所有這類型的文章我認為都可以先用怪老子的網站參考真正的報酬率IRR
https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
https://i.imgur.com/slQNV8J.jpg
https://i.imgur.com/4C4cJpI.jpg
這個算是開源網站中相對寫的較完整的，其實邏輯也不難，excel花一點時間，就可以更
自由定義你的參數。
這個網站的好處在於，你可以大概了解到，貸款的越多或者租金越高，你的報酬率會越高
，而且你也能同時了解到，在各種不同的情況之下，你能拿到手的報酬率到底有多少。
而且他算出來的結果是irr，可以讓你跨案比較，甚至跨界，跟股票債券私募任何金融產
品比較最重要的IRR，也就是投資報酬率，或者你可以想成是你每年資產增值的程度。
我覺得與其在那邊講說你的投資案好不好，不如直接把分析的方式跟你分享，若你覺得有
用，之後你都不用靠別人。掌握正統的財務分析架構之後，看案件其實根本是之微末節的
事情，若你沒有分析的方法論，看再多案件也只是浪費時間。
回到這個案子，根據你給的條件，我設定這是一個兩千八百六十萬的房地產投資計畫，可
以融資八成，貸款設定1.4，投資方案是月收租金十一萬，你可以發現其實中間的現金流
才是影響投報的關鍵，若投資三十年，最後房子以多少錢賣掉其實對報酬率影響很小，若
你預期的投資年限較短，這一塊的影響會更大一些，但可以在參數調整，我就不再贅述。
而且房地產價格預測相當困難，我大多以物價指數的成長計算。
不計算房屋地價稅，以及仲介的費用，因為仲介費用上下變化很大，很可能跟屋主買然
後自售，或者6%拉滿，這得依照你的情況自己計入，投資報酬率大概會是年化8%-9%，計
算各類成本之後應該會落在7.5%附近。
但如果你認為買下之後你可以用更高的租金租出去，那預期報酬率就會跟著提升。假設你
可以租到十四萬三，也就是總價6%，那麼你的irr會提高到驚人的20%，這是一個非常誘人
的數
字。
給你一個概念過去台股三十年我記得是7%附近，美股好像更高一點可能是8.5%，若你又正
好眼光精準，挑選到納斯達克，那你過去五年的總報酬率是170%。
若只能用原本的租金出租的話，以我來說，我會覺得一個三十年的投資案，流動性這麼差
，沒有有效手段對沖集中度風險，還需要五倍的槓桿，對我來說，沒有投資價值。
但影響績效的不光僅僅是你的投資標的，更多的是你的財務行為，投資必須要對自己的標
的有長期的信心，才不會在價格波動中迷失被掃出場。這點股票房地產或債券都一樣。若
這是你唯一能接觸到有信心的金融產品，那麼你不投資非常可惜，現金是回報率非常糟糕
的產品，除了流動性拉滿一無是處。
最後講一下，他的網站當然不夠全面，但有excel可以下載，你可以自己進去學習，雖然
一開始會花點時間，但這種真金白銀的投資，我建議還是學一下比較好。像我自己，每一
次的投資我都會拿我自己編的excel再修改欄位參數等等。這個你拿我的表格去也沒用，
因為你若不懂每個格子的邏輯，對你來說會很難用，還不如用別人寫好的泛用性網站。
以上。
※ 引述《l90lT (陸軍1901梯)》之銘言：
: 請問年收益4%的房子大家會下手嗎？
: 4%往回推是屋主要賣的價錢，4.6%往回推
: 是我想買的價錢，我參考實價登錄
: 應該是4.6%左右，房子沒有屋主開的價錢那麼高
: 但是屋主把套房隔的很漂亮，所以滿租
: 租金收益相當不錯
: 如果照屋主想賣的金額，房子是沒那個價值
: 但租金有4%，大家會下手嗎
: