大家好, 小弟最近在找人生第一個房子, 中古屋跟預售屋都有看, 目前看到一個預售屋還
蠻喜歡, 現在在合約審議期階段, 今天看完合約覺得有不少奇怪的地方...
希望大家能幫解惑...
1. 貸款約定: 貸款差額在預定貸款金額30%以內部分, 經賣方以書面通知10日內,
買方一次以現金繳納之。
看內政部公版: 賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
* 個人覺得這差的有點多, 今天假設800W房價, 貸款八成金額就是640W,
640W * 30% = 192W; 這表示最糟糕的情況我得在對保後十天內生出190W的現金,
這也未免太強人所難...。
如果不考慮最糟情況, 假設最後銀行只給貸7成, 800W * 70% = 560W, 因為在30%以內,
所以我得在十天內生出80W的現金, 感覺這違約風險也有點高...。
2. (a.) 本約金融貸款為本約買賣之期款而非交屋保留款, ...除經買方具體提出客觀證
據證明本物件買賣標的有含有輻射鋼筋...或房屋現況具有無法居住且無法修繕之重大瑕
疵之外, 買方不得以任何方式通知金融機構暫停、延遲或終止撥付貸款於賣方, 否則以違
約之規定辦理。
(b.) 為確保賣方於貸款核撥後取得本項買賣價款, 買方同意無條件將其在承貸金融機
構之帳戶存摺及預立之取款條等領款證件交付賣方, 以供賣方於貸款核撥後得直接向金融
機構領款或簽立"委託撥款同意書", 使承貸金融機構得直接將貸款撥入賣方帳戶, 以上配
合之取款方式, 依賣方指示為之。
* 看起來就是不給拿銀行貸款逼建商修繕, 雖然看以前的文章有不少人扣住貸款逼建商修
繕, 不過不知道這樣是不是常態? 個人覺得這項還好,不過委託撥款同意書就算了, 將
存摺及預立之取款條直接給賣方, 想請問這會不會有風險?
3. 完工日落差超大: 591上是寫2021Q4完工, 可是合約上寫2024年7月5日。 完工日多
偷2年半也偷太大了, 雖然代銷小姐口頭保證說這只是建商抓法規最大時間,最晚也會是2
022Q2完工, 不過我覺得那是理想上, 實際上要是真的雖小遇到了可能交屋都要4年後了...。
4. 二工問題: 為提升社區公共空間之實用機能及增進公共景觀, 上開增建或改建部分,
因屬賣方增設贈送性質, 賣方可變更設計或依原建照圖施作,並不付違約之責, 如有與建
築或消防法規不合者, 買方亦不得以此(含現狀或主管機關之處分)向賣方主張違約或
為任何請求。
* 這項是不是代表建商公設可以隨便以違建的方式蓋, 然後住戶只能完全吞下去? 被檢舉
只能活該被拆...。 現在的建商都是用違建蓋公設嗎? 還是建商立這條只是保障自己不被
惡意檢舉, 其實公設還是會正常蓋大部分都不會是違建?
5. 交屋款問題: 合約有明確列出可以保留5%交屋保留款作為驗收, 可是代銷給我的付款
流程如下:
簽約金(10%) -> 拆架完成(10%) -> 金融貸款(80%) -> 交屋(2W)
前面加起來就100%了, 我問代銷那交屋2W是怎麼來的, 對方回說是總價拉2W出來, 讓我有
點黑人問號, 那拉出來是從哪裡拉出來..., 我要怎麼使用5%交屋保留款...。
這問題我打算這兩天在問代銷看看, 看貸款我能不能只貸75%, 把5%拉到交屋款, 這樣至
少驗收我比較有保障...。
基本上這間預售屋我是真的蠻喜歡的, 可是看完合約後我是真的怕到了, 目前是有傾向兩
個方案:
1. 直接跟代銷確認上述問題, 要是都沒有好的答案, 就直接退訂..., 繼續找附近的中古
屋...。
2. 正式簽合約後直接找消基會跟建商談, 至少違反法規的部分(貸款差額, 交屋款問題)
請建商改好或用其他方式改善, 至於公設二工跟完工日偷太大的問題, 就賭賭看了...。
再麻煩大家如果方便的話看能不能提供些建議或想法