作者:
s14013109 (s14013109)
2020-06-27 14:31:44小弟在鄉下配有一塊農地，且是在民國89年以前取得的土地，且符合配建資格，所以依法
是可以蓋農舍的。
問題來了，日前託付永慶賣掉這塊配建土地，且合約內容有一條是說：「買方到時候會以
賣方的名義蓋房子，蓋完之後再過戶給買房，完成契約。」
結果有一位買方簽約完卻後悔了，以這項目根本不合法為由違反契約，但契約書上已聲明
違約則賠償頭期款約40萬，請問各位大大：
1.如果我們以合約精神走上法律，我們勝算的機會高嗎？
2.以賣方名義蓋房子蓋完再過戶給買方，這條真的有不合法嗎？
問過幾位代書及律師，都回答不出個所以然...。
作者:
bitlife (BIT一生)
2020-06-27 15:30:00就老農可以蓋,新農因各種原因(地太小或資格問題)不適合蓋就由老農(老不是年紀,是資格)蓋好再賣給買方另外你是三歲自耕農嗎?不然民國89年之前就取得農地其實蠻不容易的另外即使是老農,現在蓋農舍比較不容易,要符合的法規比以前多,如果你蓋不起來,換成你違約賠人家.我會建議你先申請建照成功再賣也是個方法,雙方都比較放心首先你聽過搭排嗎? 如果代書律師沒聽過這些東西,他們也不見得能準確回答,因為農地這塊真的要有經驗,而且各縣可能都不同農舍興建辦法近10年內有修正過兩次,資格越來越難,先去讀一下法規,特別是新增加的排水和農民資格認定新規定如果是我,我會和平解約,然後開始研究我蓋不蓋得起來,實際去申請到建照再來賣(這張建照),成交後施工.如果建照期限內賣不掉,就變自住自用,以後不使用再賣掉.這是對買賣雙方都比較穩妥的方案.如果你們合約有壓何時要有房子完工,說不定違約的會是你，這是蠻難講的.因為你光弄農民資格(在5年以前不用這個)就可能就需要時間,而感覺你也是不清楚這條,還有搭排問題越寫越多,懶得發一篇新文.簡單講,89年農發條例條正是為了加入WTO而修法的,讓老農有機會退休前用地換錢.開的門太大一堆人鑽漏洞,再加上真老自耕農也快凋零了,經過蘇嘉全農舍事件修過一次法,104年又修一次(當時種農舍問題實在太嚴重,有看新聞都有印象),辦法修法讓門關得比以前小(資格及麻煩度都增加了,但對真農民來講還是可以達成),你現在才來擠窄門,而且看起來對相關法令沒有什麼概念,是有點晚了,早個9年甚至更早才是較容易的時機
作者: s14013109 (s14013109) 2020-06-27 17:50:00
B大講的很詳細！但其實我的農民資格已經申請到了，搭排也好了，無農舍證明也都有，只差建照下來而已，所以我才好奇說在我們已經完全準備好的情況下，用賣方的名義蓋房子真的有不合法嗎？針對這條好像沒律師或代書可以直接說合不合法才會挺困擾～
作者:
bitlife (BIT一生)
2020-06-27 18:02:00看來我看那句代書律師也不知道合不合法做的推測錯誤了 XD買方有沒有違約應該是看合約條文. 因為我不清楚買方主張的不合法是指什麼,但是配建這流程只要合法蓋成功就是合法不是嗎? 所以我看這裏,我就不清楚買方所謂的不合法是什麼我本來是以為買方有研究過,發現你們無法依法興建,再加上代書律師那句,才會以為是你們沒搞清楚就開賣.既然不是,還是要看買方主張的不合法實際是指什麼不排除買方看到什麼建照下不來的點,所以你可以問清楚對方主張的不合法是指什麼