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內文：【老屋發財1】6鄰湊3400萬買荒地 重建鍍金成7千萬富翁
走進蜿蜒防火巷中，設有大型儲水塔、覆滿雜草的34坪三角形土地， 20年來無人問津，因連接前、後排共9棟透天厝土地，近年成為危老基地的「心臟」，從醜小鴨變天鵝，身價至少暴漲為4400萬，不過，佛心地主願意讓利1千萬，以3400萬售出，促成這塊238坪危老基地，將更新重建14層大樓，總銷價值約9億。
這宗危老案位於中和區華新街143巷與其13弄交叉口，開發團隊2017年見這區2樓老透天，屋齡40、50年，又因鄰損，房屋牆壁、地板龜裂、梁柱傾斜，有重建的必要，原想整合14筆土地、14個地主，共330坪，歷經2年整合，最後卡在2戶不同意，僅剩下10筆土地、共238坪地主完成整合，委由開發業者，協助地主自地自建新家。
其中地號880土地，恰好落於143巷前排5間店面，以及143巷13弄後排4間住家的後門外，成為連結前、後排9棟建物的心臟位置，上頭有早年供應區域用水的大型儲水塔外，土地覆滿雜草，還有不少壓克力板等廢棄物，雖有34坪大小，卻僅能從入口狹窄的防火巷內進入，偶有狗、貓、蛇闖入，很多附近民眾根本不知有這塊地存在。
由於這塊空地，長期荒煙漫草一片，住戶起初誤以為是共有持分，直到要走危老，調出謄本後，才知土地為私有，寄出危老邀請函給該地主。
危老開發業者「佳彬開發」總經理許鑅波指出，該空地地主為武姓台商，20年前以親戚名義購置，作為公司節稅用途，被通知才想到「買土地買到忘了」，由武姓台商留在台灣的兒子協助處理；原要以鄰地合併方式加入危老重建，但考量將土地從親戚轉移到兒子名下，增值稅達500餘萬，打算以4400萬賣給住戶。
這塊空地位於基地中心點，連結前後排建物，最為關鍵，若無法加入危老計畫一起重建，對後排4戶影響最大。許鑅波說，後排建物臨路不到8米，容積率依舊為200，無法享受前排臨路12米條件，容積率躍升為300，價值就差了1.5倍；至於前排，若少了空地，未來重建的房型較為瘦長，規劃上不夠方整，價值損失初估至少1成。
不只前、後排建物價值損失外，該筆土地臨中間點、無臨建築線，很難做單獨使用，依區域行情，建地單坪為60~80萬，卻因成為危老基地，土地單坪達百萬價值，比區域行情多出2~3成增值空間，對土地、前後排透天厝等地主來說，全部都是贏家。
經多次斡旋，該名台商最後願意讓利1000萬，以3400萬成交賣給6名住戶，促成這樁危老案，許鑅波表示，若是建商介入開發，只要合乎整體利潤，「再貴都會買」，但台商考量住戶經濟狀況不是很好，房屋臨損嚴重，更有重建迫切性，願意讓利2成，讓住戶依土地面積比例承購，重建家園外，更幫助區域市容改變，可說相當佛心。
早餐店翁姓老闆娘是最特別的一戶，她卡在鄰居不同意加入，房屋無法劃入更新範圍，但仍願意出錢買地，未來也能分配到房屋，她說：「空地位處住戶後院，相當髒亂，大家都不知道這塊地的價值，直到危老才知其重要性；如果缺這一塊，社區就不完整。而這塊地，也是魚幫水，水幫魚，一起做危老，小小一塊地，價值可達3000多萬。」
集資買地的6戶住戶，每人平均分攤378萬或661萬等，買下土地，分得3坪多~6坪多的土地，未來可分回建坪更多，利潤更大，以購置6.8坪空地的住戶來說，未來可分回50坪土地，若以區域新案單坪40~50萬計算，價值可多出2000~2500萬。
而參與危老重的9名住戶，原建物面積約28.95~34.12坪、土地持有約18~25坪，未來重建後，將打造地下3層、地上14層大樓，約可以1坪土地換6坪多的建坪，多數可分回138坪~187坪，另可拿到3~4個車位，至於其中1戶因土地約48坪最大，可分回311坪，另加7.6個車位。
許鑅波指出，基地臨捷運南勢角捷運站約10分鐘，附近有竹林高中、華夏科技大學等學區，區域新案單坪40~50萬，該大樓取得綠建築、耐震等標章，也使用強化耐震工法，價值應可更高；平均每戶建物價值，可達7000~8000萬，原店面可換回挑高4米的1、2樓店面，加上分得住宅面積，價值破億不是問題。
許鑅波說，危老獎勵加道路容積移轉，加總可達49%容獎，加上自地自建，才讓住戶可分回這麼大的利潤；而按照程序，該案今年8月送重建計畫，預計2021年開工，2024年完工。（楊明峰／新北報導）
心得：https://youtu.be/hOKqdakot7M?t=53
這宗危老案感覺原地主拿到的條件不差，不了解為何還會有地號839、845、884三位地主不願參加呢？