老屋2000萬以內，新屋 3000
: 以內還是最好賣，超過這個價錢，除非地理位置絕佳，要去化恐怕還是需要時間
。
: 歡迎討論。