我還是挑出來講好了.
房價是炒家決定的...不是自住戶...
可以凌駕於炒家之上的,叫做"政府"...並且還要"中央政府".
市場一般在沒刺激的情況下,都處於很遲鈍的狀態.
因此,你要房價漲跌,需要刺激.
跌需要惡性資金收縮崩潰,以及大通縮....
這個因為我川抓狂起來帶世界搞寬鬆,目前未來10年內基本上看不到.
因此要看的只有漲.
而房價要漲我以前講過,你要等自住戶這樣慢慢搶貨買高上來...
太慢了...一年往上爬個1%就很厲害了.
房價要漲就是要炒..
炒就是,一頭是建商,建案越推越貴...
另一頭就是我們投資客,把最低價的房子全都買走,然後加價賣.
而其他所有需求買家,甚至包含包租公...
全都是我們把價格拉多高,他就要被硬塞到嘴巴裡吞下去.
今天高雄例如最便宜的3房是500萬,哪一天我們這樣一路吵到1500萬.
買家就是要吞下去,管你甚麼人口外移,薪水多少..
你不吞,包租公就會買下來租給你...
因為,他租金收益還是高於貸款利息+稅金...
至於說房價上漲後甚麼有沒有錢買..XD
這就又是搞錯狀況.
例如我手上10間房子,都1000萬好了.共1億.
房價漲10%...
銀行認定我的資產就成了一億一千萬.
因此...我一間房子都不賣,再跑去銀行貸款1000萬出來.
然後貸款買個三間1000萬.
從頭到尾,我口袋的錢,一毛錢都沒出.手上就又多了3間1000萬的房子..
這才叫買房子...
所以你們甚麼薪水多少是甚麼??
包租公手上20間房子,之後就變成25間,30間.
我們轉賣的,手上本來10間再轉,也可以變12間,15間.
到最後,市場流動的房子,一堆都在包租公和我們炒家手上...XD
自住戶越來越買不起,就淪為租屋...
所以房屋自有率就不段下降.
然後....
恭喜台灣,進入了歐美的不動產世界...
英國倫敦甚至號稱快一半的房子是外資持有.
世界各大主要都市,房子都在少數人手上,例如川普...
因此..
你為啥要討論領薪水的人買不買得起??
這是資金說話的世界...
這一次大漲.
基本上上漲的主力都是投資人..
因為,真自住戶都還後知後覺...XD
它們還在等房價崩盤,還在等疫情是不是房子可以更便宜.
其實進場的人比率並不多.
但是瘋狂的投資人,無論內行還是外行.
都卯起來跳入市場.
無論是以小換大,或是大的賣掉拆兩間小的.
或是多買幾間收租,或是多買幾間屯屋.
也因此,上面不是有說甚麼三房比較沒有投資客..
那個也只能笑笑..XD
買來以後給小孩住拉,買來自己有空要住拉,買來要換屋換了兩年還沒換過來拉之類的.
對阿,在代銷眼裡,這些都歸類為自住戶阿...XD
但是其實你會發現,這段時間,這種人可是市場主力之一喔..
而實際上,它們的本質,一堆都是屯屋,或是買去出租的包租公.
不過目前這個狀況還只限於"降息"帶動的效應.
也就是,房貸的壓力下降,讓那些買家現金流能力上升,因此有能力多買一間...
但是實際上對於向我們屯屋的來講,火還沒燒起來勒..
因為目前房價剛漲一波,這一波還不夠多.
因此我們屯屋的,還沒開始啟動"拿其他房子去抵押貸款之後再把錢拿來多買兩間"
對阿...我目前今年買五賣五,但其實中間滾動的錢還是同樣一筆.
而那些屯屋的物件例如我的店面,我媽的店面之類的,依然放在那邊並沒有去動它們.
單純就是短期物件,賣掉一間買一間...
但是要是今天房價漲了30%之後...
你就會看到我門跑去拿店面和其他長期囤置的物件,做抵押貸款,多借一筆錢出來.
之後我應該會多配置幾間長期持有屯屋的物件..
然後短期轉賣的房子量再增加幾間.
因此到時候手上的物件,數量會上升好幾間,當然也可能減少數量換成比較大型的物件.
so...真正因為房價增值而讓我多買幾間房子的狀況,到現在還沒發生.
快要發生而已.
因此到今天,你看到甚麼美術館農16新灣區漲了10%,西屯北屯漲了10%.
那只是開胃菜..
單純只是降息造成第一批卡現金流壓力以及貸款信用評估額的人,可以多買一兩間.
而產生的漲幅..XD
而之後,漲幅產生的更大漲幅....也就是屯屋族/包租公,增貸資金出來掃貨的..
大概會在一兩年後,才發酵.
那時候漲幅就會更可怕的驚人....
因為屯屋可是非常非常龐大的資金...那個隨便一個都市翻個30%,可是幾兆為單位...
對是幾兆.
你一個市場得資產,有幾兆的潛在戰鬥力,是怎樣一個故事,自己去想.
這些膨脹的量能,只要一部分滾入不動產市場.
你是覺得之後的漲幅會怎樣..
而之後又大漲,漲了之後又拉升幾兆的能量..
這樣循環下去...
只要政府不擋,到時候就像北京上海那樣,炒作到一坪80萬很難嗎..XD
而其中..
請問跟你們薪水有甚麼關係??
跟產業有甚麼關係?
跟實業有甚麼關係?
so....
以上講了一堆可能有點亂,來懶人包一下.
不要講甚麼以前外國幹嘛的.
以今天的局面做一次沙盤推演給你們看.
在"政府無擋"的前提下.
1.降息=>有固定收入者因為現金流壓力下降和信用額度上升,而多買一兩間房子造成漲幅.
2.房價漲=>屯屋的因為資產價值上漲而去增貸出來多買幾間房子屯.
3.房價大漲=>更多人資產價值上升而借更多錢出來多買幾間房子.
4.房價漲到所有人都嚇呆的數字=>因為貸款還是有資金壓力,開始反壓持有房子的貸款人
5.房價泡沫.
而泡沫與否的壓力點怎麼看,就是我愛講的那個萬年公式.
房貸利息+稅金 vs 出租投報率
(如果再大跌的時候,會產生出租投報率略高
如果再大漲的時候會產生出租投報率略低的狀態.)
而已台中和高雄,出租投報率大概在2.5~3%的情況下.
房價翻三倍叫基本.
翻到四倍就可能會卡在臨界點上.要死不死,不動產市場低迷,屋主死撐,但是又還沒崩.
(也就是跟北京上海差不多冏況,北京上海就是價格炒過頭卡在崩潰邊緣)
不過因為房價炒高的同時,也會把租金炒高.
因此實際市場很可能台中高雄可以達到5倍的房價....
也就是一間公寓要賣你2000萬,45坪新三房平車要賣你5500萬.
你說不可能.
奇怪台北人都吞得下去...你覺得憑啥你有資格不去吞??...XD
當然啦,以上建立在"政府無擋"的情況下.
但政府不會放任這種情況產生.
而政府是唯一可以凌駕於我們炒家之上的莊家.
所以到最後還是看政府的態度.
不過講點陰毛論.
請問,跟政治最有關係的錢...來自哪邊.
1.金融業.
2.不動產.
so......你說如果漲的很誇張..政府怎樣都會擋.
(第一波擋的辦法大多都是,限制貸款,提高銀行準備率讓放房貸額度有所限制等)
但是...執政者一般都會願意讓房價再高一點在高一點..XD
台灣歷史以來,只有十大惡人之首張盛和真的打過房.
因此,之後幾年市場會怎樣變化.
我們看下去就知道...
科科~