關於土地vs營造成本
土地 跟黃金一樣 賣一塊就少一塊
漲跌跟隨供需 只要經濟沒有停滯 就會跑贏通膨
營建成本方面～
未來是否會不增反減呢？
畢竟許多產業都陸續被破壞式創新所顛覆
建築業這麼大的一塊餅
很難想像在2040年時還是用同套工法在做
這幾年3d列印屋、自動化、機器人等等大家都當噱頭在看
說不定在2040年時
工程師已用不到當今一半成本的方式在蓋房子了呢～
不論這是不是天馬行空
總之營建成本應被當作不動產投資的必要之惡
蓋了會折舊 舊了要翻修 修不好要拆 拆比蓋還貴
更別說跟上下左右鄰居的整合成本了～
個人認為不動產最穩的配置還是在有潛力（或至少可保值）的土地部分
自住兼投資也可找格局方正、地坪大於20坪的臨路透天
作為防禦型的資產配置～
※ 引述《KrisNYC (Kris)》之銘言：
: 基本上新成屋的成本就是 土地+營造+管銷+利潤
: 你問台北市我就用台北市舉例
: 京華城最後標售價格372億
: 依戴德梁行台灣投資及顧問服務部資深協理賴一毅表示，
: 京華城若以開發A+級商辦為目標來試算，
: 合理平均每坪月租約2,650元，以3％租金投報率反算，
: 每坪行情約106萬元，扣除興建成本每坪15萬元，
: 依京華城占地面積4,986坪、容積率560％概算，
: 每坪土地合理價格應為815萬元，土地總值約406億元。
: 裡面會有30-40%移出來做住宅開發
: 特地作住宅開發是因為那邊新成屋可以賣到一坪120+
: 比商辦還高
: 我們拿這個案子來舉例
: 在取得土地的時候開發商土地成本每坪就746萬了
: 樓地板營造成本15 560%容積 每個地坪再加84萬營造成本
: 746+84=830已經比每坪土地合理價格815高
: 總銷依算式可推回每土地坪899萬 總銷448億 總成本414億
: ******經sdhpipt大指正更新營造成本算式******
: 15 * 5.6 * 1.6= 134
: 總銷算式 (815+134)*4986
: 成本746+134=880 *4986
: ******總成本439億 總銷473億******
: 易言之預計銷售樓地板單價管銷和利潤
: 就算多抓30-40%賣豪宅 頂多也多賣30-40億
: 全部都賣的非常符合預期 也只賺30-40億
: 還要付利息 和工期銷售等等等的不確定性
: 看到這裡你明白了嗎?
: 土地和營造價格占了所有計算的9成 土80 營造10 雜項10
: 其他的雜支利息管銷扣下去利潤看起來占比非常低
: 已經不是建商想賺你多少錢的問題
: 是土地和營造成本在決定走向
: 那土地和營造成本未來會怎麼走?
: 土地攸關地方政府財政 土地的價格只要往下走
: 金融秩序和公家財務都會崩盤
: 工資和建材就不用講了 未來蓋房子有可能比以前便宜嗎?
: 在台北這個案子裡土地價格決定了不管有沒有人買單
: 推案就是只會一直往上走 順道一提
: 先不管當年威京集團20年前蓋京華城成本多少 賣372億有沒有賺
: 接手的中石化 根本就是威京集團的子公司啊....
: 底下就不貼強雄圖了...