剛剛跟朋友算一下投報率，
例子如下：
房子總價1000
自備款100萬，貸款九成
三年後出售
賣出1100萬
所以獲利為：
1.因為自己只有出100萬，賺了100萬，所以獲利是100%
2.獲利100萬，100萬/1000萬*100%=10%
請問各位大大，那一種算法比較符合真實情況呢
附註：以上純粹討論買入價跟賣出價，中間其他所有的稅跟費用一律不計算

ROA跟ROE的不同1是對的，因為你用了十倍槓桿

利息稅金都沒算

都不對，三年間還有房貸，寬限期有無也不同，另有交易成本及房地合一

仲介費代書費扣一扣根本沒賺

沒有算稅費差非常多...你也幫幫忙錢花了都沒感覺

不論細節(包含利息,租金收入,本利合還掉的本金)兩種都可以用.只要你在使用的時候很清楚地知道你現在用的是哪一種.因此,一般我講第一種我都會講現金投報.

稅費不算萬一還花錢裝潢根本是賠錢哪來投報率

來做區分.這兩種投報率有其不同的使用價值.你總額投報率低的話代表風險高,你一失誤就賠錢.但是現金投報率是你真實收益..投資客大多長期不動產賺錢可能跟股票高手差不多.就是靠不動產大多都是開槓桿後all in..所以現金投報很驚人.股票槓桿開不會這麼大+高手很少在all in.所以股票賺很快,但是很多時候算起來炒房收益也沒比較低.

感謝c大詳細解說

1啊，和期貨一樣

當然是1阿，槓桿開下去，賺100萬是100%，賠100萬就存款歸零但有一個問題是買賣一次不動產的成本可能就要40~60萬，相同的100萬買股票成本大約是6000元，給你參考一下

真實情況卻不討論所有費用？

有加附註啦。這篇不是叫你計算。而是討論概念

回S大，這篇是講大方向的概論，而非實際上的買賣

就像我買一間買價加契稅仲介費加整理房子的費用是580萬一年租金扣掉稅金利息修繕大概實拿16萬。你要拿16/580不到3%。但實際上我只拿出280的現金。所以是16/280。大概5.7%樓上要回e大才對。我常常跟朋友解釋這類問題

如果只討論概念，那就是10倍槓桿，投報100%

1, 因為10倍槓桿, 但時間拖越久, 槓桿下降, IRR也會下降

是指開始還本金嗎 不過還本金的同時利息也變少 很難去細算

當然是1啊，相對起來，你房價跌100w你的投報率也是-100%

還本金 等同於 投入現金部位越來越高，槓桿越開越小。到最後貸款還完，也等於一筆等同房價的現金壓在房子，無槓桿。簡單算的話可以頭尾相加除以二。

這三年都不用繳房貸嗎？哪家銀行這麼好 買一千萬的房子三年只花頭期款？

槓桿通常自己算損益用的，在很多情況你不能拿來算正常利潤因為你會忘了你的風險也是開槓桿

有賺就好，不用管比率。

扣掉仲介，稅，各樣費用，你因該是賠錢了

明明說的是討論概念