疫情打破日本人買房的地段神話
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2020/10/02
此前前景不明朗的日本住宅市場正在發生變化，契機是新冠疫情。
隨著工作方式向遠程辦公轉變，郊外的住宅樓和獨棟住宅的銷售開
始好轉。不僅是新房表現出色，二手房的銷售也很堅挺。疫情正在
改變日本人對住宅的看法。
「遠程辦公就沒有必要住在東京了，我比較看重環境，決定搬到鐮
倉」，一位在神奈川鐮倉市的高檔住宅樓「The Park House鐮倉」
買房的人如此?道。「The Park House鐮倉」由三菱地所Residence
公司建設，預定於2022年2月中旬交房。
該住宅項目位置優越，位於以大銀杏聞名的鶴岡八幡宮參道旁，距
離JR鐮倉站步行僅需4分鐘。價格為1.09億~3.99億日元。據悉，除
了當地的經營者之外，還有人從東京來到這裡參觀樣板間。房地?
公司此前一直將「市中心、離車站近」作為高檔住宅樓的賣點，但
由於遠程辦公的普及，這種銷售話術或許會不再有效。顧客開始重
視的是適合遠程辦公的寬敞空間、環境、舒適性。三菱地所
Residence首次在該公司的新建分售住宅樓中採用了節能型中央空
調。
鐮倉以外的地區也出現了同樣的動向。日鐵興和不動?等定於12月
開始銷售「Scent Garden海老名」1街區，該項目距離JR海老名站
（神奈川縣海老名市）步行僅需5分鐘，片區正在進行再開發，附
近有「Lalaport」購物中心等配套設施。樣板間于9月19日開放，
到22日為止的4天小長假期間，共有140多組看房者來參觀。很多家
庭從東京和橫濱市來此看房。
在東京都內，4000萬~5000萬日元的房子以1~2LDK（LDK為客廳、餐
廳和廚房）為主，而距離市中心1個半小時左右車程的海老名的房
子，只需4000多萬日元就能買到3LDK。相關負責人表示，「這裡到
市中心不算很不方便，而且面積大，居住環境好，很多來看房的人
考慮購買」。此外，該項目引入了高速網路線路，有助於解決遠程
辦公時通信不暢的問題，這一點似乎也受到好評。
日本房?信息公司Recruit Sumai Company于5月實施的住宅購買意
向調查顯示，消費者需求明顯出現了從市中心轉向郊外的變化。在
2019年12月的調查中，作為買房時的條件，重視面積的人佔42％，
重視車站近的人佔40％，二者相差不大。而此次的調查顯示，重視
面積的比例為52％，重視車站近為30％，拉開了差距。通勤時間意
向調查顯示，不介意公共交通時間超過30分鐘的比例由上次的24％
上升至34％，增加了10個百分點。無論如何都想住在車站附近和市
中心的觀念似乎因為疫情而變得淡薄。
需求的變化體現在住宅發售套數上。日本不動?經濟研究所發佈的
8月東京圈1都3縣新建住宅發售數量為1669套，同比減少8.2％。而
7月同比增長7.8％，11個月以來首次轉為正增長，比較兩個月的情
況，可能會認為「出現惡化」，但經過驗證就會發現，買房的區域
在發生變化。
千葉縣等地的銷售情況良好
實際上，東京都與其他3縣的動向呈現出不同。東京都內的發售套
數（佔總體的45.4％）同比減少43％，千葉則增加了296％。神奈
川和埼玉也大幅增加。而且神奈川和埼玉已連續兩個月超過上年同
期。在消費者對郊外的偏好下，這3個縣領先一步出現好轉。
在東京，意識到住戶遠程辦公需求的住宅樓也很受歡迎。三井不動
?Residential將在東京都中央區勝哄地段銷售的「Park Tower
Kachidoki Mid & South」，除了在公共區域設置了帶單間的遠程
辦公空間之外，還提供了佈局可改為工作間的房型設計。
房地?公司往年都會在盂蘭盆節期間休息，今年則一直在銷售，還
積極引進在線諮詢服務等措施，這些營業方面的努力取得了成果。
不動?經濟研究所主任研究員松田忠司總結稱，「住宅樓的表現出
乎意料地出色」。
單看住宅樓的話，無法準確掌握住宅市場的動向。日本國土交通省
的調查數據顯示，從2019年東京圈的住宅開工數量來看，分售住宅
為6萬套，而獨棟住宅是其兩倍，達到12萬戶。
獨棟住宅的復甦明顯早於住宅樓。其原因在，很多房源位於郊外，
可以確保寬敞的空間，房間佈局也容易調整等，可以進行符合居家
辦公需求的施工。
東日本不動?流通機構的數據顯示，8月東京圈的新建獨棟住宅的
成交量為573套，同比增加36％。成交量連續3個月增加，其中神奈
川縣增加47％，東京都也增加37％。8月東京圈的二手獨棟住宅的
成交量為1175套，增幅達到22％。
獲得育兒家庭支持
在疫情下，日本三榮建築設計仍然表現強勁，4~8月的成交棟數和
成交金額均同比增加2~3成。該公司以東京都內為中心，在東京圈
涉足新建出售的獨棟住宅，以20~30多歲的育兒家庭為中心獲得支
持。
三榮過去就在樓梯平臺和廚房等處標配小型工作空間。抓住了希望
在家也能舒適工作的需求。據悉東京23區的售價多為5000萬~7000
萬日元。埼玉和千葉的銷售也在增加。
訂製獨棟住宅的訂單也很強勁。住友林業的訂製獨棟住宅的訂單
（按金額計算）7月增加4％，8月增加26％。積水住宅的8月訂單
增加16％，MISAWA HOMES增長15％。在市中心的狹小地區建造住
宅的Open House也著眼於郊外的獨棟住宅需求，開始限定地區提
供最低990萬日元的訂製住宅。
Recruit Sumai Company的調查顯示，與2019年12月相比，日本追
求獨棟住宅的人的比例增加7個百分點，達到63％。居家辦公的長
期化還波及意料之外的領域。日本的二手獨棟住宅也開始暢銷。
東急不動?控股的社長西川弘典驚訝地表示，「此前完全缺乏勢
頭的東急田園城市線沿線的二手獨棟住宅開始暢銷」。
在東急Livable，7月東京圈的獨棟住宅交易套數同比增加約13％，
8月增加約33％。在東急田園都市線沿線，4~7月距車站步行10分鐘
以上的二手房交易數量同比增加5％。位於需乘坐巴士的地段的二
手房也開始暢銷。東急Livable營業推進課的係長吉野邦直表示，
「以前消費者傾向於避免離車站較遠的住宅，但目前買房條件正在
擴大。此前不好賣的距離車站較遠的住宅越來越容易成交。住宅的
範圍擴大了」。
此外，翻建市場也受到刺激。在6月以後，住友不動?的翻建服務
「新建sokkurisan」（意為「和新建一模一樣」）的資料索取和訂
單增加，7~8月均超過上年。這項服務是保留年久老化的獨棟住宅
和住宅樓的基本結構，翻建其餘部分。該公司指出「原因是居家
辦公增加，考慮房子問題的時間增多」。主要是改變房間佈局、
擴大廚房和餐廳的翻建，但也有客戶想要改為更適合遠程辦公的
佈局。在線諮詢也推動了訂單的增加。
新冠疫情正在改變人們對住宅的看法，使價值觀趨於多樣化。賣方
也在改變認為房子屬於高價物件、應當通過樣品屋面對面推銷的想
法，引進線上接待。買賣雙方的「範式轉換」（Paradigm Shift）
正在創造新的居住市場。
日本經濟新聞（中文版：日經中文網）
企業報導部 原欣宏、小田浩靖
心得：
如之前所提，武漢肺炎後對於市中心零售與商用地產
甚至市中心住宅的需求感覺是負面的
為了WFH，郊區大面積的住宅需求感覺在歐美都在提高