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「該補破網了！」房地合一稅升級也沒用？ 資深代書揭投資客現賺25%、鑽漏洞節稅大法
今(18)日行政院跨部會小組擬改革房地合一稅制，初步研議將短期持有的時間定義，從原
本的2年延長為5年，出售稅率交易利得，也從原本的取得後1年內交易，延長至2到3年，
讓外界認為將大大壓制投資客短期炒作的空間。但事實上，真的是這樣嗎？
12月7日中央銀行的一紙打炒房行政命令，讓投資客及建商們措手不及，對於建商來說，
將購地貸款由原本的無規範改成6.5成，且保留1成動工後才撥款，另外需檢附具體興建計
畫。
上有政策，下有對策
自然人的第3戶購置貸款也降為6成，且無寬限期，另外，最多人使用的公司法人購置貸款
，第一戶僅能貸款6成且無寬限期，第二戶貸款5成無寬限期，新北市地政士公會公關主委
鄭文在指出，央行這招是直接斷了投資客的金援。
「最近的一人公司真的很多，看似景氣復甦，公司林立，其實多是為了降房地合一稅才設
立，原因是個人房地合一稅，非自住是15%至45%，法人則是單一稅率20%。」鄭文在說。
但是，別忘了上有政策，下有對策，鄭文在表示，在政府防堵法人單一稅率20%前，早有
一群投資客去拆解房地合一稅的內容，這群投資客發現設置公司法人作業成本偏高，必須
請會計事務所做帳、報稅、記帳等，是一筆不小的開銷。所以他們直接從土地增值稅下手
，明確簡單，還免作業成本及記帳費。
鄭文在表示，政府為了避免重複課稅，房地合一稅在課徵土地增值稅後，可以從房屋土地
交易所得額中，再扣除因為繳納土地增值稅的土地漲價總數額。重點來了，土地增值稅稅
率是20%、30%、40%，房地合一稅非自住是45%、35%、20%、15%。
打房的同時，投資客已經超前部署完成
也就是說，如果高報土地移轉現值，只要繳納20%的土地增值稅，就可以避免第一年45%的
房地合一稅，賣方現賺25%，且墊高的土地移轉現值還可以在買方再出售時「超前部署」
免受土地增值稅的課徵，投資客何樂而不為？
鄭文在分享，有一個投資客賣了一間近800萬元公寓，沒有裝潢、未滿一年，現賺110萬元
，如果以必要費用5%計算，所得金額為70萬元，此時必須繳納的房地合一稅為70萬元的
45%，也就是31.5萬元。
但是，這名賣方卻將這70萬元轉換成土地漲價總數額，讓政府課徵土地增值稅，結果是只
要繳納70萬元的20%，也就是14萬元，現省17.5萬元。（相關報導：打房狠咬投機客，房
價就會跌？專家憂：真正的玩家殺不死｜更多文章）
鄭文在指出，土地增值稅20%稅率就和現在打房的公司法人購置住宅稅率相同，而且還保
證免設立公司、保證免會計事務所記帳、保證買方短期內移轉不用再繳土地增值稅。「看
來打房的同時，投資客們已經超前部署完成，並且截彎取直，直球對決，房地合一稅也該
補破網，檢討一下了。」
心得：
厲害喔，房地合一稅被破解了，投資客還是比政府強，
政府房地合一稅年限再長、稅率再高也拿投資客沒轍。