基本上新成屋的成本就是 土地+營造+管銷+利潤
你問台北市我就用台北市舉例
京華城最後標售價格372億
依戴德梁行台灣投資及顧問服務部資深協理賴一毅表示，
京華城若以開發A+級商辦為目標來試算，
合理平均每坪月租約2,650元，以3％租金投報率反算，
每坪行情約106萬元，扣除興建成本每坪15萬元，
依京華城占地面積4,986坪、容積率560％概算，
每坪土地合理價格應為815萬元，土地總值約406億元。
裡面會有30-40%移出來做住宅開發
特地作住宅開發是因為那邊新成屋可以賣到一坪120+
比商辦還高
我們拿這個案子來舉例
在取得土地的時候開發商土地成本每坪就746萬了
樓地板營造成本15 560%容積 每個地坪再加84萬營造成本
746+84=830已經比每坪土地合理價格815高
總銷依算式可推回每土地坪899萬 總銷448億 總成本414億
******經sdhpipt大指正更新營造成本算式******
15 * 5.6 * 1.6= 134
總銷算式 (815+134)*4986
成本746+134=880 *4986
******總成本439億 總銷473億******
易言之預計銷售樓地板單價管銷和利潤
就算多抓30-40%賣豪宅 頂多也多賣30-40億
全部都賣的非常符合預期 也只賺30-40億
還要付利息 和工期銷售等等等的不確定性
看到這裡你明白了嗎?
土地和營造價格占了所有計算的9成 土80 營造10 雜項10
其他的雜支利息管銷扣下去利潤看起來占比非常低
已經不是建商想賺你多少錢的問題
是土地和營造成本在決定走向
那土地和營造成本未來會怎麼走?
土地攸關地方政府財政 土地的價格只要往下走
金融秩序和公家財務都會崩盤
工資和建材就不用講了 未來蓋房子有可能比以前便宜嗎?
在台北這個案子裡土地價格決定了不管有沒有人買單
推案就是只會一直往上走 順道一提
先不管當年威京集團20年前蓋京華城成本多少 賣372億有沒有賺
接手的中石化 根本就是威京集團的子公司啊....
底下就不貼強雄圖了...