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全國房價、租金指數均創新高！小英的居住正義出了什麼問題？
楊卓翰 2020-06-17
四年前小英上任時，說了「房地產不是用來炒的」，針對房市祭出三箭，誓言實現居住正
義。然而四年過去了，三箭落靶、房價卻穩定上漲。隨著台商資金回流、貸款利率降至新
低，年輕人等待安居的那天，看來要更加遙遠。政府還能做什麼？
內政部次長花敬群的辦公室，有一片大窗戶，看出去是整片台北市，總統府像用手就可以
摸到。他指著窗外的中山北路，「年輕時，我就是在那邊，就在街頭上抗議，」花敬群回
憶。
2014年巢運發起「夜宿帝寶」運動，抗議房價高漲，花敬群是在媒體鏡頭前號召民眾的人
之一。四年前花敬群接任內政部次長，為總統蔡英文獻計「居住正義」三支箭。讓老百姓
住的安心，責任都在他肩上。
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內政部次長花敬群。（劉國泰攝）
但是，夜宿帝寶那一年，內政部統計的第四季全國住宅價格指數是99.07。連任之後最新
官方數字：去年第四季價格指數，漲到104.14，是統計以來最高。（表1）
這與大家的期待，背道而馳。
蔡英文居住正義三箭，全部落靶
蔡英文在2016年上任時，對房市射出「三箭」：8年內興建20萬戶只租不賣的社會住宅（
下簡稱社宅）、健全租屋市場、還將對「不動產持有稅」全面改革。四年過去了，這三支
箭，沒有一支箭中靶。
截至2020年5月，新建社宅的目標12萬戶，目前只有4.6萬戶，完成率為38%；健全租屋市
場的包租代管目標8萬戶，目前僅約8000戶，完成率更僅有1成。而全國不動產持有稅的稅
基，與市價差距反而愈來愈大。
事實上，全台住宅價格在去年第三、四季開始上漲，第四季年增3.31%，創下五年新高。
下半年隨著台商資金回台、房貸利率降至歷史新低，不少過去和花敬群一起在街頭抗議的
伙伴都好奇，當時說好的居住正義在哪裡？
太晚出手抑制房價，是前總統馬英九8年執政公認最失敗的內政。房價蠢蠢欲動，也成為
小黨——時代力量與民眾黨批判的焦點。在小英連任之際，兩黨批評政府忽視居住正義，
不約而同提出加重「囤房稅」的修法法案。
作為住房政策大將，花敬群在臉書上為政策辯護，甚至指出提高持有成本的囤房稅是「無
理且錯誤的建議」。
這句話一出，點燃了產、官、學界的熱烈討論。
引來過去街頭運動的伙伴，包括巢運發言人彭揚凱等人跳出來回擊，網上還盛傳「尋找花
教授」，指出「花次長」否定囤房稅，和他在德明財經科技大學任教時，對於提高持有稅
的信念，說法不一致。
囤房稅有沒有用？花次長落淚：問題不在這裡
囤房稅，指是是針對「自住」或「非自住」住宅做稅率區隔。
原本的房屋稅稅率是1.2％，各地方政府可對「非自住房屋」最高課到3.6％。這個政策的
用意，是要懲罰持有多屋的人，希望將房屋釋出、或是出租。
不過，雖然中央有立法，但現在只有台北市、宜蘭縣、連江縣、桃園市、新竹縣課徵囤房
稅。桃園市與新竹縣的稅率較低為2.4％及1.6%。
問花敬群，為什麼「昨是今非」？
「這是我希望所有對我有期待的人，都能夠理解的。我沒有變，不是進了衙門、當了官，
就變了一個人，」眼淚在花敬群眼角打轉。
面對批評，他說，「過去四年，做得不夠好的地方，我們仍會持續努力。」但他依舊堅持
反對囤房稅，「這是不動產稅制的疊床架屋，本來就不應該實行。」
花敬群說，囤房稅是在街頭游擊戰時，打架的策略，不是長期之道。政府面對房地產，不
能用游擊隊的打法，要用正規軍，一步一步來。他認為問題的根源出在「稅基」太低，而
不是「稅率」問題。
公告地價過低，四年沒有改善
台灣徵收不動產持有稅的算法，不是用真正的市價，而是隔二年由評價委員會評定的土地
公告現值、與三年才定一次的房屋評定現值來課稅。
也就是說，這是一個人為的假價格。
花敬群認為，各地方政府調整稅基，會有許多政治考量，因此如何建立健全、科學的不動
產評定制度，才是真正改變房地產稅制結構的辦法。
他指出，內政部正在建立電腦化大量估價系統，讓地價查估即課稅「有所本」，也可以補
起實價登錄的漏洞，讓房價更透明正確。「我是對過去的街頭伙伴們，『輕輕打了一巴掌
』，」花敬群說，他在臉書上的文章過於激動，「台灣不動產的持有稅，還是太低，這點
我認同。但是問題不是出在囤房稅上。」
只不過，已花了四年，花敬群的系統還在研發，但現實情況正在惡化中。（表2）
以公告地價為例，全台灣的價格都在只有正常交易價格的兩成而已，而且除了台北市，也
都逐年下調。以台中市來說，住宅價格指數從2012年至今漲了四成，但是去年公告地價卻
從市價的13%調降至10%，這與花敬群理想中的稅制結構，完全反方向。
花敬群的恩師張金鶚，就是在台北市任副市長時實施囤房稅的推手。他指出，台北市在
2014年落實囤房稅後，房價近幾年沒有上漲，「而且蛋黃區的房價馬上掉下來，怎麼會說
沒有效呢？」但是他也認同，「囤房稅不是萬靈丹，多管齊下，才能夠抑制炒作，讓房市
供需恢復正常。」
花敬群所說的提高稅基，張金鶚也認同，但這需要更長期的結構性改革，但是，「現在高
房價的民怨，不能再等下去。」
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台灣如今只針對豪宅有限貸令，未來若資金成本更寬鬆，恐難遏止炒房大浪。（陳德信攝
）
台灣房租已連續110個月上漲
剩下四年，現行居住政策有修正的必要。張金鶚認為，政府現在推行的社宅和健全租屋，
都對供需有幫助，但是量實在太少，並沒有幫助到真正需要幫助的，沒房子住的弱勢族群
。
以租屋市場來說，行政院主計總處統計，全國房租指數從2011年至今年4月，已連110個月
上漲。協助無住屋者的崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，這波租金上漲，已排擠到了無殼
族，「低端跟中低端的租屋市場價格，很快地在上漲，而且供不應求。」
基金會也指出，政策補貼資源有限，雖然租金補貼門檻放低，但是因為租屋黑市（房東未
報稅者）仍佔大多數，因此弱勢租屋者看得到、吃不到補貼。張金鶚認為，中央應該把鼓
勵買房的「購屋補貼」，資源分配至「租屋補貼」，並且大力整頓租屋黑市。
花敬群不否認租屋黑市，他甚至推估，全國有八成的租屋者，都是未登記、未報稅的地下
經濟。政府要做什麼嗎？他只說，房客可以跟房東要求。
「想用囤房稅、或是包租代管來解決空屋問題，這是學術論文，」吉家網不動產董事長暨
房仲全聯會榮譽理事長李同榮說，「他們根本不懂炒房地產的投資客的心態。」
李同榮分析，台灣房地投資客的家底厚，並不缺錢。台灣的租金漲幅大，以現在租金回報
5%來算，扣掉房屋稅率平均在1.5%，還是高於房貸利。
囤房稅之外，房貸管制更有效
身為房仲業老將的李同榮、和打房高手張金鶚，只在一件事上有共識。
首先，房地產的持有稅必須要合理化，並將稅基拉高，與市價接近。提高稅基，再降低自
住宅住戶的稅率，才是合理的房地產稅制。
短期來說，要如何讓持有成本合理化？加重囤房稅修法就算在立院過關，地方政府才有最
後執行權。張金鶚以當時在台北市府的經驗指出，中央的「房屋稅條例」已經為地方政府
提供武器，「只看地方首長要不要做而已。」
第二，政府要在「金融」手段下手。
看著全球央行調降利率、台灣央行也跟進，5月新貸房貸利率，降到1.3%的歷史新低。雖
然降息後，央行總裁楊金龍數次指出不會造成房價上漲，但是房地產界人士看法不同。
李同榮警告，「這樣房價不可能會跌，下半年很可能就會快速上漲。」而張金鶚也提醒，
「炒房有點蠢蠢欲動。」
內政部刺激社宅、包租代管的成果落後目標，面對下半年房價恐怕上漲，蔡英文的政策需
要跨部會，才能抑制炒作。舉例來說，央行可以應該推行選擇性的信用管制，給與自住、
非自住房屋貸款不一樣的貸款利率和成數。
台灣現在只有針對豪宅有限貸令。本週四（6/18），如果央行進一步降息，利率會更低，
如何防堵炒房風起，格外值得關注。
可以確定的是，接下來四年資金環境更寬鬆，若不及時調控，台灣的房價，可能就像花次
長的眼淚，在眼眶打轉，但就是掉不下來。（責任編輯：洪家寧）
心得：
為什麼不分成2種市場，1種給自住的合理的價格(保證一般人都買的起)，1種給投資的市場(不抑制價格，放任炒作)